在一個(gè)慵懶的周末，和朋友們漫步進(jìn)入薈聚商場(chǎng)，逛累了就去旁邊的宜家休息，喝杯咖啡，順便考慮是否購買一盞燈。這種“吃喝玩樂購”三合一的方式已成為無數(shù)年輕人周末的首選。

以北京西紅門的薈聚為例，盡管地處南五環(huán)，但憑借地鐵直達(dá)、創(chuàng)下吉尼斯紀(jì)錄的7050個(gè)停車位以及緊鄰宜家的優(yōu)勢(shì)，每年吸引超過3000萬客流量。薈聚幾乎成了北京購物中心的人氣王，甚至在今年上半年一度躍居人氣榜首。

然而，這一切的背后站著的是瑞典英格卡集團(tuán)，一個(gè)不再那么“開心”的商業(yè)巨頭。從2009年開始，英格卡在中國多個(gè)城市開設(shè)了10家薈聚商場(chǎng)，這些商場(chǎng)不僅成為當(dāng)?shù)刈罨鸬纳虡I(yè)地標(biāo)，也見證了都市年輕人消費(fèi)習(xí)慣的變化。每個(gè)周末，商場(chǎng)里總能看到年輕家庭逛街，情侶們享受午餐，或是一群朋友聚會(huì)聊天。薈聚已經(jīng)成為了不少人周末的常駐地。

但就在這種繁華背后，英格卡卻決定出售其旗下的三座薈聚商場(chǎng)：北京、無錫和武漢。三個(gè)項(xiàng)目的整體估值高達(dá)160億元，接盤方為由泰康人壽牽頭設(shè)立的基金。值得注意的是，英格卡在完成資產(chǎn)出售的同時(shí)，仍將繼續(xù)負(fù)責(zé)這些商場(chǎng)的長期運(yùn)營與管理。

提到英格卡，很多人首先想到的是宜家。事實(shí)上，宜家早在1998年就進(jìn)入中國市場(chǎng)，在上海開設(shè)了第一家門店，憑借獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格和創(chuàng)新購物體驗(yàn)迅速吸引了大批消費(fèi)者。宜家的成功也為英格卡進(jìn)軍中國購物中心市場(chǎng)鋪平了道路。

2009年，英格卡在中國投資了100億元人民幣，正式啟動(dòng)“薈聚”這一區(qū)域型購物中心產(chǎn)品線。首批落地的無錫、北京與武漢項(xiàng)目均以超大體量確立了其一站式區(qū)域商業(yè)中心的定位。特別是在北京南五環(huán)的薈聚，春節(jié)假期期間，它成為全市最熱的購物中心之一，假期內(nèi)迎來了約83.4萬人次的客流，銷售額約1.83億元。無錫薈聚中心業(yè)績也持續(xù)攀升，2024年銷售額增長至43億元，增長勢(shì)頭強(qiáng)勁。

然而，隨著這些商場(chǎng)漸漸火爆起來，英格卡在中國的拓展節(jié)奏自2015年起明顯放緩，直到2020年和2021年才分別在福州和南寧落地新店。2024年，英格卡再度顯著提升中國市場(chǎng)投入力度，西安與上海兩座新薈聚項(xiàng)目接連亮相，投資額高達(dá)120億元。

盡管如此，英格卡在發(fā)布的財(cái)報(bào)中提到，近年來其零售業(yè)務(wù)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2024年財(cái)報(bào)顯示，全年?duì)I收為418.64億歐元，同比下滑5.5%，凈利潤大幅下降46.5%至8.06億歐元。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流也出現(xiàn)了大幅下降，從前一年的35億歐元降至29億歐元。

面對(duì)收入下滑和利潤縮水的壓力，英格卡通過出售三座薈聚回籠資金、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。這一舉措表面上是為了迅速回籠資金，但從另一個(gè)角度看，也是進(jìn)行一場(chǎng)“瘦身”運(yùn)動(dòng)，通過剝離重資產(chǎn)業(yè)務(wù)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

英格卡集團(tuán)賣掉三座薈聚購物中心的消息震動(dòng)了資本市場(chǎng)，接盤方是泰康人壽領(lǐng)銜的險(xiǎn)資天團(tuán)。并購基金總規(guī)模達(dá)80億元，由泰康人壽作為領(lǐng)投方出資30億元，并聯(lián)合多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共同參與。交易的關(guān)鍵設(shè)計(jì)在于，英格卡集團(tuán)通過自行認(rèn)購20億元劣后級(jí)份額，與收購方結(jié)成“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的共同體。

險(xiǎn)資鐘情購物中心的原因在于對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的追求。在低利率環(huán)境下，北京、無錫、武漢三地的薈聚中心已成為兼具口碑與收益的標(biāo)桿項(xiàng)目。英格卡承諾提供接近7%的回報(bào)率，這一收益率水平顯著高于市場(chǎng)同類資產(chǎn)均值。交易完成后，運(yùn)營管理權(quán)仍由英格卡長期負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)資本持有與專業(yè)運(yùn)營的分離。

這場(chǎng)行業(yè)洗牌中，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)成了重要的接盤力量。無論是接盤英格卡薈聚的泰康人壽，還是收購萬達(dá)廣場(chǎng)的新華保險(xiǎn)、陽光人壽，其投資邏輯都高度一致——在低利率環(huán)境下，尋求能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨重壓，英格卡和其他行業(yè)巨頭們的“斷臂求生”無疑是他們自我重生的關(guān)鍵一步。通過資產(chǎn)出售、戰(zhàn)略調(diào)整和更加靈活的運(yùn)營模式，試圖在新興市場(chǎng)環(huán)境中重新找到立足點(diǎn)。寒冬并未完全過去，消費(fèi)市場(chǎng)的動(dòng)蕩、線上與線下的快速融合以及全球經(jīng)濟(jì)的不確定性依舊是擺在這些商業(yè)巨頭面前的巨大挑戰(zhàn)。如何重新定義和吸引消費(fèi)者，如何在電商沖擊下找到差異化競(jìng)爭力，或許才是他們能否成功突圍的根本所在。