自2024年4月起，碧桂園股票已停牌超過9個月。1月14日，楊惠妍將主持召開董事局會議，批準(zhǔn)2023年全年業(yè)績、2024年年中業(yè)績的發(fā)布，為重回正軌做準(zhǔn)備。

1月14日晚上，碧桂園終于公布2023年財報。財報顯示，本集團實現(xiàn)總收入約為人民幣4010億元，同比下降約6.8%。本集團實現(xiàn)稅前虧損約人民幣1673億元。

2023年年度本集團連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣1743億元，歸屬本公司股東權(quán)益合同銷售面積約2170萬平。

碧桂園(02007.HK)在港交所發(fā)布公告稱，2024年上半年權(quán)益銷售金額約260億元，虧損縮至約108億元，凈資產(chǎn)為740.56億元。公司同時披露，2023年進行了一次大規(guī)模計提。

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碧桂園去年上半年凈資產(chǎn)741億元，稱獲楊惠妍家族416億港元支持

新的一年碧桂園復(fù)牌和股價、清盤呈請、債務(wù)及交樓、銷售低迷、流動性六大危機來襲，如何在市場止跌回穩(wěn)背景下，實現(xiàn)逆境自救，成為2025年翻盤的關(guān)鍵。

碧桂園逆境自救策略應(yīng)該是時間換空間，即財報按時公布-債務(wù)重組-聚焦主業(yè)-加快銷售回款-產(chǎn)品和價格調(diào)整及加大營銷力度-資產(chǎn)處置和退地?fù)Q地等。

復(fù)牌和股價危機

根據(jù)碧桂園在港交所發(fā)布公告，因未按時披露定期財務(wù)報告，自2024年4月2日上午9時起，碧桂園的股份將暫停買賣，直至另行通知為止。

目前碧桂園（02007.HK）股票處于停牌中。公司上周披露的公告顯示，公司正在采取積極行動以達(dá)成港交所復(fù)牌指引所提出的要求。

根據(jù)聯(lián)交所的復(fù)牌指引，碧桂園需要完成以下幾個任務(wù)，分別為發(fā)布2023年的財務(wù)業(yè)績、證明公司有持續(xù)經(jīng)營能力、向市場公布所有重大信息12。

截至2025年1月14日，碧桂園都沒有正式復(fù)牌。2025年1月14日晚上碧桂園終于公布2023年財報，意味著碧桂園股票（港股）可能將于2025年1月15日復(fù)牌。

2025年1月14日晚上，碧桂園終于公布2023年財報。財報顯示，本集團實現(xiàn)總收入同比下降約6.8%。年內(nèi)，本集團實現(xiàn)稅前虧損約人民幣1673億元。

本集團連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣1743億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售面積約2170萬平。

2024年上半年中期報告顯示，上半年權(quán)益銷售金額約260億元，虧損縮至約108億元，凈資產(chǎn)為740.56億元。公司同時披露，2023年進行了一次大規(guī)模計提。

從碧桂園2023年財報數(shù)據(jù)來看，透露出碧桂園營收虧損慘重、銷售業(yè)績暴跌。到2024年上半年碧桂園的權(quán)益銷售金額跌幅擴大，虧損收窄。

預(yù)計碧桂園2025年1月15日可以復(fù)牌，股價能否大漲，存懸念。因為融創(chuàng)中國、債務(wù)重組停牌1年復(fù)牌期間，股價最低0.87元、股價最高5.51元、漲幅6.33倍。

目前碧桂園凈資產(chǎn)高達(dá)2544億、3000個項目、在凈資產(chǎn)、規(guī)模、土儲成本、市凈率、債務(wù)結(jié)構(gòu)、負(fù)債率、楊氏擔(dān)當(dāng)、碧桂園家底遠(yuǎn)優(yōu)于融創(chuàng)中國。

由于碧桂園2023年財報釋放出業(yè)績、營收、經(jīng)營能力不利的信息、清盤呈請、境外債重組未通過、保交樓任務(wù)未完成等因素，對復(fù)牌后的股價有重大影響。

成功復(fù)牌對現(xiàn)在的碧桂園來說是好事，因為不僅可以多一條融資渠道，還可以讓碧桂園的股價能在一定程度上漲，避免退市風(fēng)險，帶來資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)加快。

