原標(biāo)題：存量房貸降息倒計(jì)時(shí)

存量首套住房貸款利率調(diào)整大幕將開(kāi)啟，銀行也在積極備戰(zhàn)協(xié)助借款人做好利率調(diào)整工作。

9月18日，北京商報(bào)記者注意到，有部分借款人表示，已和銀行簽署了貸款置換協(xié)議，房貸利率下調(diào)至4.2%。

對(duì)此，有銀行客服人員稱，部分網(wǎng)點(diǎn)目前正在以通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)電話邀約的形式邀請(qǐng)借款人簽署貸款置換協(xié)議，簽署完成后會(huì)在9月25日集中進(jìn)行調(diào)整。

已有借款人簽署貸款置換協(xié)議

存量首套住房貸款利率下調(diào)在即，9月18日，北京商報(bào)記者注意到，在社交平臺(tái)，有部分借款人表示，已和銀行簽署了貸款置換協(xié)議。

“不久前接到銀行通知去網(wǎng)點(diǎn)簽署了協(xié)議，今天查看手機(jī)銀行App后發(fā)現(xiàn)房貸利率已出現(xiàn)調(diào)整。調(diào)整前房貸利率為5.13%，還款期限為180個(gè)月，調(diào)整后的房貸利率為4.2%，還款期限縮短至135個(gè)月。”一位廣東地區(qū)借款人發(fā)文稱?！敖拥搅算y行的電話通知，準(zhǔn)備這兩天就去簽署協(xié)議，調(diào)整后的房貸利率為4.2%?！庇姓憬貐^(qū)借款人說(shuō)道。

據(jù)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。落實(shí)到具體執(zhí)行方案來(lái)看，銀行也將根據(jù)存量個(gè)人住房貸款情況，通過(guò)變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進(jìn)行利率調(diào)整。

一國(guó)有大行客服人員介紹稱，“目前正在通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)電話邀約形式邀請(qǐng)借款人簽署貸款置換協(xié)議，協(xié)議簽署完成后將在9月25日進(jìn)行批量調(diào)整?！薄坝胁糠值貐^(qū)銀行網(wǎng)點(diǎn)會(huì)存在簽署貸款置換協(xié)議的情況，但不會(huì)提前進(jìn)行調(diào)整?！币汇y行人士說(shuō)道。

根據(jù)部分借款人曬出的信息，此次調(diào)整后有的借款人房貸利率降至4.2%，有的則降至4.3%。對(duì)此，有銀行人士告訴北京商報(bào)記者，“因?yàn)槊總€(gè)借款人的重定價(jià)日不同，若重定價(jià)日為年初，則調(diào)整后的房貸利率為4.3%；若選擇放款日，且放款日為下半年，那么LPR為放款日最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR，則下調(diào)后的房貸利率為4.2%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，由于個(gè)人房貸利率=LPR+基點(diǎn)，此次存量房貸利率調(diào)整，調(diào)整的只是所加基點(diǎn)數(shù)，并不會(huì)對(duì)LPR進(jìn)行調(diào)整。因此，在所加基點(diǎn)數(shù)都是0bp的情況下，還要考慮LPR的不同。如2022年8月，5年期以上LPR調(diào)整為4.3%；2023年6月，5年期以上LPR調(diào)整為4.2%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，2019年10月前購(gòu)房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購(gòu)房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點(diǎn)”，即4.2%+0%=4.2%。2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購(gòu)房者的較高利率大概為6.3%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。

值得關(guān)注的是，4.2%并非目前可調(diào)整的最低下限。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，2022年5月份后買房的，其利率重新定價(jià)規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。

做好借款人配套金融支持服務(wù)

如今，包括國(guó)有六大行、9家股份制銀行以及4家城商行在內(nèi)的19家國(guó)內(nèi)系統(tǒng)重要性銀行均已官宣存量首套住房貸款利率的調(diào)整細(xì)則，地方城、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行也紛紛跟進(jìn)。除此之外，還有多家銀行在手機(jī)銀行App上線“存量房貸利率調(diào)整”功能，借款人可自行查詢存量房貸發(fā)放時(shí)是否屬于首套房貸，以及貸款余額、當(dāng)前利率水平等相關(guān)信息。

