原標(biāo)題：房地產(chǎn)，真的救不動了！

房地產(chǎn)，真的救不動了！

如果用兩個字來總結(jié)2023年的樓市，你會怎么形容？

我的答案是：失望！

2023年，全國27個省市出臺了多達(dá)622次樓市松綁政策。

圖片來源：克而瑞地產(chǎn)研究院

轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2023年7月，中央對房地產(chǎn)作出定調(diào)：

房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。

此后，頻繁的救市政策雪花般落地：

首付比例下調(diào)；

存量房貸利率下調(diào)；

首套房貸利率下調(diào)；

認(rèn)房不認(rèn)貸落地；

部分城市放松限購限貸；

……

如果統(tǒng)計出臺救市政策的城市名單，大致是這樣的：

圖片來源：克而瑞地產(chǎn)研究院

600多次的政策、覆蓋200多個省市，如滔天巨浪席卷而來。

但換來的是，樓市留在大坑里巋然不動。

2023年初的小陽春，曾讓人以為大行情就要來了，樓市正在復(fù)蘇。但僅僅兩個月過后，熱情早已消散。

最終的成績單，也有點不好看：

2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.6%；商品房銷售面積同比下降8.5%；商品房銷售額同比下降6.5%。

讓人無奈的是，從4月份之后，政策一個月比一月多，但銷售情況卻一個月比一個月差。

而二三四線城市，更是成為重災(zāi)區(qū)。

像蘇州這樣的強(qiáng)二線城市，新房成交面積也同比下跌了37%。

這種政策與銷售背離的背后，是“魄力”與“信心”的問題。

救還是不救？

全力救還是慢慢救？

救重點城市還是救全局？

在“救市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”和“房住不炒”間的猶豫，導(dǎo)致政策如鈍刀子割肉，一點一點釋放。

典型如廈門。去年9月，廈門取消島外限購之后，市場表現(xiàn)仍然平淡。于是在11月再度出手，全市取消了限購。

而市場的預(yù)期，也被慢慢磨沒了信心。

即便有600多次放松政策，依然無法拯救信心。

2024一開年，又有幾個核心城市出臺放松政策：

1月27日，廣州取消120平米以上住房限購；

1月30日，在上海繳納5年社?；騻€稅的非戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域限購1套住房；

1月30日，蘇州全面取消限購。

3個核心城市，3種放松方法，廣州上海還是透露著點“矜持”。

有意思的是，蘇州取消限購之后，迎來的卻是“砸盤”：

諸葛找房網(wǎng)站顯示，蘇州24小時內(nèi)有1245套房源降價，107套房源漲價。

你以為這是買入的好機(jī)會，但別人看到的，都是賣出的機(jī)會。

收入預(yù)期沒有恢復(fù)，需求也就沒有恢復(fù)，信心也無從談起。

當(dāng)取消限購都不好用了，該咋辦？

是時候出臺更宏觀、更有力的、超預(yù)期的大招了！

除了需求端，供給端的房企也是被拯救的重點對象。

而所有關(guān)于房企的問題癥結(jié)，都集中在了資金鏈上。

沒錢，還怎么保交樓？

于是，從去年初開始，關(guān)于支持房企融資的政策、會議就不斷。

2月，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目；

3月，支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；

7月，“金融16條”延后至2024年底；

7月，民營經(jīng)濟(jì)31條措施出臺；

8月，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制；

10月，要求“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。

直到11月，“三個不低于”的硬性指標(biāo)出臺：

各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；

對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；

對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

從“三道紅線”到“三個不低于”，對房企的資金態(tài)度，已經(jīng)徹底逆轉(zhuǎn)。

盡管環(huán)境寬松許多，但從全年結(jié)果來看，房企的資金問題依然嚴(yán)峻。

圖片來源：克而瑞地產(chǎn)研究院

2021年，克而瑞統(tǒng)計的80家典型房企融資總量首次負(fù)增長，同比下降24%。2022年，再次下降34%。

到了2023年，融資總量再次下降28%。

盡管降幅有所緩解，但資金緊張依然伴隨著每個房企。

接著，房企“白名單”的傳言甚囂塵上。

但直到2024年1月底，部分城市的白名單才終于落地。

重慶梳理房地產(chǎn)項目“白名單”314個，融資需求約830億元、涉及22家融資機(jī)構(gòu)；

南寧梳理房地產(chǎn)項目“白名單”107個；

昆明梳理房地產(chǎn)項目“白名單”212個，融資需求約916億元；

天津梳理房地產(chǎn)項目“白名單”22個，涉及融資需求近50億元；

成都梳理房地產(chǎn)項目“白名單”227個；

青島梳理房地產(chǎn)項目“白名單”84個。融資需求250.2億元；

武漢梳理房地產(chǎn)項目“白名單”101個，融資需求541.73億元；

……

據(jù)悉，這批“白名單”覆蓋26個省份170個城市，涉及房地產(chǎn)項目3218個。

一個共通點是，白名單都變成了項目制，只管保交樓，不保房企。

壓力又來到了銀行。

而不在白名單之內(nèi)的開發(fā)商或項目，只能在市場環(huán)境中自求多福。

1月29日，香港高等法院頒布命令，對上市公司中國恒大清盤。

曾經(jīng)的房企巨無霸，也終究倒在債務(wù)的泥沼之中。

房企淘汰潮，2024年依舊會繼續(xù)。

另一個被賦予拯救樓市重任的，是“三大工程”：

保障性住房建設(shè)、城中村改造工程、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

尤其是城中村改造，被當(dāng)作“全村最后的希望”。

2023年12月，央行重啟PSL，金額達(dá)到3500億元，是這個工具創(chuàng)設(shè)以來的單月投放第三高。

這也是2023年2月之后，時隔10個月再次重啟PSL。

如果按照以往的投資效應(yīng)看，3500億的投放能帶來超過萬億的投資拉動效應(yīng)。

2024年1月，三家政策性銀行1月份再次新增PSL 1500億元。

兩次投放，合計達(dá)到5000億元。

盡管沒有具體明確資金投向，但明眼人都知道，大概率還是投向城中村改造和保障房建設(shè)。

而很多城市，最近也接連宣布城中村改造專項借款成功落地。

西安2個項目獲得城中村改造專項借款5億元；

廣州14個項目獲得授信1426億元；

青島10個項目獲得授信154.33億元；

鄭州58個項目獲批，計劃發(fā)放508億元。

而這批在1月30日統(tǒng)一發(fā)放的專項借款，覆蓋范圍多達(dá)近百個城中村改造項目。

加上不少城市都實行了房票制度，城中村改造拉動樓市被寄予厚望。

但說實話，真的還不夠。

無論是覆蓋城市范圍、推進(jìn)的節(jié)奏，還是改造方式，這一輪的城中村改造都無法再現(xiàn)上一次棚改貨幣化的高光時刻。

城中村改造更像是單點突破，棚改貨幣化則是大范圍爆破。

想要指望“三大工程”全面拯救樓市，期望有點過高了。

更根本的一點是，再也無法創(chuàng)造像過去那樣的巨大需求了。

需求，就是直白的消費能力，就是老百姓的錢袋子。

沒有需求，一切皆為妄談。

2024年的樓市，可能還會平靜如前。

房地產(chǎn)的難題需要長時間來解決，需要下大力氣、超預(yù)期的政策來解決。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還有另一個難題——

地方債，同樣是2024年的重點攻堅對象。