部分高位購房者陷入“房貸倒掛” 賣房難填貸款缺口。房產市價230萬，銀行貸款余額260萬——當鄭豪在賬本上寫下“-30萬”時，他清醒地意識到，賣掉這套房子不僅意味著資產歸零，還將背上新的債務。在廣東工作的鄭豪并非個例。當前，部分房價持續(xù)下行地區(qū)，在2021年房價高點入市的購房者正面臨從“貸款買房”到“貸款賣房”的尷尬局面。深圳一位資深房產中介證實，今年以來，“賣房款不足以償還銀行貸款”的情況有所增多，其中多數(shù)是2021年前后高杠桿入市的投資型客戶。

面對資金缺口，業(yè)主們正在尋求應對之策。部分購房者嘗試通過親友借款或過橋貸款彌補差額，也有業(yè)主評估申請暫停還款的可能性，以緩解短期資金壓力。業(yè)內專家指出，當前出現(xiàn)的個案背后，反映出市場下行周期中高杠桿購房帶來的財務風險。這不僅為高位入市的投資者敲響了警鐘，也為探索建立更完善的市場風險分擔機制提供了現(xiàn)實參照。如何在維護金融體系穩(wěn)定的同時，妥善化解居民債務風險，成為當前值得深入探討的課題。

2021年10月，剛畢業(yè)不久的鄭豪第一次動了買房投資的念頭。從事地產策劃工作的他，身邊不乏“靠買房實現(xiàn)財富躍升”的案例。在行業(yè)氛圍影響下，他做了一番“精打細算”：比對一二手房價格、測算稅費和利息、評估區(qū)位潛力——最終以2.7萬元/平方米的價格，選中了一套總價340萬元的房子。當時周邊二手房均價已達3萬元，他認為這是一個“性價比之選”。

在父母支持下，鄭豪湊齊102萬元首付，背上了每月1.4萬元的月供。他曾算過：只要房價漲到3.2萬元/平方米，就能覆蓋所有成本?！按撕笤贊q多少，都是純賺?！蹦菚r的他并未預料到，這道計算題的結果在三年后徹底反轉。

2023年起，地產行業(yè)波動加劇，鄭豪的收入也變得不穩(wěn)定。占收入大頭的獎金時常延遲發(fā)放，而每年的房貸、房租與基本開支合計約20萬元，幾乎耗盡他的基礎工資，月供壓力陡然增大。更嚴峻的是樓市價格的下跌。限售期將滿，同戶型掛牌價已跌至230萬元左右。盡管他已轉為利率更低的公積金貸款，商貸利率也在下行，剩余貸款仍多達260萬元。這意味著即便賣房成功，他還需自掏接近30萬元補足差額。

鄭豪粗略計算，不計稅費，僅利息支出與房價下跌帶來的損失已超過130萬元。這套120多平方米的房子至今仍是毛坯狀態(tài)，“裝修還要再投20多萬，未來工作地點不確定，出租也難，只好先放著?！彼蛩阆奘燮谝粷M就立即賣房“回血”，手中流動資金已經“撐不住多久”。

在另一個城市東莞，做家具生意的李明面臨相似處境。中介最新成交數(shù)據(jù)顯示，他3年前以500多萬元購入的學區(qū)房，如今市價僅約249萬元?！爱斈隇檫@套房抵押了郊區(qū)房產，傾盡積蓄，看中的是城區(qū)的增值潛力，沒想到現(xiàn)在反受其累。”李明說。如今，他仍欠銀行280萬元貸款，即便以249萬元成交，也需自補31萬元的缺口。“雖然家里還有不同意見，但是目前房子已經找好了買家，不確定未來的價格，也不打算再賭了?！崩蠲髡f，未來回老家開一個小店養(yǎng)家糊口，多陪陪家人。