“一個(gè)月怒省2000元！”借款人鄭陽(yáng)（化名）曬出了查詢記錄，鄭陽(yáng)的房貸發(fā)放日為2018年5月，貸款到期日為2048年5月，房貸余額還有430萬(wàn)元，調(diào)整之前，他的利率浮動(dòng)幅度為L(zhǎng)PR+59bp，擬調(diào)整之后的利率幅度為L(zhǎng)PR+0bp。由此可見(jiàn)，在9月25日的批量下調(diào)后，鄭陽(yáng)的房貸利率將從4.89%降至4.3%。

在查詢渠道方面，建設(shè)銀行已在手機(jī)銀行App、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道上線“存量房貸利率調(diào)整”功能。查詢結(jié)果頁(yè)面顯示有貸款金額、貸款余額、貸款起始日期、利率調(diào)整方式、當(dāng)前利率水平、當(dāng)前年利率、連續(xù)拖欠天數(shù)、逾期金額、發(fā)放時(shí)是否為首套房貸等信息。

工商銀行的借款人可在該行手機(jī)銀行App“存量房貸利率調(diào)整”欄目查詢，查詢結(jié)果顯示貸款日期、貸款金額和是否為首套房等內(nèi)容。農(nóng)業(yè)銀行在掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、95599、“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務(wù)，查詢頁(yè)面會(huì)顯示借款人是否符合本次首套住房標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整后的定價(jià)基準(zhǔn)、擬調(diào)整后利率浮動(dòng)幅度、擬調(diào)整后當(dāng)前執(zhí)行利率等。

為提高效率，多家銀行原則上均采用統(tǒng)一批量的方式主動(dòng)調(diào)整存量首套住房貸款利率，不過(guò)也有部分情形需要借款人按照銀行要求主動(dòng)申請(qǐng)。具體來(lái)看，“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或逾期貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由借款人主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，經(jīng)銀行審核符合條件后調(diào)整貸款利率。還有一種情況為，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，需由借款人向銀行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，先按照相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再調(diào)整貸款利率。

關(guān)榮雪表示，由于降存量房貸利率涉及的方面較多，尤其對(duì)于歷史各城市執(zhí)行的下限不清晰，銀行最好通過(guò)官方公示，方便購(gòu)房者了解自身的情況。同時(shí)可公布調(diào)整案例，輔助大眾了解政策。

利率調(diào)整不支持跨行置換

由于存量首套住房貸款利率調(diào)整業(yè)務(wù)規(guī)模較大，為了避免借款人上當(dāng)受騙，多家銀行還同時(shí)發(fā)布提醒稱，存量房貸利率調(diào)整不支持跨行置換，不要相信誤導(dǎo)信息。在為借款人辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整過(guò)程中，不收取任何費(fèi)用。

關(guān)榮雪進(jìn)一步指出，存量房貸利率調(diào)整大幕即將拉開(kāi)，這對(duì)于首套存量房貸借款人無(wú)疑是一利好消息，月供還款額度將有所下降，還貸壓力減輕。但與此同時(shí)，不排除市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)一些以協(xié)助辦理下調(diào)業(yè)務(wù)等而收取高額服務(wù)費(fèi)等違規(guī)行為出現(xiàn)，因此借款人需提高警惕，避免私密信息泄露，了解相關(guān)情況及辦理業(yè)務(wù)須到正規(guī)借貸銀行。

近期電信詐騙的新聞比較多，還是要注意一些風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱，比如，詐騙分子會(huì)給用戶打電話稱，“王哥，近期銀行下調(diào)房貸利率了，你少了一份材料，你下載這個(gè)App注冊(cè)下吧”。然后等用戶輸入了銀行賬號(hào)和密碼，資金就被卷走了。所以各地銀行還是要宣傳好這個(gè)政策。包括一些虛假的公眾號(hào)文章，也可能會(huì)有詐騙，購(gòu)房者要謹(jǐn)慎閱讀，不要隨意下載或點(diǎn)擊。

為最大限度保障借款人的財(cái)產(chǎn)和信息安全，防范不法分子以利率調(diào)整為由實(shí)施詐騙活動(dòng)，借款人也應(yīng)切記，在存量房貸利率調(diào)整過(guò)程中，不要輕信銀行官方渠道以外人員的電話或短信。