一二線熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)，釋放了什么信號？ 核心資產(chǎn)價值重估。近期，多個熱點(diǎn)城市的土地單價紀(jì)錄被不斷刷新。3月25日，杭州一宗宅地以約7.7萬元/平方米的價格成交，成為不到兩個月內(nèi)的新單價地王，也是杭州全面取消新房限價后迎來的第三任單價新“地王”。此前一周，北京海淀區(qū)上地板塊的一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價創(chuàng)下歷史新高。成都高新區(qū)也于3月11日有一宗地塊成交價突破3萬元/平方米，刷新了當(dāng)?shù)貥敲鎯r紀(jì)錄。上海靜安區(qū)在2月末協(xié)議出讓了一宗高品質(zhì)袖珍地塊，以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀(jì)錄。

這些現(xiàn)象反映出一線和強(qiáng)二線城市地價不斷攀升，市場對核心城市核心資產(chǎn)的價值重新評估。今年以來，土地市場頻繁出現(xiàn)高溢價成交地塊。例如，3月25日杭州出讓的4宗地塊全部溢價成交，最高溢價率達(dá)70%，平均溢價率為52%，平均樓面價達(dá)到51487元/平方米，標(biāo)志著杭州地價首次進(jìn)入“7萬元”時代。截至3月25日，年內(nèi)杭州已有7宗涉宅地塊溢價率超過50%，另有20宗地塊溢價率超過20%。

數(shù)據(jù)方面，根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市周度數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市高溢價地塊的帶動下，第12周（3月17日至3月23日）平均溢價率升至14.7%，且已連續(xù)5周保持在10%以上。從月度數(shù)據(jù)來看，2025年2月經(jīng)營性用地平均溢價率達(dá)到11%，這是自2021年下半年以來平均溢價率首次突破10%。

土拍熱度正在反向強(qiáng)化市場預(yù)期，并形成正向循環(huán)。以杭州為例，3月以來新房市場去化加速，部分紅盤甚至出現(xiàn)“社保巨子局”，克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，第11周（3月10日至3月16日）新房去化率達(dá)到56.6%。隨著優(yōu)質(zhì)宅地陸續(xù)入市，房企拿地意愿與購房者入場節(jié)奏同步加快，市場熱度有望持續(xù)上升。

實(shí)際上，在市場止跌回穩(wěn)的大背景下，核心城市土拍市場率先回暖，但這種“高熱”更多是點(diǎn)狀回暖，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)使企業(yè)迎來加倉補(bǔ)貨的機(jī)會。不過，許多三四線城市仍以底價成交為主，城市間分化加劇。

本輪核心城市土拍高熱背后的原因主要有三點(diǎn)：一是政策端多次強(qiáng)調(diào)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，提振市場信心，地方政策包括控規(guī)調(diào)整、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等帶來的需求側(cè)預(yù)期向好。二是通過多批次、縮量提質(zhì)供地策略，一線城市和部分二線城市加強(qiáng)核心地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環(huán)。三是高價地反映了企業(yè)投資信心的修復(fù)，但在市場承壓背景下，房企更注重利潤率和安全性，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險配置的首選。

值得注意的是，“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點(diǎn)狀回暖，且多為頭部房企持續(xù)加碼，更多三四線城市起色并不明顯，各地市場企穩(wěn)、回溫進(jìn)程持續(xù)分化。