清盤呈請危機

碧桂園清盤呈請自2024年2月27日一筆“16億港元本金及應(yīng)計利息的未支付定期貸款”開始，后聆訊延期四次，為5月17日、6月11日、7月29日、2025年1月20日。

獲得法院批準(zhǔn)聆訊延期原因，是碧桂園預(yù)計主要債權(quán)人團體將在2025年9月底前就債務(wù)條款書達(dá)成一致，并計劃在10月之前向所有債權(quán)人公開重組支持協(xié)議。

截至1月14日，碧桂園清盤呈請尚未有再度聆訊延期的消息。毫無疑問，碧桂園清盤呈請危機解除的條件，就是境外債務(wù)重組方案獲得債權(quán)人認(rèn)同、通過。

碧桂園境外債務(wù)重組方案于2025年1月9日披露。目前債權(quán)人沒有一致性通過碧桂園境外債務(wù)重組方案。簡單說，碧桂園境外債務(wù)重組方案正在推進中，未成功。

一旦碧桂園境外債務(wù)重組方案未成功，在2025年1月20日清盤呈請聆訊前沒有再延期，債權(quán)人必申請碧桂園清盤呈請。

債務(wù)危機

碧桂園截至2023年6月底的總負(fù)債為1.36萬億元，低于恒大的債務(wù)超2.3萬億元。碧桂園相比恒大的幸運之處在于負(fù)債結(jié)構(gòu)合理、土地儲備和項目布局廣泛。

截至2023年末，碧桂園的境外有息負(fù)債總額（不含應(yīng)計利息）約164億美元，約合人民幣1200億元。因此，楊惠妍團隊要重組債務(wù)，首先是削債減負(fù)。

其次是為增強債權(quán)人信任，碧桂園將提供信用支持，包括若干附屬公司的保證及股份質(zhì)押、以指定項目及資產(chǎn)組合進行現(xiàn)金還款等。

此前楊惠妍家族為碧桂園提供了約416億港元的流動性支持，并以自持資產(chǎn)為其15億元中期票據(jù)提供擔(dān)保。

后續(xù)境外債重組方案若能落實，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，碧桂園最高可減債七成，實現(xiàn)大幅去杠桿化。

最后是需要增量資金入場，兌現(xiàn)償債，避免二次重組。常規(guī)銷售是碧桂園現(xiàn)金流的主要來源，在公告中，楊惠妍團隊透露現(xiàn)有家底和籌碼。

首先是截至2023年底，碧桂園公司擁有超過3000個開發(fā)項目，可售合同總面積超9000萬平方米，還有超過130萬個車位可供出售。

其次是碧桂園預(yù)計2024年-2039年其境內(nèi)現(xiàn)金流中，可用于境外分配的凈現(xiàn)金盈余介于200億-250億元之間，主要來源于開發(fā)項目和出售非核心資產(chǎn)。

再次是碧桂園境外有29個國際開發(fā)項目，估計到2040年，可產(chǎn)生應(yīng)占杠桿自由現(xiàn)金流26億-30億美元。最后還有若干少數(shù)權(quán)益金融投資，珠海萬達(dá)商管的股權(quán)。

估計到2033年出售這些權(quán)益金融投資可獲得6億美元-8億美元收益，用于支持新債務(wù)工具下的償債責(zé)任。后市修復(fù)緩慢、銷售、資產(chǎn)出售難度增大，局面嚴(yán)峻。

2024年9月10日，帝歐家居子公司歐神諾和碧桂園的子公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，正在通過以房抵債的方式來化解債務(wù)。通過以房抵債的方式來保全交付。

碧桂園境內(nèi)債務(wù)的化債動作是2024年9月5日碧桂園將其境內(nèi)的9筆債務(wù)150億元延期6個月，兌付寬限期延長至2025年3月，并正在制定新的債務(wù)處理方案。

一旦碧桂園9筆境內(nèi)債150億元延期6個月（至2025年3月），這次展期即將在2025年第一季度末屆滿，屆時碧桂園將再次尋求展期、重組，阻力不會特別大。

碧桂園境外債務(wù)重組方案于2025年1月9日披露，截至2023年12月31日，就境外債務(wù)而言，碧桂園有應(yīng)占有息負(fù)債總額（不包括利息）約164億美元。

