上海二手房“怪象”：掛牌價下調(diào)，成交價卻止跌
2025年9月，上海二手房出現(xiàn)“相?！毙盘枺?/p>
一方面，掛牌端“以價換量”趨勢進一步強化，當月91%的小區(qū)掛牌價環(huán)比回落，較8月提升5個百分點，房東降價意愿持續(xù)釋放；
另一方面，成交端卻同步顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號，全月二手房交易量突破1.8萬套，環(huán)比高位上行3%，且45%的小區(qū)成交價格實現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加4個百分點。
這種“多數(shù)小區(qū)降掛牌價”與“整體市場止跌”的看似矛盾的表現(xiàn)，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效應逐步傳導。
2025年8月25日，上海對房地產(chǎn)市場政策進行優(yōu)化調(diào)整，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等方面。通過“核心區(qū)嚴控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，釋放郊區(qū)購房需求，進一步優(yōu)化區(qū)域供需結構。
9月上海房價能走出止跌趨勢，核心在于剛需類小區(qū)房價的上漲。帶動二手房市場交易活躍度顯著提升。
從上海高頻交易小區(qū)（連續(xù)兩月成交量≥5套）掛牌價變動情況來看，2025年二季度以來，上海下調(diào)掛牌價格的小區(qū)占比逐月上升，從3月的49%小區(qū)下調(diào)掛牌價格，攀升至9月的91%，創(chuàng)歷史新高。
從掛牌價格指數(shù)走勢來看，近一年上海各小區(qū)掛牌價格平均下跌了13.6%，2025年下半年以來價格下調(diào)速度尤為顯著。2024年9月上海掛牌價格指數(shù)為近一年最高點達90.3，隨后整體下行，在2025年4月出現(xiàn)短暫回升，達86.5，隨后下行幅度明顯加快，至9月掛牌價格指數(shù)為78。
這一方面是因為前期價格較為堅挺的板塊和項目，在2025年下半年打開了價格調(diào)整空間；另一方面也是受一手房優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市影響，出于優(yōu)化資產(chǎn)配置和提升居住環(huán)境等訴求，更多二手房東選擇以價換量，加快促成房源成交。
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