中國房地產(chǎn)市場的底層邏輯在于土地供應，正如俗語所說：“面粉漲了，面包才能漲?！币院贾轂槔诘氖袌鰟討B(tài)揭示了當前二手房市場的活躍與微妙變化。阿飛是一位在杭州拱墅區(qū)香積寺路鏈家門店工作的房產(chǎn)中介。此地位于繁華的大關板塊，以老房居多、總價適中而備受剛需購房者青睞，成為中介們激烈競爭的“戰(zhàn)場”。近期，馬路對面新開設的另一家鏈家門店，使得原本店面的電瓶車數(shù)量減少，店內(nèi)顯得零散，仿佛瀕臨倒閉。然而，繞至后門，卻是一片繁忙景象：身著西裝的中介們正在撥打電話，他們的開場白如出一轍：“今天來看房嗎？”透過后門的玻璃窗，還可以瞥見夜晚的談判桌上，買賣雙方劍拔弩張。賣家面對壓價，常常面色陰沉，言辭決絕：“這個價格沒有談的必要?！?/p>

3月14日，杭州發(fā)布了樓市新政，全面取消二手房限制并縮短增值稅免征年限。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，此后一個月內(nèi)，杭州市區(qū)二手房交易量激增至9000余套，新增客源和帶看量同比增長超過50%。新政催生了二手房市場的驟然升溫，使一度因業(yè)績壓力而焦慮的阿飛，近日忙于帶客戶看房，甚至臨時爽約了朋友小巴。

阿飛的經(jīng)歷印證了市場中“掛牌量和帶看量激增”的現(xiàn)象。他指出，房源增多、看房者增加，部分急于出售的賣家提供了更多撿漏機會。當前成交價普遍低于掛牌價約2000元/平方米。對比2021年高位，該區(qū)域房價保守估計已下跌20%至25%。

在香積寺路東北方向的新天地附近，二手商業(yè)住宅甚至出現(xiàn)了排隊看房的場景。非loft房型的掛牌價格已降至1.9萬元/平方米以下，形成價格洼地。而對于大戶型的成交情況，中介僅以“暫不知曉”回應。文三、采荷地區(qū)的學區(qū)房雖成交量顯著增長，但房價卻下降了5%至10%。

杭州作為新一線城市，其二手房市場的表現(xiàn)某種程度上折射出全國重點城市的現(xiàn)狀。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《22城二手房成交報告》顯示，今年3月，22個重點城市的二手房交易量環(huán)比激增112%，但同比仍減少32%，整體交易量處于歷史高位。自2016年以來，全國二手房價格持續(xù)上漲，直至2021年達到歷史峰值。今年一季度數(shù)據(jù)顯示，一線城市“老破小”住宅的均價為4.16萬元/平方米，較歷史高點縮水33%，回落至2018年底的水平。

房價下跌雖然對普通購房者看似利好，但對于背負房貸的新中產(chǎn)階級而言，眼見資產(chǎn)價值縮水，尤其是若跌幅達到首付金額，無疑會對消費意愿造成重挫。因此，何時止跌以及“拐點”何時到來，成為了業(yè)界關注焦點。

“拐點論”最初源于萬科前董事長王石。2007年12月，王石在北京的一場研討會上被問及樓市行情是否出現(xiàn)拐點，他毫不猶豫地表示贊同。當時，“927新政”要求二套房首付比例提升至50%，導致炒房成本飆升，樓市成交量大幅下滑。然而，王石所預言的“拐點”并未引領中國房地產(chǎn)由盛轉衰，反而是持續(xù)繁榮。如今，“拐點”再度被提及，依舊伴隨著驚悚與戲劇性元素。

一篇題為《高盛預測中國房價還有40%下降空間》的文章在金融圈廣泛流傳，加劇了“拐點”討論的熱度。高盛基于美國房地產(chǎn)市場的漲跌歷程，推斷中國房價可能仍有40%的跌幅空間。美國房地產(chǎn)在2006年到達頂峰，隨后遭遇次貸危機，直到2012年觸底反彈；其房屋空置率在2008年達頂峰，十年后才回歸正常水平。高盛認為，美國房價歷經(jīng)六年暴跌40%，而中國房價自2021年三季度至2023年三季度已下降16%，以此為參照，中國房價的下跌空間似乎還有一半。然而，中美兩國國情存在顯著差異，高盛指出中國在空置率、人口、收入等方面的房地產(chǎn)負擔遠超美國，且強調(diào)美國房價問題源于次貸危機這一金融問題，而中國則是由于獨特的土地供應機制，最終演變?yōu)樨斦栴}。盡管高盛在民間被譽為“最懂中國經(jīng)濟的投行”，但其言論往往只能半信半疑。該篇文章的原始出處難以尋覓，部分內(nèi)容似有拼湊之嫌，可將其定性為虛假信息。然而，其所引發(fā)的話題性不容忽視。