包括債券貸款未償還本金額103億美元、銀團貸款未償還本金額36億美元、股東貸款未償還本金額11億美元、有擔(dān)保及無擔(dān)保債務(wù)未償還本金額14億美元。

若境外債務(wù)重組方案落實，則有望減少債務(wù)最多116億美元，同時新債務(wù)工具期限最長11.5年，以及將重組前每年平均借貸成本約6%降到重組后每年約2%。

碧桂園境外債務(wù)重組方案分為現(xiàn)金回購、純粹股權(quán)化、強制可轉(zhuǎn)債與新債務(wù)工具（票據(jù)或貸款融資）組合，以及兩種形式的新債務(wù)工具，共5個選項。

具體而言，選項一是債權(quán)人可以獲得現(xiàn)金，但本金需最少削減90%。選項二是債權(quán)人債務(wù)完全股權(quán)化，轉(zhuǎn)股期限為參考日期（即2025年6月30日）后3.5年。

三是債權(quán)人選擇部分債務(wù)股權(quán)化，部分轉(zhuǎn)換為新發(fā)行債務(wù)工具，股權(quán)化比例在67%，轉(zhuǎn)股期限為參考日期后7.5年。四是債權(quán)人舊債務(wù)轉(zhuǎn)化為新發(fā)行債務(wù)工具。

年期延長至參考日期后9.5年，并伴隨35%本金削減。選項五是債權(quán)人將舊債務(wù)轉(zhuǎn)化為新發(fā)行的債務(wù)工具，完全沒有本金削減，但年期延長至參考日期后11.5年。

2025年1月9日，碧桂園公告顯示公司已與由七家知名銀行（均為集團長期業(yè)務(wù)伙伴）組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成共識，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元。

目前碧桂園已收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長期支持碧桂園渡過當(dāng)前的難關(guān)，同時期望其能夠盡快完成重組。

從目前來看，碧桂園境內(nèi)債需新的展期，否則要違約、清盤呈現(xiàn)。境外債務(wù)重組方案未成功，因為需要債權(quán)人的一致性通過，才是成功的關(guān)鍵。

碧桂園盡管銷售修復(fù)和資金監(jiān)控問題依然存在，計劃通過銷售、資產(chǎn)盤活、削減行政管理開支方式籌措資金，并與投資人溝通協(xié)商新的債務(wù)處理方案24。

保交樓危機

2025年1月6日，碧桂園召開2025年第一次集團月度管理會議。會上，集團董事會主席楊惠妍明確了碧桂園全年的工作核心，分別為保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

碧桂園首次披露保交樓相關(guān)數(shù)據(jù)是在2022年，當(dāng)年完成保交樓約70萬套。2023年，碧桂園預(yù)計交付70萬套，最終完成60萬套。

2024年碧桂園計劃交房超48萬套，根據(jù)最新披露，年內(nèi)交付數(shù)量為38萬套房屋，完成目標(biāo)不足8成。預(yù)計2025年碧桂園的交房任務(wù)總量將較去年明顯減少。

2024年碧桂園再融資基本上“斷流”，“開源”只能依賴資產(chǎn)出售，資金的缺乏令項目建設(shè)推進受到阻礙，交房任務(wù)和目標(biāo)無法完成。

碧桂園旗下一些較優(yōu)質(zhì)項目開始被各地納入“白名單”。截至2024年3月15日，碧桂園旗下25個省區(qū)市272個項目被納入白名單，已獲融資支持金額17.32億元。

后續(xù)，碧桂園未公布旗下項目被納入“白名單”的具體情況，只有一些類似“對比9月13日的數(shù)據(jù)，至10月10日公司進入白名單項目增加約12.8%。

而新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%”的例子，顯示被納入規(guī)模不斷增長。對比碧桂園旗下項目整體數(shù)量，“白名單”無法覆蓋全部“保交樓”任務(wù)。

隨著前幾年交付高峰已過去，2025年“保交樓”任務(wù)和壓力比過去2年輕，依然存在逾期交付的危機風(fēng)險。因為2023年-2024年分別有10萬套房未按期交付。

