香港樓市最近的熱度，用一句話(huà)概括——又“活過(guò)來(lái)了”。

中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青，一個(gè)多月里連續(xù)拿下6套豪宅，總金額超過(guò)9300萬(wàn)港幣，從港島西區(qū)一路買(mǎi)到九龍核心地段，幾乎是在公開(kāi)宣示：他不僅看多，而且親自下場(chǎng)、用錢(qián)投票。更引人關(guān)注的是，他放言香港房?jī)r(jià)未來(lái)有望連續(xù)上漲六年，這話(huà)一出，立刻在地產(chǎn)圈里掀起不小的水花。

有人可能會(huì)覺(jué)得這是“大佬帶節(jié)奏”，但問(wèn)題是——數(shù)據(jù)本身也確實(shí)在發(fā)光。香港樓市已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月單月成交突破千宗，10月更是飆到1700多宗，熱度比疫情前還旺。今年前三季度，內(nèi)地買(mǎi)家在香港買(mǎi)下超過(guò)9900宗住宅物業(yè)，若按這個(gè)勢(shì)頭往下走，全年很可能刷新紀(jì)錄。灣仔有新盤(pán)上線(xiàn)，兩小時(shí)被搶空，大客戶(hù)直接整層整層買(mǎi)，這在過(guò)去幾年幾乎難得一見(jiàn)。

香港樓市回暖并不是憑空而來(lái)，而是三股力量疊加推動(dòng)。

第一，政策徹底松綁，買(mǎi)房門(mén)檻史無(wú)前例地下調(diào)。以前內(nèi)地買(mǎi)家各種額外印花稅壓著，現(xiàn)在幾乎與本地買(mǎi)家站在同一起跑線(xiàn)上，成本差距被徹底抹平。

第二，人口與租賃需求暴增。過(guò)去幾年間，大約有23萬(wàn)名專(zhuān)業(yè)人才來(lái)到香港發(fā)展，大量新住戶(hù)帶來(lái)一波扎實(shí)的租房需求。租金一路走高，租金回報(bào)率回到3%—4%，讓投資客重新看到收益空間。

第三，全球資金環(huán)境變化。美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期，資本開(kāi)始回流，國(guó)際投行普遍預(yù)測(cè)香港樓價(jià)在2026年前還有向上空間。外部資金的預(yù)期與內(nèi)部人口需求形成合力，讓市場(chǎng)信心全面恢復(fù)。

當(dāng)然，香港樓市也不是全面大漲，而是明顯的結(jié)構(gòu)性上行。核心區(qū)、地鐵口的優(yōu)質(zhì)盤(pán)抗跌屬性更強(qiáng)、成交更快，外圍區(qū)域的表現(xiàn)則相對(duì)溫和。這一點(diǎn)其實(shí)和內(nèi)地城市的趨勢(shì)非常相似——越靠核心，越不愁接盤(pán)。

內(nèi)地樓市的分化如今愈發(fā)清晰。今年1—10月，重點(diǎn)30城的二手房成交占比已經(jīng)逼近65%，一線(xiàn)城市二手房成交量同比增長(zhǎng)約10%。無(wú)論上海、成都還是深圳，改善型產(chǎn)品、核心地段的戶(hù)型成交占比持續(xù)提升。相反，三四線(xiàn)仍在與庫(kù)存苦戰(zhàn)，部分非核心地段去化周期長(zhǎng)達(dá)三年，市場(chǎng)恢復(fù)步伐慢很多。

無(wú)論是香港還是內(nèi)地，一個(gè)共同趨勢(shì)正在變得越來(lái)越鮮明：樓市全面上漲的時(shí)代不再，資產(chǎn)集中到核心區(qū)的規(guī)律愈加顯眼。施永青敢在這個(gè)時(shí)候重倉(cāng)豪宅，本質(zhì)上也是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)——不是所有房子都值得買(mǎi)，但對(duì)的房子永遠(yuǎn)會(huì)有人爭(zhēng)。