住宅新規(guī)來(lái)了。

3月31日，住建部正式發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《住宅新規(guī)》），自2025年5月1日起實(shí)施。

住宅新規(guī)從基本規(guī)定、居住環(huán)境、建筑空間、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備6大方面作出相應(yīng)要求，比如新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯，提高墻體和樓板隔聲性能，提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬，提高陽(yáng)臺(tái)等臨空處欄桿高度等等。

該規(guī)范整合了28項(xiàng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)3年調(diào)研及200余次專家論證形成。在新規(guī)出臺(tái)之后建設(shè)的住宅，有望在空間舒適性、聲光熱環(huán)境、安全防護(hù)與智能化配套以及適老與無(wú)障礙系統(tǒng)設(shè)計(jì)等方面得到優(yōu)化和提升。

臥室的使用面積不應(yīng)小于5m2

在綠地方面，要求新區(qū)項(xiàng)目人均集中綠地面積不應(yīng)小于0.50m2,舊區(qū)改建項(xiàng)目人均集中綠地面積不應(yīng)小于0.35m2，集中綠地寬度不應(yīng)小于8m等。

住宅項(xiàng)目場(chǎng)地的自然坡度大于8.0%時(shí)，應(yīng)采用臺(tái)地式布局方式，且臺(tái)地之間應(yīng)設(shè)護(hù)坡或擋土墻等支擋結(jié)構(gòu)。住宅項(xiàng)目場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)應(yīng)有利于雨水徑流的控制和雨水的資源化利用，并應(yīng)滿足防洪排澇的要求。

在建筑空間方面，要求臥室的使用面積不應(yīng)小于5m2；兼起居室的臥室使用面積不應(yīng)小于9m2；臥室短邊凈寬不應(yīng)小于1.80m。新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.00m；臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.60m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.20m，且局部?jī)舾叩陀?.60m的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室時(shí)，室內(nèi)凈高不低于2.20m的使用面積不應(yīng)小于室內(nèi)使用面積的1/2；廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5m2。

此外，要求臥室、起居室和廚房不應(yīng)布置在地下室。每套住宅的衛(wèi)生間應(yīng)至少配置便器、洗浴器、洗面器三件衛(wèi)生器具或預(yù)留安裝位置及條件。便器、洗浴器和洗面器集中配置的衛(wèi)生間的使用面積不應(yīng)小于2.5m2等，衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房或餐廳的上層。

套內(nèi)入口過(guò)道凈寬不應(yīng)小于1.10m；通往臥室、起居室的過(guò)道凈寬不應(yīng)小于1.00m；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過(guò)道凈寬不應(yīng)小于0.90m。新建住宅建筑戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.80m。臥室門的通行凈寬不應(yīng)小于0.80m，廚房門和衛(wèi)生間門的通行凈寬不應(yīng)小于0.70m，并應(yīng)預(yù)留無(wú)障礙改造的條件。

陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不低于1.2m

在陽(yáng)臺(tái)方面，要求陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m，陽(yáng)臺(tái)欄桿應(yīng)采取防止攀登的措施；各套住宅之間毗連的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)分戶隔板。

臨空外窗的窗臺(tái)距室內(nèi)地面的凈高小于0.90m時(shí)，應(yīng)配置防護(hù)設(shè)施，防護(hù)設(shè)施的高度應(yīng)由室內(nèi)地面或可登踏面起算，且不應(yīng)小于0.90m。當(dāng)凸窗窗臺(tái)高度小于或等于0.45m時(shí)，其防護(hù)設(shè)施高度應(yīng)從窗臺(tái)面起算，且不應(yīng)小于0.90m：當(dāng)凸窗窗臺(tái)高度大于0.45m時(shí)，其防護(hù)設(shè)施高度應(yīng)從窗臺(tái)面起算，且不應(yīng)小于0.60m；凸窗的防護(hù)設(shè)施應(yīng)貼外窗設(shè)置。

在公共空間方面，設(shè)有公共走廊時(shí)，走廊凈寬不應(yīng)小于1.20m，凈高不應(yīng)低于2.20m；當(dāng)設(shè)置封閉外廊時(shí)，應(yīng)設(shè)可開(kāi)啟的窗扇。公共樓梯方面，當(dāng)最高人戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度不超過(guò)15m時(shí)，公共樓梯一邊設(shè)有欄桿的，其梯段凈寬不應(yīng)小于1.00m；公共樓梯兩側(cè)均為墻體的，其梯段凈寬不應(yīng)小于1.10m。當(dāng)最高入戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)15m時(shí)，公共樓梯的梯段凈寬不應(yīng)小于1.10m。

樓梯井凈寬大于0.11m時(shí)，必須采取防止人員墜落和兒童攀登的措施。電梯井道及電梯機(jī)房、水泵機(jī)房等產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)的房間不應(yīng)緊鄰臥室布置。

新建住宅四層樓以上應(yīng)設(shè)電梯

對(duì)新建住宅建筑電梯的設(shè)置，要求最高入戶層為四層及四層以上，或最高人戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過(guò)9m的住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯。最高人戶層為十二層及十二層以上，或最高人戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過(guò)33m的住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置2臺(tái)電梯。設(shè)有電梯的住宅單元，應(yīng)至少有1臺(tái)電梯滿足：轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m；采用寬轎廂時(shí)，轎廂長(zhǎng)邊尺寸不應(yīng)小于1.60m，短邊尺寸不應(yīng)小于1.50m，采用深轎廂時(shí)，轎廂寬度不應(yīng)小于1.10m，深度不應(yīng)小于2.10m。4電梯緊急呼叫按鈕的中心距地面高度應(yīng)為0.85m等。

