2025年即將過去，從全年商品房成交規(guī)模來看，降幅較2024年顯著收窄，預(yù)計全年銷售面積達(dá)8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4個百分點。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵周期，考慮到2024年下半年行業(yè)交易量基數(shù)已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現(xiàn)符合市場預(yù)期。

從行業(yè)需求基本面來看，我國城鎮(zhèn)人口已達(dá)9.4億人，人均住房面積超40平方米。參考發(fā)達(dá)國家住房交易更替率及我國一二手房交易結(jié)構(gòu)測算，當(dāng)前一手房年均合理需求仍維持在8-9億平方米。城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和高品質(zhì)住宅發(fā)展帶動的改善型需求使得實際交易量低于年度需求增量。但由于庫存壓力尚未完全出清，房價仍需進(jìn)一步修正，導(dǎo)致大量購房需求延遲釋放并逐步累積，這也為行業(yè)后續(xù)全面止跌企穩(wěn)持續(xù)積蓄動能。再加上2025年以來各項供求復(fù)合指標(biāo)進(jìn)一步向好，行業(yè)正在進(jìn)入新的平衡周期。

從2025年新房交易走勢來看，全年宏觀調(diào)控堅守“控增量、去庫存、優(yōu)供給”主線，各地主管部門適時出臺穩(wěn)市場政策，企業(yè)也靈活調(diào)整產(chǎn)品入市節(jié)奏，共同推動上半年新房市場交易量持續(xù)趨穩(wěn)。進(jìn)入下半年，受2024年同期基數(shù)大幅攀高及新增供應(yīng)不足影響，新房交易量累計同比降幅有所擴大，但相較于2024年同期累計降幅仍持續(xù)收窄，行業(yè)規(guī)模指標(biāo)邊際改善的趨勢未改。

具體來看，上半年穩(wěn)市場政策密集落地并顯效，推動交易量止跌回穩(wěn)。年初，國務(wù)院、央行、住建部等多部委多次表態(tài)要推動房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)，2月初國務(wù)院會議提出“敢于打破常規(guī)推出可感可及的政策舉措”，首次將“好房子”寫入政府工作報告；3月末住建部正式發(fā)布《住宅項目規(guī)范》，明確“好房子”新規(guī)細(xì)則；5月初中央部委出臺一攬子金融政策，包括降準(zhǔn)0.5個百分點（預(yù)計釋放長期流動性約1萬億元）、下調(diào)政策利率0.1個百分點及個人住房公積金貸款利率0.25個百分點（預(yù)計每年為購房者節(jié)省公積金貸款利息超200億元），政策發(fā)布1日內(nèi)超50個省市響應(yīng)落地。政策紅利下，至5月末全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別累計下降2.9%和3.8%，為2023年三季度以來最低降幅；部分一線、二線城市交易活躍，銷售面積和銷售額保持增長，CRIC數(shù)據(jù)顯示重點城市成交穩(wěn)中向好，一線城市成交量同環(huán)比均為正增長，29個重點城市5月平均開盤去化率達(dá)41%，同比上升15個百分點。

下半年，盡管基期因素與供應(yīng)不足拉低同比指標(biāo)，但行業(yè)企穩(wěn)態(tài)勢仍在延續(xù)，且去庫存腳步加快。6月后單月新房銷售面積降幅逐步提升，8月后同比降幅擴大至10%以上，導(dǎo)致累計降幅逐月再度擴大，但與2024年同期相比，累計降幅持續(xù)收窄，行業(yè)交易規(guī)模穩(wěn)步企穩(wěn)。同時，供求關(guān)系相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善：一是新開工銷售比持續(xù)走低，10月、11月降至63%的歷史最低水平，相當(dāng)于每賣出100套房子即去化37套庫存；二是投資銷售比持續(xù)優(yōu)化，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴大并快速接近新房成交金額，全年開發(fā)投資有望與新房成交金額持平，結(jié)束2021年以來投資高于銷售的調(diào)整期；三是庫存規(guī)模持續(xù)回落，至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬平方米。

年末，中央經(jīng)濟工作會議進(jìn)一步明確行業(yè)施政方向：“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”被單列于“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”章節(jié)，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”仍是核心任務(wù)，首要目標(biāo)為促進(jìn)地方減輕債務(wù)風(fēng)險、降低庫存壓力、穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展。當(dāng)前市場階段，除單指標(biāo)同比變動外，投資銷售比、土地成交/新房成交、新開工銷售比、待售面積等多維度指標(biāo)的持續(xù)改善，更能反映行業(yè)企穩(wěn)向好的基本面。