一位深圳中介人士透露，這類“賣房不足以還貸”的情況今年以來明顯增多。據(jù)他觀察，陷入這種困境的業(yè)主大多是在2021年房地產市場高位時期入市。當時市場熱度高，很多購房者采取較高的杠桿比率，有些還通過一些擦邊操作，實際首付比例甚至不足三成。如今房價回調，這些高杠桿投資的脆弱性逐漸暴露出來。這些房產多數(shù)位于此前炒作熱度較高的新興片區(qū)或學區(qū)房概念區(qū)域，當時這些區(qū)域的價格被炒得過高，現(xiàn)在價值回歸時跌幅也最明顯。其中投資客占比高，很多都是抱著“快進快出”想法的短線投資者，沒想到會被套牢。

面對“賣房不足以還貸”的困境，部分高位購房者正在通過各種方式艱難去杠桿，其中不乏風險與爭議。“信用貸、消費貸都考慮過，但擔心違規(guī)，銀行抽貸，最終放棄了?！崩蠲鞲嬖V記者。像他這樣的購房者往往陷入兩難：一方面需要資金填補賣房產生的差價，另一方面又受限于融資渠道。他計劃通過“親友借款+過橋貸款”組合籌資，但過橋貸款高昂的利息也讓他壓力倍增。

相較之下，鄭豪的處境更為嚴峻。他考慮過申請暫停還款，但了解到審批嚴格且存在不確定性。更令他困擾的是，市場上涌現(xiàn)出一批聲稱能“斷供保房”的中介機構，“接觸了幾家，要么操作不合規(guī)，要么收費驚人，聽起來都不靠譜?！编嵑勒f。第一財經記者以購房者身份咨詢一家中介，工作人員透露，他們主要通過法律程序為房貸違約客戶爭取時間。雖然最終無法改變結果，但通過提出管轄異議、質疑利息計算等方式，可以將訴訟過程延長至一年甚至更久。

然而，這種操作方式在業(yè)內存在爭議。深圳某律師事務所合伙人在交流時表示，這實質上屬于惡意訴訟，不僅增加了金融機構的維權成本，也使債務人陷入更深的債務泥潭。拖延越久，機構收費越多，最終受損的還是購房者。銀行方面對此類現(xiàn)象保持警惕。某股份制銀行信貸部人士表示，所謂的“保房”機構大多利用信息不對稱獲利，其中不乏存在詐騙嫌疑。事實上，銀行對短期資金困難的還款人有一定的應對機制，不需要通過中介機構。

在制度層面，多位專家指出，制度機制仍有一定調整空間。東吳證券在研報中指出，美國特有的“無追索權貸款”制度給居民“斷供出清”提供了出路。與大多經濟體實行的有追索權貸款不同，美國部分州在住房抵押貸款合同中設置“無追索權貸款”條款，這意味著在房價貶值到不足以償還剩余的按揭貸款時，居民可以放棄住房，無需承擔剩余的按揭余額，實現(xiàn)快速出清。

“當房價反彈，許多家庭脫離‘房貸倒掛’困境后，居民無力償債的風險明顯下降，主動違約的動機減少，從而減緩債務進一步惡化的風險?！敝朽]證券研究所分析師梁偉超進一步指出，在美國居民去杠桿的過程中，資產價格快速修復所產生的財富效應發(fā)揮了關鍵作用。財富增加改善了消費者信心和支出意愿，減輕了家庭“被動儲蓄”償債的壓力。

北京師范大學金融學教授鐘偉此前發(fā)文指出，改善個人商品房貸款的關鍵在于銀行房貸不能既要求抵押物又要求追索權。房貸從銀行有追索權改為無追索權，才是購房者和銀行依據(jù)法制化和市場化分擔風險的關鍵。不過，亦有受訪業(yè)內人士持相反態(tài)度。一名房產研究人士表示，目前全球主流的仍是有追索權貸款，美國也僅有少數(shù)州可設置“無追索權貸款”條款。這種模式雖然有利于居民環(huán)節(jié)債務，但在一定程度上會增加銀行業(yè)的風險，在目前環(huán)境下，需要謹慎考量。部分高位購房者陷入“房貸倒掛” 賣房難填貸款缺口。