誰推動了物業(yè)費降價潮！江蘇省句容市近期出臺了一項關于空置房物業(yè)費打折的新規(guī)，規(guī)定房子空置6個月后，物業(yè)費可以打7折。這一政策引發(fā)了廣泛關注。不僅句容，江蘇省內的鎮(zhèn)江、無錫、宿遷、揚州、常州等地也出臺了類似規(guī)定。

近一年多來，全國多個城市出現了物業(yè)費降價潮，降幅甚至高達50%。例如，甘肅省蘭州新區(qū)去年6月推出政策，對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，其物業(yè)費按收費標準的50%收取。此外，許多城市的現行物業(yè)費也在下降。以重慶為例，自去年6月1日起，中心城區(qū)住宅物業(yè)費收費標準開始實行后，多家物業(yè)公司主動降低物業(yè)費。

物業(yè)費的下降讓業(yè)主們感到高興，同時也可能引發(fā)整個行業(yè)的價格調整連鎖反應。業(yè)主們希望這次降價潮能增強他們在物業(yè)管理中的話語權，促使物業(yè)公司提升服務和管理水平。然而，這種變革是否能夠實現仍需觀察。

事實上，從2024年下半年起，這場“物業(yè)費降價潮”席卷了重慶、武漢、青島等多個城市，數百個小區(qū)的業(yè)主紛紛申請降低物業(yè)費。以武漢江山如畫八期為例，調價前物業(yè)收費標準為3元/平方米/月，一次性繳納全年物業(yè)費可享受八折優(yōu)惠即2.4元/平方米/月。如今一次性繳納全年物業(yè)費的業(yè)主按優(yōu)惠價1.6元/平方米/月收取，按月繳納則按2元/平方米/月收取。若按每戶100平方米計算，每年可節(jié)約物業(yè)費近1000元。

物業(yè)費下降雖然使業(yè)主受益，但物業(yè)公司調整物業(yè)費并非單純?yōu)榱司徑鈽I(yè)主的壓力。一方面，這是受政策壓力驅使，另一方面也是市場因素所致。短期內物業(yè)公司的收入會受到影響，但從長遠來看，降價潮有助于促進房地產交易和費用收取。近年來，全國物業(yè)公司普遍面臨收繳率下降的問題，尤其是老舊小區(qū)及空置房業(yè)主不愿意繳費。此次降價潮有助于提升物業(yè)公司的收繳率和部分營收。

物業(yè)費降低還吸引了購房者，尤其是在當前房地產市場下行的環(huán)境中，物業(yè)費成為購房決策的重要因素之一。對于暫時不住的業(yè)主，空置房物業(yè)費下降一半更具吸引力。在這波降價潮中，許多物業(yè)公司尤其是上市頭部物企并不虧本，反而通過提升業(yè)主好感度和收繳率獲得了收益。然而，一些新樓盤的物業(yè)費仍在上漲。例如，北京保利建工·星宸和煦的物業(yè)費定在5.75元/平米/月，而同一板塊的和光瑞府在2022年開盤時定價為5.6元/平米/月。

價格戰(zhàn)的出現預示著物業(yè)管理行業(yè)正在走向變革。隨著房地產市場的低迷和需求飽和，傳統依賴高房價和高物業(yè)收費標準獲取利潤的方式面臨挑戰(zhàn)。盡管目前物業(yè)費降價只是區(qū)域性現象，但也反映了物業(yè)公司面臨的變革壓力。物業(yè)公司希望通過降價提升服務質量，但這需要一個漫長的過程。目前物業(yè)管理行業(yè)的現狀表明，改變過去數十年存在的問題并不容易。

受上游房地產影響，物業(yè)公司高增長時代已經結束。2023年，上市物企營業(yè)收入總值為2784.40億元，同比增長14.34%，增速較上一年同期下降4.7個百分點。從盈利表現來看，2023年物管行業(yè)整體增收不增利，部分企業(yè)甚至出現虧損。在這種情況下，物業(yè)公司能否真正改善服務是一個問題。此外，增值服務雖有增長，但尚未形成清晰的商業(yè)模式，這使得靠優(yōu)質服務賺錢變得更加困難。

在中國，物業(yè)管理行業(yè)集中度非常低，格局高度分散。這意味著頭部物企的引領作用難以發(fā)揮。長期以來，物業(yè)與房地產綁定緊密，導致物業(yè)管理行業(yè)備受詬病。如今，減少與地產母公司的關聯成為眾多物業(yè)企業(yè)的一致策略。盡管第三方項目的增加有利于物業(yè)公司走向獨立，但這并不意味著完全獨立。物業(yè)管理本質上屬于民生服務，如果物業(yè)公司的業(yè)務能從基礎物業(yè)服務轉型到社區(qū)增值服務為主，或許才能擺脫房地產持續(xù)低迷帶來的影響，實現真正的獨立發(fā)展。