近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議對(duì)2026年的房地產(chǎn)工作作出了明確安排：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

今年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。由于受到國(guó)際貿(mào)易形勢(shì)的沖擊及其他因素的影響，穩(wěn)定樓市的緊迫性比去年底和今年3月份更大。因此，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的部署，分量更重。從最近一年多的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐看，“穩(wěn)樓市”工作仍然十分關(guān)鍵。在去年9月份“一攬子”政策的基礎(chǔ)上，仍需未雨綢繆，儲(chǔ)備足夠的政策工具。

關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。對(duì)于如何處置存量商品房，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議十分明確：鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

央行在2024年5月份出臺(tái)了“保障性住房再貸款”政策工具，首批額度為3000億元，利率為1.75%。未來(lái)，要進(jìn)一步發(fā)揮該項(xiàng)貨幣政策工具的作用，還需妥善解決新房收儲(chǔ)的定價(jià)問(wèn)題和找到符合條件的操作平臺(tái)。根據(jù)政策要求，由城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。

有些城市對(duì)于使用保障性住房再貸款有了很好的創(chuàng)新做法，把收儲(chǔ)的對(duì)象由新房改為老舊房，可以回避收儲(chǔ)新房的定價(jià)難的問(wèn)題，市場(chǎng)稱之為“以舊換新”。在住房的“以舊換新”過(guò)程中，以支付“房票”的方式交易，“房票”只能購(gòu)買(mǎi)住房，不能兌現(xiàn)或購(gòu)買(mǎi)其他商品，開(kāi)發(fā)商將收到的“房票”到指定的機(jī)構(gòu)換取等價(jià)的貨幣資金。這種做法可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，提高市場(chǎng)的流動(dòng)性，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

可以把房地產(chǎn)去庫(kù)存和完善保障房工作結(jié)合起來(lái)，考慮設(shè)立新的部門(mén)——“住房保障局”，由中央財(cái)政向該機(jī)構(gòu)注資，再由該機(jī)構(gòu)向央行申請(qǐng)“保障性住房再貸款”用于收儲(chǔ)存量商品房。財(cái)政狀況好的城市可以成立新的專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)保障房供給與管理的實(shí)體機(jī)構(gòu)，如深圳等城市設(shè)立“安居集團(tuán)”，由地方財(cái)政向安居集團(tuán)注資，再通過(guò)安居集團(tuán)負(fù)責(zé)收儲(chǔ)存量住房。

“好房子”建設(shè)是今年出現(xiàn)的新生事物，它的積極意義在于推動(dòng)了住房建設(shè)的品質(zhì)提升，可以在一定程度上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模的作用。推動(dòng)“好房子”建設(shè)時(shí)，還需注意平衡兼顧存量房去庫(kù)存，因此，對(duì)于推動(dòng)“好房子”建設(shè)，還需強(qiáng)調(diào)“有序”。