12月18日，海南自貿(mào)港正式啟動(dòng)封關(guān)運(yùn)作，“一線放開、二線管住、島內(nèi)自由”的政策制度落地實(shí)施，標(biāo)志著海南進(jìn)入全面開放的新階段。

此前，海南因全域限購(gòu)、五年社保或限售等政策被稱為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省份”。2024年初，海南優(yōu)化了調(diào)控政策。例如，?？趯⑾拶?gòu)區(qū)的社保要求維持在五年不變，非限購(gòu)區(qū)降至兩年，限售年限從五年縮短至兩年，并放寬了企業(yè)購(gòu)房條件。這些調(diào)整使得海南整體房?jī)r(jià)有所回穩(wěn)。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1月至10月，全省新建商品房銷售額為1279.51億元，同比增長(zhǎng)17.4%；銷售面積為775.18萬平方米，同比增長(zhǎng)8.0%；成交均價(jià)為每平方米16506元，同比上漲8.7%，較去年提升1323元。

今年以來，海南核心地段地塊成為企業(yè)爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，不少“老玩家”開啟了持續(xù)加倉(cāng)模式。12月18日，中國(guó)綠發(fā)以底價(jià)29.49億元競(jìng)得三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP03-08-09-01地塊，折合樓面價(jià)約1.32萬元/平方米。該地塊占地約152畝，容積率2.2，限高60米，北側(cè)臨水兼具河景與二線海景資源。出讓文件要求，競(jìng)得人須自交地之日起五年內(nèi)在三亞市域新增投資總額不低于100億元。這也是繼12月17日以約20億元拿下三亞灣HP02-03-05B地塊后，中國(guó)綠發(fā)再次出手，兩天內(nèi)斥資近50億元拿地。

中國(guó)綠發(fā)是海南樓市的典型“老玩家”，其前身魯能集團(tuán)是最早進(jìn)入海南的大型房企之一。近兩年，中國(guó)綠發(fā)加速回歸海南市場(chǎng)，2024年以7.11億元在文昌和三亞拿地試水，2025年進(jìn)一步加大投入。10月，中國(guó)綠發(fā)以13.59億元摘得三亞灣新城一宗合宗地塊，需承擔(dān)約16億元無償配建任務(wù)，實(shí)際投入接近30億元。

除了“老玩家”持續(xù)加倉(cāng)，海南樓市還吸引了多家跨界資本尤其是能源企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)入局。公開資料顯示，今年6月至9月，三亞迎來土拍浪潮，總成交金額超95億元，占2024年三亞財(cái)政收入的六成以上。遼寧方大集團(tuán)、陜西恒源系等能源大鱷豪擲重金拿下核心地塊，部分“煤老板”也將海南作為轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)配置的重要目的地。

與此同時(shí)，外來民企也嶄露頭角。至理數(shù)據(jù)發(fā)布的1月至11月海南房企銷售榜中，上海民企大華集團(tuán)成交套數(shù)、面積躋身前三，表現(xiàn)亮眼。這反映出政策對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)引導(dǎo)，更容易吸引優(yōu)質(zhì)房企入場(chǎng)，避免了一些企業(yè)盲目拿地的風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來，海南樓市擺脫了之前的平淡態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)跑贏全國(guó)行情。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至10月，全省新建商品房銷售額為1279.51億元，同比增長(zhǎng)17.4%；銷售面積為775.18萬平方米，同比增長(zhǎng)8.0%；成交均價(jià)為每平方米16506元，同比上漲8.7%，較去年提升1323元。

在海南眾多城市中，三亞的“頂流”地位依舊無可撼動(dòng)。1月至10月，三亞經(jīng)濟(jì)圈銷售額達(dá)742.45億元，同比飆升48.4%，增速領(lǐng)跑全省四大經(jīng)濟(jì)圈；三亞市新房銷售額同比增長(zhǎng)56.4%，成交均價(jià)達(dá)每平方米31467元，同比上漲超30%。

克而瑞報(bào)告顯示，在2024年交易量高位基礎(chǔ)上，三亞2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地產(chǎn)投資前景排名升至第30位，較去年提升28位。至理數(shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，海南房地產(chǎn)成交套數(shù)位居前三的企業(yè)分別為保利發(fā)展、華潤(rùn)置地以及大華集團(tuán)。

近期，海南旅居市場(chǎng)進(jìn)入旺季，乘著全島啟動(dòng)封關(guān)運(yùn)作之勢(shì)，三亞上客量環(huán)比有所提升。隨著封關(guān)政策的具體落地推進(jìn)，市場(chǎng)進(jìn)一步感知到政策的便捷與利好，預(yù)估年底成交量將迎來一波穩(wěn)步上漲。據(jù)保利海南區(qū)域方面稱，這些大規(guī)模片區(qū)統(tǒng)籌類型項(xiàng)目由文旅、商業(yè)運(yùn)營(yíng)或環(huán)境整治帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)，提升區(qū)域整體人居價(jià)值，最終形成“居住+環(huán)境+文旅+投資”的一體化模式，契合海南“島內(nèi)自由”政策下的高端人才、高端游客以及高端資本流入需求，吸引全國(guó)實(shí)力客群。

對(duì)于部分購(gòu)房者來說，通過自持核心資產(chǎn)，既能享有未來資產(chǎn)增值的潛力，又能借助海南“雙15%”稅收等優(yōu)惠政策優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)際上是為參與自貿(mào)港的長(zhǎng)期發(fā)展提前鎖定了一張全能通行證。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，海南封關(guān)將從需求端推動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘信c租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)。未來海南將迎來三類主體增量：制造業(yè)大廠、外資企業(yè)等投資人群，貿(mào)易服務(wù)類人才，以及旅游度假人群。這一趨勢(shì)已顯現(xiàn)升溫跡象，今年三季度海南全省房?jī)r(jià)每平方米同比上漲超1000元，三亞、?？凇⒘晁葏^(qū)域的結(jié)構(gòu)性升溫更為明顯。