既有住宅建筑加裝電梯，不應(yīng)影響建筑結(jié)構(gòu)安全性和正常使用功能。加裝電梯的載重量不應(yīng)小于320kg，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.80m。每個(gè)住宅單元至少應(yīng)有1個(gè)無(wú)障礙公共出入口。公共出入口的外門通行凈寬不應(yīng)小于1.10m。當(dāng)外門為雙扇門時(shí)，至少應(yīng)有1扇門的通行凈寬不小于0.80m。

公共出入口位于陽(yáng)臺(tái)、外廊及并樓梯平臺(tái)的下部時(shí)，應(yīng)采取防止墜物傷害的安全措施。公共出入口上方應(yīng)設(shè)雨篷，雨篷的寬度不應(yīng)小于門洞的寬度，雨篷的挑出長(zhǎng)度應(yīng)超過(guò)門扇開(kāi)啟時(shí)的最遠(yuǎn)點(diǎn)，且不應(yīng)小于1.00m。當(dāng)公共出入口臺(tái)階總高度超過(guò)0.70m且側(cè)面臨空時(shí)，臺(tái)階和平臺(tái)的臨空側(cè)面應(yīng)設(shè)防護(hù)設(shè)施，且防護(hù)設(shè)施凈高不應(yīng)低于1.20m。

外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天并、室外樓梯及上人屋面等臨空處應(yīng)設(shè)防護(hù)欄桿，欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m；欄桿應(yīng)有防止攀登和物品墜落的措施，欄桿豎向桿件間的凈距不應(yīng)大于0.11m。公共出入口內(nèi)外、公共走廊、公共樓梯、電梯廳等處的地面應(yīng)采用防滑鋪裝，地面靜摩擦系數(shù)不應(yīng)小于0.6。

實(shí)心樓板厚度不應(yīng)小于1分米

在結(jié)構(gòu)方面，要求住宅建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)，新建住宅建筑的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)實(shí)心樓板厚度不應(yīng)小于100mm。

在室內(nèi)方面，住宅臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應(yīng)符合臥室分戶墻及分戶樓板兩側(cè)房間之間的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化聲壓級(jí)差與粉紅噪聲頻譜修正量之和不應(yīng)小于50dB。臥室、起居室樓板的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)不應(yīng)大于65dB。

每套住宅應(yīng)至少有一個(gè)臥室或起居室能滿足日照標(biāo)準(zhǔn)；臥室、起居室、廚房均應(yīng)有直接采光；自然通風(fēng)開(kāi)口面積不應(yīng)小于地面面積的5%等等。

業(yè)界解讀：

新規(guī)激發(fā)改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，新的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》突出了“安全、舒適、綠色、智慧”的具體要求，通過(guò)系統(tǒng)性技術(shù)規(guī)定補(bǔ)齊當(dāng)下存在的居住短板，是提升居住品質(zhì)，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，標(biāo)志著我國(guó)住宅建設(shè)從“有的住”向“住得好”在規(guī)范層面邁出了一大步，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

在提升居住舒適性方面，層高標(biāo)準(zhǔn)從傳統(tǒng)2.8米提升至不低于3米，解決吊頂后空間壓抑問(wèn)題，也能更有利于室內(nèi)通風(fēng)采光。而對(duì)每套住宅提出滿足日照標(biāo)準(zhǔn)，并且在夏熱冬冷地區(qū)需預(yù)留供暖空調(diào)設(shè)施，也更好提升居住的健康度。

在強(qiáng)化適老化方面，規(guī)范中要求4層及以上住宅必須設(shè)置電梯，也是更好方便老年人與行動(dòng)不便者出行，建筑空間設(shè)計(jì)需考慮輪椅通行、扶手安裝等細(xì)節(jié)，更是體現(xiàn)老齡化社會(huì)的包容性。

此外，多維度強(qiáng)化規(guī)范要求，包括節(jié)能、雨水徑流控制、可再生能源利用等技術(shù)措施，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。以及引入智慧社區(qū)概念，要求住宅配備智能化設(shè)施，提升管理效率與居住便利性。對(duì)于安全性方面，也明確建筑需在設(shè)計(jì)年限內(nèi)滿足抗震、防火等要求，并限制擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從2023年開(kāi)始，剛需大多數(shù)開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手住房和租賃居住，新房市場(chǎng)開(kāi)始主要面向改善型住房需求。新房市場(chǎng)供給的項(xiàng)目，基本上開(kāi)始向配套完善、品質(zhì)優(yōu)越、服務(wù)良好、功能先進(jìn)的“好房子”靠攏。很多改善型產(chǎn)品，特別是一些低密度項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始試行3米層高，且已經(jīng)在層高、隔聲、降噪、安全、服務(wù)一老一小等方面加大投入，甚至開(kāi)始內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)。此次發(fā)布的新規(guī)作為底線指標(biāo)，提高住房建筑標(biāo)準(zhǔn)，利好所有買新房的人群。

他認(rèn)為，住宅新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求，也讓市場(chǎng)上的產(chǎn)品供給更加多元多樣。在換房需求釋放出來(lái)以后，會(huì)帶動(dòng)二手房掛牌，促進(jìn)新市民、年輕人上車，帶動(dòng)構(gòu)建先租后買、先小后大，先上車后改善、逐步提升居住福利的梯度購(gòu)房消費(fèi)模式，這也是我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產(chǎn)的新模式。