在行業(yè)全年去庫存的核心基調(diào)下，新開工、竣工面積均延續(xù)下降態(tài)勢，但呈現(xiàn)差異化特征：新開工連續(xù)四年低于新房銷售，竣工降幅較上年顯著收窄，反映出行業(yè)“控增量、保交付”的政策導(dǎo)向落地見效。新開工方面，2025年預(yù)計同比下降20%左右，降至6億平方米，連續(xù)第四年同比降幅維持在二成水平，且連續(xù)四年新開工面積低于新房銷售規(guī)模，全年開工銷售比預(yù)計降至66%的歷史新低。這一趨勢與中央“嚴(yán)控增量”的政策要求高度契合：在銷售規(guī)模較峰值近乎腰斬的背景下，減少新增供應(yīng)是化解庫存壓力的關(guān)鍵舉措；同時，地方政府在土地出讓收入減少的財政壓力下，將去庫存作為首要任務(wù)，通過嚴(yán)控新增供應(yīng)加速庫存消化。

竣工方面，2025年預(yù)計全年竣工面積6億平方米，同比下降18%。盡管新開工與竣工面積因統(tǒng)計口徑差異不可直接對比，但從同比增速變化可捕捉積極信號：2025年竣工面積累計同比降幅控制在20%以內(nèi)，顯著小于三年前新開工40%的同比降幅，充分印證項目化險、保交房工作取得實質(zhì)進(jìn)展。

展望2026年，隨著保障房、“好房子”建設(shè)及城市更新推進(jìn)，疊加銷售規(guī)模逐步接近調(diào)整期底部，為維持合理優(yōu)質(zhì)增量供應(yīng)，預(yù)計新開工同比降幅將有所收窄。2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模加速下行，預(yù)計全年同比下降17%，連續(xù)四年保持下降態(tài)勢且降幅進(jìn)一步擴大。這一變化主要源于兩方面：一是新開工規(guī)模連續(xù)下行導(dǎo)致新建項目投資減少；二是開發(fā)投資與新開工降幅的差距持續(xù)拉近，反映出在建項目加速出清，相關(guān)投資快速回落，這也是行業(yè)擺脫舊庫存桎梏、邁向新階段的積極信號。

從月度走勢看，2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計降幅逐月擴大，其降幅始終高于銷售、低于新開工。投資銷售比的變化更能體現(xiàn)行業(yè)現(xiàn)金流改善趨勢：2024年開發(fā)投資達(dá)到商品房銷售金額的103.6%，為2014年后再度出現(xiàn)“負(fù)現(xiàn)金流”；2025年上半年，受各地集中出讓優(yōu)質(zhì)地塊及項目開工滯后效應(yīng)影響，開發(fā)投資仍高于新房銷售，三季度末投資銷售比升至109.6%（累計開發(fā)投資6.8萬億元）；下半年以來，隨著供地節(jié)奏放緩及房企調(diào)整開工節(jié)奏，月度開發(fā)投資規(guī)模快速收窄，預(yù)計2025年全年開發(fā)投資將再度與新房銷售金額持平或略低，行業(yè)“現(xiàn)金流”重回正區(qū)間。

結(jié)合歷史數(shù)據(jù)估算，行業(yè)穩(wěn)定期的合理投資銷售比約為75%，當(dāng)前仍處于向這一水平調(diào)整的過程中。鑒于行業(yè)仍處于穩(wěn)市場階段，為加速庫存項目出清、保障開發(fā)項目合理利潤空間，預(yù)計2026年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有一定下探調(diào)整空間。

面對2021年以來行業(yè)銷售規(guī)模下降近半的客觀事實，在往年累計的投資慣性之下，庫存壓力成為行業(yè)所必須面對的挑戰(zhàn)。所幸的是行業(yè)供給側(cè)的主動調(diào)整幅度更快于成交規(guī)模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業(yè)無可辯駁地進(jìn)入了去庫存時代。若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，以及租售比的比價效應(yīng)支撐，預(yù)計2026年下半年核心城市房價有望止跌趨穩(wěn)。屆時行業(yè)長期庫存壓力的全面出清雖然還需努力，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調(diào)整，購房者信心也將迎來實質(zhì)性的恢復(fù)。