2025年碧桂園保交樓的總交付量已經(jīng)降低至20萬套，相比較2022年70萬套、2023年60萬套、2024年38萬套的總交付量，已經(jīng)是輕舟已過萬重山。

預(yù)計碧桂園納入房地產(chǎn)項目白名單的規(guī)模擴大，資產(chǎn)處置加快，目的是籌集更多的資金實現(xiàn)保交樓的任務(wù)和目標(biāo)，避免更大規(guī)模的逾期交房危機風(fēng)險。

銷售低迷危機

2025年1月7日，碧桂園一份未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在2024年12月份的合同銷售額約為人民幣34.2億元，合同銷售建筑面積約為35萬平方米。

碧桂園2024年全年累計實現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額約為471.7億元人民幣，累計實現(xiàn)歸屬于本公司股東權(quán)益的合同銷售面積約為492.2萬平方米。

2024年權(quán)益合同銷售金額約471.7億元，對比2023年同比下滑73%。2019年增長10.03%、2020年增長3%、2021年-2023年同比下滑為2.2%、35.9%、51.2%。

碧桂園銷售額連續(xù)四年下跌，跌幅不斷擴大。2019年-2024年合同銷售金額分別為7715億元、7888.1億元、7588.2億元、4643億元、2169.1億元、627.8億元。

碧桂園權(quán)益銷售額連續(xù)四年下跌，跌幅不斷擴大。2019年-2024年權(quán)益銷售金額分別為5522億元、5706億元、5580億元、3574.7億元、1743億元、471.7億元。

預(yù)計碧桂園會加大項目產(chǎn)品和價格調(diào)整、加大營銷力度，實現(xiàn)銷售回升和加快銷售回款。例如2024年12月銷售業(yè)績環(huán)比錄得一定幅度上漲，實現(xiàn)翹尾收官。

流動性危機

2024年以來已將鳳凰城酒店、佛山禪城希爾頓酒店、鳳凰城永旺商業(yè)物業(yè)、藏瓏府辦公樓、白云區(qū)的人和公寓樓、增城碧桂園中心甲級寫字樓等資產(chǎn)擺上貨架。

另外分兩次出售了珠海萬達(dá)合共1.8%股權(quán)。境外方面，碧桂園出售了澳大利亞子公司Risland Australia悉尼剩余所持地塊和英國艾爾莎碼頭(Ailsa Wharf)項目。

2024年12月27日，碧桂園趕在年末前完成出售長鑫科技集團股份有限公司約1.56%的股本權(quán)益，交易總金額20億元，為當(dāng)初入股的成本價。

主要是緩解流動性壓力，出售所得將用于“保交樓”等項目的建設(shè)開支。2022年以來，碧桂園已處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元。

通過資產(chǎn)處置變換現(xiàn)金，碧桂園正在瘋狂賣自己旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2025年1月9日，一筆1.4億美元的出售收益已經(jīng)存入用于重組提案的指定賬戶。

碧桂園正在出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資，并已就此取得重大進展。公告表示，約1.4億美元出售收益已存入用于重組提案的指定賬戶。

碧桂園在2025年1月至2033年的預(yù)測期間內(nèi)，公司預(yù)期透過出售這些少數(shù)權(quán)益金融投資，能籌集約6至8億美元的凈出售收益。

碧桂園預(yù)計將在2025年至2033年持續(xù)變現(xiàn)所有可出售資源，包括一些商業(yè)物業(yè)、城市更新項目及其他金融資產(chǎn)。

截至2023年底，碧桂園在全球布局了超過3000個開發(fā)項目，可售合同總面積達(dá)9000至9200萬平方米，還有約130至140萬個車位可供出售。

其中馬來西亞、泰國、澳大利亞等9個國際市場就擁有了29個境外項目，預(yù)計在2024年至2040年間可產(chǎn)生26億至30億美元的累計應(yīng)占杠桿自由現(xiàn)金流。

預(yù)計碧桂園將繼續(xù)減少薪酬、停止拿地、對接土地規(guī)則調(diào)整、置換土地款、退地?fù)Q地、賣資產(chǎn)等，減少現(xiàn)金支出，獲得更多的現(xiàn)金和新的資金來源。