碧桂園在年內(nèi)完成了境外債務(wù)重組的關(guān)鍵一步。11月6日早間，公司公告顯示，其境外債務(wù)重組方案在債權(quán)人會(huì)議上順利通過(guò)，在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中均獲得超過(guò)75%債權(quán)金額的贊成票。具體來(lái)說(shuō)，銀團(tuán)貸款組別贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占83.71%，美元債及其他債權(quán)組別贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占96.03%。

下一步，香港高等法院將在12月4日舉行裁定聆訊，這是重組落地前的最后一環(huán)。若順利通過(guò)，重組完成后碧桂園預(yù)計(jì)降債規(guī)模人民幣840億元，并確認(rèn)最高約700億元重組收益。自1月9日披露重組方案關(guān)鍵條款以來(lái)，這家民營(yíng)房企歷經(jīng)300天的債務(wù)重組談判，終于贏得重要突破。

此外，自2022年以來(lái)至今年10月份，碧桂園累計(jì)交付的房屋量已突破180萬(wàn)套，這意味著保交房任務(wù)逐步進(jìn)入尾聲。隨著境外債務(wù)重組方案落地及保交房任務(wù)的大致完成，碧桂園有望步入新的發(fā)展階段。

碧桂園的債務(wù)重組始于2024年初，當(dāng)時(shí)公司尚未發(fā)生公開(kāi)違約便主動(dòng)啟動(dòng)談判，尋求全面解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的整體方案。此次境外重組涉及約177億美元本息的34筆境外債務(wù)或償債義務(wù)，涵蓋多個(gè)法律轄區(qū)，包括紐約法管轄的美元債、英國(guó)法管轄的可轉(zhuǎn)債，以及香港法管轄的銀團(tuán)貸款等。不同司法體系和發(fā)行結(jié)構(gòu)使得方案設(shè)計(jì)復(fù)雜度倍增。

同時(shí)，債權(quán)人類型眾多且利益訴求差異極大，涵蓋中資銀行、外資銀行、實(shí)錢基金、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)資金及私人銀行等多類機(jī)構(gòu)，各方對(duì)于股債工具比例、展期和降債期限、收益分配機(jī)制均有不同偏好和限制，加劇了方案談判的復(fù)雜性。

今年1月9日，碧桂園正式披露了債務(wù)重組方案的關(guān)鍵條款，納入境外重組范圍的債務(wù)規(guī)模合計(jì)約177億美元。此后歷時(shí)10個(gè)月有余，該方案終于獲得大部分債權(quán)人的支持。具體來(lái)看，重組方案推出“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”多元工具組合，包括現(xiàn)金、全額轉(zhuǎn)股、大額轉(zhuǎn)股與小額留債組合、小額轉(zhuǎn)股與大額留債組合、全額留債等多個(gè)選項(xiàng)。

為了推動(dòng)境外債務(wù)重組的順利落地，碧桂園控股股東也展示了誠(chéng)意，10月13日簽署了不可撤回承諾，帶頭將11.48億美元股東貸款的結(jié)余部分全額轉(zhuǎn)股。根據(jù)公告，在所有選項(xiàng)足額認(rèn)購(gòu)的情況下，重組完成后，碧桂園預(yù)計(jì)降債規(guī)模約117億美元，對(duì)應(yīng)約人民幣840億元有息債務(wù)。重組后新的債務(wù)融資成本預(yù)計(jì)將下降至1.0%-2.5%，且具備實(shí)物付息選項(xiàng)，顯著減輕現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，本次重組生效后，可選方案中的債務(wù)期限最長(zhǎng)高達(dá)11年，大幅優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提供更多財(cái)務(wù)緩沖空間。

境內(nèi)債務(wù)重組方面，碧桂園也取得明顯進(jìn)展。9月29日，公司8筆境內(nèi)債券重組方案經(jīng)債券持有人會(huì)議審議通過(guò)，涉及本金金額合計(jì)約人民幣133.32億元。在所有選項(xiàng)足額認(rèn)購(gòu)的情況下，碧桂園預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)債務(wù)本金削減50%以上，債務(wù)期限最長(zhǎng)達(dá)10年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力，債券利率下降至1%，付息方式調(diào)整為“先本后息”，顯著減緩現(xiàn)金流的壓力。

在推進(jìn)債務(wù)重組的同時(shí)，碧桂園的另一項(xiàng)核心任務(wù)是保交付。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年碧桂園及合聯(lián)營(yíng)累計(jì)完成交付房屋超60萬(wàn)套，累計(jì)交付面積7162萬(wàn)平方米；2024年累計(jì)完成交付房屋超38萬(wàn)套，累計(jì)交付面積約4608萬(wàn)平方米。盡管交付量較2022年的70萬(wàn)套有所下滑，但仍居行業(yè)前列。

然而，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的影響，碧桂園在銷售端持續(xù)承壓，2024年權(quán)益合同銷售472億元，同比下降7成。同時(shí)，公司還面臨著新增融資枯竭、需償還大量借款、資產(chǎn)盤活難度大等多重困境。為了完成保交房任務(wù)，碧桂園通過(guò)多種方式籌措資金。今年以來(lái)，公司出售了所持藍(lán)箭航天約11.063%的股份，對(duì)價(jià)約13.05億元，所得款項(xiàng)主要用于保交樓等項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)支；5月初，碧桂園控股股東以所持碧桂園服務(wù)的全部股份作為抵押物，獲得10億元借款，資金定向用于國(guó)內(nèi)保交房工作。

持續(xù)的銷售回款是保交房中最直接的資金來(lái)源。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2025年1-10月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)榜單，碧桂園銷售面積以404.9萬(wàn)平方米位列第10位，其中河南、江蘇等多個(gè)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)堅(jiān)挺。多措并舉之下，碧桂園今年的保交房任務(wù)逐步落地。截至10月份，碧桂園今年的累計(jì)交付量已超13萬(wàn)套，也將過(guò)去三年多的累計(jì)交付量推高至180萬(wàn)套以上。隨著大規(guī)模交付逐步進(jìn)入收官階段，碧桂園現(xiàn)階段的剛性資金需求已逐步減少，整體資金壓力預(yù)計(jì)將相對(duì)放緩。目前，公司已啟動(dòng)新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃，意味著碧桂園正在從保交房向資債修復(fù)與正常經(jīng)營(yíng)的軌道轉(zhuǎn)換。