近年來(lái)，有人為規(guī)避限購(gòu)政策，有人因貸款資質(zhì)不足，將房產(chǎn)登記在親友名下“借名買(mǎi)房”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。然而，當(dāng)房產(chǎn)增值、關(guān)系生變，一場(chǎng)圍繞“房子到底是誰(shuí)的”的法律拉鋸戰(zhàn)便悄然上演。近日，西安市未央?yún)^(qū)人民法院調(diào)解了一起因借名買(mǎi)房引發(fā)的兄弟間的物權(quán)確認(rèn)糾紛案件，也為此類行為敲響了警鐘。

一場(chǎng)時(shí)間和情感的消耗戰(zhàn)

借名買(mǎi)房后遭遇利益考驗(yàn)

案件中，哥哥甲某曾因無(wú)購(gòu)房資格，與弟弟乙某及前弟媳丙某協(xié)商，借用二人名義購(gòu)房，并明確約定房屋實(shí)際歸甲某所有。后甲某具備資格要求過(guò)戶時(shí)，因房屋增值且丙某已與乙某離婚，丙某以房產(chǎn)證登記名為由拒絕配合。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，最終對(duì)簿公堂。

在審理借名買(mǎi)房糾紛時(shí)，法院的核心任務(wù)是穿透形式登記，探究房屋的真實(shí)權(quán)利歸屬。因此，即使房產(chǎn)證登記在他人名下，法官也會(huì)重點(diǎn)審查以下關(guān)鍵事實(shí)，以判斷是否存在借名買(mǎi)房的真實(shí)合意——探究真實(shí)意圖：雙方最初是否有“借名”的明確約定？這可以通過(guò)書(shū)面協(xié)議、郵件、微信聊天記錄等證據(jù)來(lái)證明；追蹤資金流向：購(gòu)房的首付款、每月貸款由誰(shuí)實(shí)際支付？清晰的銀行流水是證明“誰(shuí)是真正主人”的最有力證據(jù)之一；考察實(shí)際使用：房屋由誰(shuí)實(shí)際居??？水電物業(yè)費(fèi)等由誰(shuí)繳納？這些生活細(xì)節(jié)能輔助證明房屋的實(shí)際支配者。

在本案中，正是憑借完整的轉(zhuǎn)賬記錄和事實(shí)居住情況，法院確認(rèn)了甲某作為實(shí)際出資人的地位。在未央法院的調(diào)解下，哥哥甲某自愿支付6萬(wàn)元補(bǔ)償，弟弟乙某與前弟媳丙某也同意配合辦理過(guò)戶手續(xù)，糾紛得以圓滿化解。這意味著，法律在充分證據(jù)支持下，會(huì)努力讓房屋的“名”回歸其“實(shí)”，保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。然而，贏得官司的過(guò)程本身，已是一場(chǎng)時(shí)間和情感的消耗戰(zhàn)。

法官提醒：司法實(shí)踐中，借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)極大，被借名人若將房屋抵債、出售、出租或被查封拍賣(mài)，借名人都可能面臨無(wú)法將房產(chǎn)變更為自己名字的風(fēng)險(xiǎn)。除了以上列舉的風(fēng)險(xiǎn)外，還可能發(fā)生其他不能預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，提醒廣大群眾買(mǎi)房時(shí)謹(jǐn)慎借名。

業(yè)內(nèi)人士：借名買(mǎi)房行為危機(jī)重重

因借名買(mǎi)房引發(fā)的糾紛近年來(lái)頻發(fā)，幾乎在未央法院調(diào)解兄弟糾紛的同時(shí)，遠(yuǎn)在烏魯木齊的一對(duì)親戚也因同樣問(wèn)題對(duì)簿公堂——2021年，因辦公需要，楊先生決定購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，但其名下已有房貸，為了向銀行順利申請(qǐng)到貸款，同年5月，楊先生與邵先生口頭約定，借用邵先生名字簽訂購(gòu)房合同。2023年7月，楊先生決定將該房屋剩余房款付清，并辦理過(guò)戶，于是要求邵先生一起去銀行辦理還款手續(xù)，但邵先生總以太忙為由推脫。同年12月，楊先生將邵先生起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該房產(chǎn)是自己的，并要求對(duì)方配合過(guò)戶。

