上海二手房“怪象”：掛牌價下調(diào)，成交價卻止跌(3)

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2025-10-20 15:26:21 中房網(wǎng)

從成交區(qū)域來看，上海成交占比持增的多為城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，如上海金山區(qū)和奉賢區(qū)在9月成交套數(shù)占比排全市前2位，其中奉賢區(qū)成交占比達(dá)5.05%，環(huán)比上升0.62pcts，同比上升0.37pcts；金山區(qū)成交占比達(dá)4.2%，環(huán)比上升0.66pcts，同比上升1.18pcts。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月全上海有47%的剛需小區(qū)房價實現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加6個百分點。相比之下，改善類小區(qū)房價上漲占比為42%，雖較上月提升4個百分點，但仍低于剛需類小區(qū)。

從租賃回報率來看，9月成交套數(shù)10套以上且房價上漲的二手房小區(qū)共58個，其中租賃回報率（每平方米年租金/每平方米房價）在2-3%之間的有27個，大于3%的有15個。

一般而言，租賃回報率達(dá)到2%是止跌的最重要指標(biāo)，9月成交套數(shù)10套以上且房價上漲的二手房小區(qū)中有82%小區(qū)“止跌”。

分區(qū)域來看，租賃回報率2%以上小區(qū)同樣大多在城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，如寶山、金山、松江等。這也進(jìn)一步印證了剛需是推動房價止跌的核心力量。

整體來看，當(dāng)前上海二手房市場受“825”新政效應(yīng)影響，整體成交向城市近遠(yuǎn)郊聚焦。

雖然掛牌價仍呈下行趨勢，但整體議價空間也在進(jìn)一步收窄，供求雙方對于價格的判斷正在進(jìn)一步趨于一致，剛需市場開始呈現(xiàn)止跌趨勢。

短期內(nèi)“以價換量”趨勢延續(xù)，但不同板塊間開始出現(xiàn)顯著漲跌差異，如9月南橋、三林、金橋、松江新城等板塊有超過六成的高頻交易小區(qū)成交價下跌，而同期共富共康、金山新城、周康等板塊有超過六成的高頻交易小區(qū)房價實現(xiàn)上漲。

未來，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量，剛需小區(qū)將受小區(qū)區(qū)位、配套、價格等綜合因素影響，各板塊與小區(qū)之間或難以形成統(tǒng)一的價格走向。

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(責(zé)任編輯：zx0002)

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