業(yè)內(nèi)：新一輪“貨幣化棚改”來了政策組合拳引關注

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2024-10-18 11:21:11 華爾街見聞

業(yè)內(nèi)：新一輪“貨幣化棚改”來了

住建部等五部委解讀了房地產(chǎn)“組合拳”，其中“貨幣化安置”引發(fā)廣泛關注。10月17日，住建部宣布將通過貨幣化安置方式新增實施100萬套城中村和危舊房改造。政策支持包括重點支持地級以上城市、開發(fā)性及政策性金融機構提供專項借款、允許地方發(fā)行專項債、給予稅費優(yōu)惠以及商業(yè)銀行根據(jù)評估發(fā)放貸款。

回顧我國棚改進程，大致可以按2015年劃分為兩個階段：前期以實物安置為主，后期則以貨幣化安置為主。貨幣化安置指的是政府部門直接以貨幣形式補償被拆遷居民，居民再到商品房市場購置住房。申港證券在2022年3月的報告中指出，2015年后貨幣化安置的主要資金來源是央行提供的抵押補充貸款（PSL），其貸款余額在2019年11月達到約3.6萬億元的峰值。

對于新一輪城改資金，申萬宏源證券在去年11月的報告中表示，中央政策性銀行專項資金預計仍將是重要組成部分，但占比會略有下降；地方專項債將成為重要部分之一。不同于棚改，社會資本和商業(yè)銀行參與城改的積極性更高，因為本輪城改主要集中在高能級的一二線城市，土地出讓確定性更高，且部分物業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流較為可觀。此外，城改資金還將包括中央補助和地方自有資金等方面。

市場眼下最關心的是，本次“貨幣化安置”能夠撬動多少資金？有哪些重大積極意義？傳導至基本面改善需要多久？

盡管棚戶區(qū)改造啟動時間較早，但在2014年才進入全面爆發(fā)階段。貨幣化安置對棚改提速擴面起到了直接推動作用。2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年上升到29.9%，2016年進一步上升到48.5%。

關于安置資金，申萬宏源在2023年11月的報告中寫道，PSL構成棚改專項貸款的主要資金來源，即通過PSL放款給政策性銀行支持棚改工程。2014年至2018年，PSL累計新增發(fā)行3.38萬億元，同期兩大政策性銀行累計發(fā)行4.96萬億元，占比高達68%。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2015年至2018年計劃開工合計2360萬套，實際開工2442萬套，預計總投資額6.26萬億元。其中，棚改專項貸款累計規(guī)模達4.53萬億元，占比總投資額的72%；中央補助和地方自有資金估算累計0.63萬億元，占比10%。

官方數(shù)據(jù)顯示，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。雖然自2017年后住建部門不再公布全國棚改貨幣化安置比例，但業(yè)界測算2017年的比例在60%左右，幫助消化樓市庫存2.5億至3億平方米。

關于棚改貨幣化安置的積極意義，申萬宏源總結了三點：首先，它有利于地產(chǎn)去庫存，拉動全國商品房銷售面積比例均值達15%；其次，有利于拉動當?shù)赝顿Y和消費，從而促進宏觀GDP回升；最后，有利于推進民生工程，提升棚戶區(qū)居民的生活水平。從資金效果來看，PSL發(fā)行傳導至基本面改善滯后約3個季度。

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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