據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有超過四成城市的樓市狹義庫(kù)存消化周期超過兩年，僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個(gè)月以內(nèi)。

典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州，截至2022年末，這兩城的消化周期分別為6.9個(gè)月和6.4個(gè)月，較2014年高點(diǎn)的降幅均超過60%。這兩城商品房年成交規(guī)模均維持在1000萬平方米左右的相對(duì)高位，狹義庫(kù)存規(guī)?？刂圃诹溯^低水平，僅為500萬平方米量級(jí)，使得狹義庫(kù)存消化周期指標(biāo)處于相對(duì)安全的范圍。

廣義消化周期在3年以內(nèi)的城市，僅余合肥、杭州、上海、泉州等，其中杭州的樓市庫(kù)存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對(duì)低位。

而廣義消化周期過長(zhǎng)的城市占比過半，其中重慶達(dá)到9.8年，主要原因是重慶商品住宅成交在2022年出現(xiàn)了大幅下滑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年2000萬平方米量級(jí)的交易規(guī)模，加上土地供應(yīng)回調(diào)力度不足，導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。

圖片攝影：任玉明

三分之一已完工住宅沒賣掉

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年末，全國(guó)住宅竣工未售面積已經(jīng)達(dá)到2.7億平方米，同比上升18%，創(chuàng)近五年新高。

但就歷史數(shù)據(jù)來看，目前的全國(guó)住宅竣工未售面積仍遠(yuǎn)低于2015年4.5億平方米的高點(diǎn)。2016年起，樓市進(jìn)入去庫(kù)存周期，棚改等一系列手段的使用，一度讓竣工未售面積逐年下降，在2019年達(dá)到低點(diǎn)?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心認(rèn)為，這個(gè)指標(biāo)在2022年出現(xiàn)急劇上升，主要原因還是竣工住宅的售出率出現(xiàn)了顯著下降。

通俗來講，房子變得不好賣了。到底有多不好賣呢？根據(jù)住宅待售面積、住宅竣工面積、現(xiàn)房銷售面積等指標(biāo)，可以測(cè)算出歷年中國(guó)竣工住宅的未售率。根據(jù)克而瑞測(cè)算，2022年，全國(guó)已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是說，截至2022年末，有大約三成已造好的商品房沒有賣掉。

由于我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制，從房子賣出到竣工一般需要1-2年的施工期，2016年起房地產(chǎn)周期上行，住宅未售率下降，至2019-2021年達(dá)到低點(diǎn)；而2020年起，整體市場(chǎng)去化率開始下行，直到2022年全國(guó)商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億平方米，所以竣工住宅未售率的攀升，與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期是一致的。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)判，若2023年消費(fèi)者預(yù)期和行業(yè)銷售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必將在接下來一兩年內(nèi)繼續(xù)上行，導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升，房地產(chǎn)庫(kù)存積壓將更加嚴(yán)重。