觀察“拐點”的有效視角之一是二手房市場。在杭州、深圳等人口密集、土地資源緊張的大城市，二手房市場主導房價體系。供需失衡迫使購房者轉向二手房市場，市場價格隨供求關系水漲船高。如今，二手房市場成為激活房地產(chǎn)市場的關鍵通道，唯有二手房交易活躍，提振市場購房資金，方能帶動新房認購市場回暖。當新房與二手房市場共同呈現(xiàn)生機勃勃、信心十足的態(tài)勢，房價下跌趨勢才有望得到遏制。

從樓市復蘇規(guī)律來看，通常始于一線城市，再逐步向外圍城市傳導。數(shù)據(jù)顯示，上海3月住宅成交量達到1.85萬套。在房地產(chǎn)界，1.5萬套被視為二手房交易的榮枯線，越過此線意味著市場呈上行態(tài)勢；而2.1萬套則被界定為陽春線，用于判斷市場是否火爆。這意味著經(jīng)歷年初的低迷期后，上海樓市呈現(xiàn)出火爆跡象。在上述成交量中，外環(huán)及300萬元以下的房子占比相較于2023年平均水平上升約3%，深圳也呈現(xiàn)出類似趨勢：3月成交的戶型中，63%為90平方米以下的小戶型。

結合一線城市與杭州的市場情況，可以得出一些初步結論：在購房者信心尚未完全恢復的背景下，學區(qū)房和核心地段的房產(chǎn)依然受到追捧，而“老破小”及遠郊房產(chǎn)的泡沫消退速度較快。更為重要的是，剛需群體似乎開始增多。通常情況下，判斷房價是否觸底，關鍵在于剛需是否真正入市。

然而，社融數(shù)據(jù)卻對此提出質(zhì)疑。3月居民中長期貸款新增規(guī)模為4516億元，同比減少1800億元，回落至2017年至2019年平均水平（4293億元）。這一數(shù)字的下降，意味著背負房貸的人數(shù)在減少。中國人民銀行最新發(fā)布的《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，20.2%的居民預期房價下降，為五年來最低值，僅有14.3%的居民選擇購房。剛需群體態(tài)度搖擺不定，且易受政策影響，其是否真正入市，還需通過未來幾個月的市場表現(xiàn)來驗證。

另一個洞察“拐點”的角度是審視土地供應。如高盛所言，中國房地產(chǎn)問題根植于特殊的土地供給機制，面粉的價格決定了面包的價格。無論是杭州還是深圳，當前樓市面臨的癥結在于產(chǎn)能過剩，一方面新房供應量過大，另一方面需求銳減。

易居CEO丁祖昱強調(diào)，土地供應是房地產(chǎn)市場的底層邏輯。走出調(diào)整期的關鍵在于樓市供求關系的恢復狀況。解決之道要么刺激需求，要么限制供給。

近期，全國重點28個城市相繼公布了供地計劃，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯的“收縮”態(tài)勢。其中，有22座城市住宅用地供應同比下降，占比接近八成，降幅超過30%的城市共計10個，主要為沿海發(fā)達城市。整體來看，商品住宅用地供應面積減少了18%。收縮最為明顯的東莞，其商品住宅用地供應面積同比下滑67.3%，蘇州下降63.5%，廈門下降53.8%，連上海也同比下降12.9%。舟山的降幅最大，高達78%。杭州和西安尚未公開相關數(shù)據(jù)，但從已知的住宅用地供應面積同比下降44.3%推測，杭州商品住宅供應減少幅度可能在30%至40%之間。

在土地供應總量收縮的同時，各城市開始出讓核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。數(shù)據(jù)表明，蘇州、廈門等地的優(yōu)質(zhì)板塊出現(xiàn)了較高的溢價率，一線城市甚至刷新了“地王”紀錄。近期，上海豪宅供應放量，這既是對高端市場的考驗——地段和配置越優(yōu)的產(chǎn)品越受歡迎，也顯示出改善型需求在一線和強二線城市對房價具有較強的支撐作用。

長遠來看，若成交量長期大于供應量，庫存將逐漸消化，一般當去化周期低于12個月時，房價將面臨上漲壓力。隨著居民負債率調(diào)整到位，改善型需求爆發(fā)，一二線城市的新房市場或?qū)⒊霈F(xiàn)“房荒”。

總而言之，縮減土地供應堪稱一記重拳，盡管此舉可能導致地方政府面臨土地財政收入減少所帶來的系列危機。然而，從當前形勢來看，一線城市及重點城市的核心地段已基本觸及階段性底部，而非核心城市和地段的市場前景則充滿挑戰(zhàn)。關于“房價還要跌多久”的問題，因其涉及供需、老齡化、少子化等多種復雜因素，難以用短期或周期性視角給出確切答案。盡管如此，通過對多位經(jīng)濟學家和學者