本周五，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來重大利好，四條核心政策同步推出：購(gòu)房首付比例調(diào)低、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率下限取消，以及政府收購(gòu)庫(kù)存房源用作保障房的舉措。其中，中國(guó)人民銀行宣布提供3000億元保障性住房再貸款，以支持政府收儲(chǔ)行動(dòng)，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。當(dāng)前，去庫(kù)存成為房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵任務(wù)，原因何在？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)揭示，自4月份起，市場(chǎng)供需雙降，導(dǎo)致庫(kù)存總量持續(xù)累積。3月份傳統(tǒng)的小陽(yáng)春并未如期而至，市場(chǎng)需求減弱，促使房?jī)r(jià)下滑，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。另一方面，盡管二手房交易在過去一年有所回升，但新增房源掛牌速度超過交易速度，各地二手房待售量不斷創(chuàng)新高。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)易成棟教授分析稱，市場(chǎng)需求雖在，但因銷量和價(jià)格下滑，買家保持觀望態(tài)度。這進(jìn)一步加劇了開發(fā)商的資金鏈緊張，形成市場(chǎng)下行循環(huán)，急需政策干預(yù)以恢復(fù)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

4月30日，中央政治局會(huì)議罕見地重提房地產(chǎn)去庫(kù)存議題，強(qiáng)調(diào)需根據(jù)市場(chǎng)供需新變化和民眾對(duì)高質(zhì)量住房的需求，綜合施策。市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前庫(kù)存問題并非源自新房供應(yīng)過剩，而是消化能力低下，銷售疲軟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百城新建商品住宅的庫(kù)存消化周期長(zhǎng)達(dá)25.3個(gè)月，遠(yuǎn)超12到14個(gè)月的理想范圍。

易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)研究總監(jiān)指出，新政策直接關(guān)聯(lián)新房與二手房市場(chǎng)，有助于提升交易情緒，改善房企銷售和資金狀態(tài)，對(duì)整體市場(chǎng)具有正面推動(dòng)作用。

在新政策中，“以購(gòu)代建”模式引人注目，即在庫(kù)存較多的城市，政府可按合理價(jià)格收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)為保障房。近期，多地已實(shí)施類似政策，如杭州臨安區(qū)、紹興越城區(qū)及南京，均采取行動(dòng)收購(gòu)或改造存量房為保障性住房，旨在加速去庫(kù)存并支持房企資金周轉(zhuǎn)。

趙秀池教授認(rèn)為，此策略不僅有助于開發(fā)商快速回籠資金，還擴(kuò)大了保障房供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)雙軌制的平衡發(fā)展。不過，政策效果還需關(guān)注資金持續(xù)性和收購(gòu)房屋的運(yùn)營(yíng)管理水平。

易成棟教授強(qiáng)調(diào)，鑒于我國(guó)城市間差異顯著，實(shí)施政策時(shí)應(yīng)注重因城施策。

此外，自然資源部也在醞釀閑置土地處理和存量土地盤活的政策，旨在通過收回或收購(gòu)閑置住宅用地等措施，激活市場(chǎng)，幫助開發(fā)商解決土地閑置難題，同時(shí)增加保障房資源。

綜上，當(dāng)前政策旨在多管齊下，既解決庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，又為房企提供財(cái)務(wù)喘息空間，同時(shí)探索市場(chǎng)導(dǎo)向與政府支持相結(jié)合的長(zhǎng)期發(fā)展路徑。