房地產(chǎn)新模式，進入高潮期(2)
長租公寓的商業(yè)模式
基本上跑通了
現(xiàn)在的房地產(chǎn)，其實已經(jīng)到了一個拐點。管房子比蓋房子賺錢的時代，已經(jīng)來了。
去年房企業(yè)績大多虧損，但是靠運營收租，賺管理、品牌費的公司表現(xiàn)卻很不錯，比如龍湖冠寓、貝殼租賃都實現(xiàn)了凈利潤的增長，貝殼租賃為主的新興業(yè)務收入更是大幅增長了194.8%，凈收入達到了84億。
華潤有巢的長租公寓業(yè)務在2023年也實現(xiàn)了營業(yè)額7.0億元，按年增長9.5%；萬科泊寓也首次實現(xiàn)了年度盈利。
除了市場化機構(gòu)的盈利能力得到改善，保租房項目的盈利能力也超預期。
保租房租金水平僅為公寓租金水平的30%-60%，但去年已上市的4單保租房REITs，有三單都實現(xiàn)了收入上漲。息稅折舊及攤銷前利潤2023年預測完成度全超100%。
數(shù)據(jù)來源：REIT各季度公告，ICCRA整理
租賃企業(yè)從暴雷到盈利，最大的根源，在于現(xiàn)在的環(huán)境和前兩年已經(jīng)完全不一樣了。
上一輪長租公寓從如火如荼到快速陷入暴雷潮，最根本的原因，就是在于商業(yè)模式本身存在問題。
因為之前的長租公寓以“二房東”模式為主，通過低價收購房源進行裝修，再以高價出租出去，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤空間非常有限，要想達到一定的盈利水平，就必須要上規(guī)模。
這就導致長租公寓企業(yè)，在前端獲取房源的競爭白熱化，直至出現(xiàn)“高收低賣”的情況，企業(yè)挪用租客的預付租金，負債經(jīng)營，最終導致暴雷。
而這兩年，租賃賽道在房源供應、資金來源和資金成本方面，得到了極大的改善。
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