2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展 穩(wěn)市場(chǎng)去庫(kù)存優(yōu)供給！12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議確定要堅(jiān)守底線(xiàn)，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2026年房地產(chǎn)政策的核心思路是穩(wěn)市場(chǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)兩頭抓，既延續(xù)了“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)預(yù)期”的一貫基調(diào)，又把“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在了突出位置。政策工具也有了明顯轉(zhuǎn)向，從之前的“消化庫(kù)存”變成了更直接的“去庫(kù)存”，還提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，通過(guò)供需兩端的動(dòng)態(tài)調(diào)整解決當(dāng)前市場(chǎng)“供強(qiáng)需弱”的矛盾。

在去庫(kù)存方面，2025年會(huì)議提“去庫(kù)存”而非“消化存量”，意味著解決手段會(huì)更全面。不僅靠市場(chǎng)自然消化，還會(huì)納入政府收儲(chǔ)、企業(yè)主動(dòng)參與以及居民端需求釋放等多種方式。目前42個(gè)城市的新房加二手房去化周期已經(jīng)到了28.3個(gè)月，需要政策持續(xù)托底。

優(yōu)化供給的重點(diǎn)是提升新建住宅品質(zhì)，引導(dǎo)行業(yè)從過(guò)去拼規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向重質(zhì)量提升。比如深化公積金制度改革，涉及購(gòu)房利率下調(diào)、提取額度提高等實(shí)際福利，間接帶動(dòng)對(duì)高品質(zhì)住房的需求。城市更新也從“大力實(shí)施”升級(jí)為“高質(zhì)量推進(jìn)”，一方面通過(guò)城中村改造釋放剛性需求，幫助消化庫(kù)存；另一方面推動(dòng)行業(yè)向存量用地盤(pán)活轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)一舉兩得。

作為內(nèi)需核心領(lǐng)域，房地產(chǎn)政策還需配合“擴(kuò)大消費(fèi)”的整體目標(biāo)。具體措施包括通過(guò)房貸貼息、個(gè)稅補(bǔ)貼等方式降低購(gòu)房成本，刺激需求釋放。一線(xiàn)城市限購(gòu)松綁和核心城市政策解禁成為關(guān)注點(diǎn)。

財(cái)政和貨幣政策將協(xié)同發(fā)力。財(cái)政政策保持必要的赤字，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)支持保障性住房、城市更新和“兩新”政策。2025年已發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債和專(zhuān)項(xiàng)債，2026年預(yù)計(jì)繼續(xù)加碼。貨幣政策延續(xù)“適度寬松”基調(diào)，LPR還有下行空間，加上美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期，購(gòu)房成本會(huì)隨利率下降而減少。

存量政策和增量工具結(jié)合使用。例如，深圳允許提取公積金購(gòu)房首付款，山東提出商辦用房“以舊換新”模式，這些在2026年將加速落地。金融方面探索專(zhuān)項(xiàng)借款、超長(zhǎng)期國(guó)債等，支持城市更新和保障房建設(shè)；土地政策則合理控制新增用地供應(yīng)，同時(shí)盤(pán)活存量土地和商辦用房，如將商辦用房改成保障房。

傳統(tǒng)工具接近用足，大規(guī)模收儲(chǔ)、限購(gòu)全面松綁等超常規(guī)手段保持克制，后續(xù)根據(jù)市場(chǎng)變化相機(jī)抉擇。區(qū)域差異化政策空間進(jìn)一步擴(kuò)大。一線(xiàn)城市限購(gòu)?fù)耆山壍目赡苄蕴嵘?，如果房?jī)r(jià)觸底，中央可能推動(dòng)市場(chǎng)化收儲(chǔ)。三四線(xiàn)城市政策重點(diǎn)支持需求釋放和庫(kù)存消化。

長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)轉(zhuǎn)型是必然路徑。會(huì)議提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，核心是從依賴(lài)土地財(cái)政轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，未來(lái)政策可能聚焦REITs擴(kuò)容、綠色建筑、租賃市場(chǎng)等方向。一線(xiàn)城市土地溢價(jià)率遠(yuǎn)高于三四線(xiàn)城市，反映出不同城市投資熱度分化明顯。REITs市場(chǎng)成交額雖有所下降，但紅土深圳安居REIT逆勢(shì)上漲，顯示出保障房領(lǐng)域的政策關(guān)注度提升。

2026年房地產(chǎn)政策圍繞“穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、優(yōu)供給”展開(kāi)，主要以財(cái)政與貨幣寬松為主，空間聚焦在超常規(guī)手段和區(qū)域差異化調(diào)整上。存量政策的落地情況是關(guān)注重點(diǎn)，如公積金改革、保障房收購(gòu)，以及城市更新相關(guān)項(xiàng)目。