法院經(jīng)審理查明，2021年5月，楊先生先后向邵先生銀行賬戶轉(zhuǎn)賬90萬(wàn)元。一個(gè)月后，邵先生與房產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)的案涉房屋登記在邵先生名下。隨后，邵先生通過(guò)上述銀行賬戶支出房屋首付款及相關(guān)費(fèi)用。從2023年3月至11月底，楊先生每月向邵先生轉(zhuǎn)賬5000余元，備注均為“房款”或“辦公室按揭款”。房產(chǎn)中介還證實(shí)，當(dāng)初實(shí)際看房人是楊先生，他當(dāng)時(shí)還提醒楊先生私下簽署協(xié)議，明確房屋歸屬，但楊先生以和邵先生是親戚為由拒絕。

法院認(rèn)為，楊先生提交的證據(jù)、證人證言等可以形成證據(jù)鏈，證實(shí)楊先生與邵先生達(dá)成口頭協(xié)議借名買(mǎi)房的事實(shí)。據(jù)此，法院判決邵先生須在楊先生夫婦將該房屋的按揭貸款本息向銀行清償完畢辦理相關(guān)手續(xù)后，10日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

有業(yè)內(nèi)人士告訴華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾撸词购汀俺雒健笔顷P(guān)系極好的朋友或親戚，借名買(mǎi)房的行為仍是危機(jī)重重?！氨热?，名義購(gòu)房人若對(duì)外欠債，房產(chǎn)可能被其債權(quán)人申請(qǐng)法院查封、拍賣(mài)。此外，若名義購(gòu)房人離婚、死亡，其配偶很可能主張?jiān)摲慨a(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或房產(chǎn)作為其遺產(chǎn)被繼承人繼承，實(shí)際購(gòu)房人都將陷入確權(quán)糾紛中?！辈粌H如此，實(shí)際購(gòu)房人還要面臨名義購(gòu)房人面對(duì)“利益”時(shí)的人品，還要考慮相關(guān)政策的變化和調(diào)整。

律師說(shuō)法：借名買(mǎi)房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

華商報(bào)《法治周刊》專家?guī)斐蓡T、陜西豐瑞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師朱長(zhǎng)江認(rèn)為，借名買(mǎi)房存在以下風(fēng)險(xiǎn)：一是政策合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《民法典》第一百五十三條規(guī)定，違背公序良俗或違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。若借名買(mǎi)房的目的是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障用房，合同可能被認(rèn)定無(wú)效。

二是出名人擅自處分房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《民法典》第二百零九條、第三百三十一條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為原則。當(dāng)事人滿足一定法律要件時(shí)可以善意取得物權(quán)。若出名人擅自出售或抵押房屋，且第三人不知情、支付合理對(duì)價(jià)并完成登記，借名人將無(wú)法追回房屋，只能向出名人索賠。

三是出名人的債務(wù)糾紛與強(qiáng)制執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)。若出名人因債務(wù)糾紛而導(dǎo)致名下房產(chǎn)被查封執(zhí)行時(shí)，因?yàn)榻杳课莸怯浽诔雒说拿?，出名人享有借名房屋的?quán)利外觀，借名人無(wú)法直接排除法院強(qiáng)制執(zhí)行措施，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

四是出名人婚姻、繼承等家庭關(guān)系變動(dòng)可能引起相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。若出名人離婚，其配偶可能主張房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并要求分割。即使借名人能證明借名關(guān)系，仍需通過(guò)訴訟排除配偶的分割請(qǐng)求，增加維權(quán)成本。若出名人死亡，房屋可能被繼承人繼承。借名人需通過(guò)確權(quán)訴訟主張權(quán)利，若證據(jù)不足，可能面臨房屋被他人繼承的風(fēng)險(xiǎn)。

朱長(zhǎng)江表示，在審理此類案件時(shí)，法院考量的核心因素主要包括出資證明、房屋實(shí)際控制情況、雙方是否存在借名買(mǎi)房的合意等，“需要理性看待這一行為，因?yàn)槟阙A得的可能只是一紙要求對(duì)方配合過(guò)戶的債權(quán)文書(shū)，輸?shù)舻膮s極有可能是整個(gè)房子。”朱長(zhǎng)江說(shuō)，若實(shí)在是不得已的情況，建議借名人簽訂書(shū)面協(xié)議，并明確約定房屋歸屬、出資方式、過(guò)戶條件、違約責(zé)任等核心內(nèi)容，關(guān)注出名人的債務(wù)情況、婚姻狀況等，防止因登記人負(fù)債或離婚導(dǎo)致房屋被查封或分割；盡量持有房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、貸款合同等原件。應(yīng)妥善保存購(gòu)房款支付憑證（如轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）、還貸記錄、水電費(fèi)繳納憑證、居住證明等相關(guān)證據(jù)。