新年伊始，中指研究院更新了上個(gè)月的樓市數(shù)據(jù)。報(bào)告坦誠(chéng)地指出二手房?jī)r(jià)繼續(xù)走低的事實(shí)，但對(duì)未來(lái)仍抱有美好預(yù)期，以避免過(guò)于悲觀。

2025年的房?jī)r(jià)已定格。年初時(shí)，我曾在知識(shí)星球里預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)和房租會(huì)繼續(xù)下跌，城市間的分化也會(huì)更加明顯。這些預(yù)測(cè)如今都已成為現(xiàn)實(shí)。在當(dāng)時(shí)做出這樣的判斷需要堅(jiān)定的信心，因?yàn)閺?024年10月到2025年3月之間，救市行動(dòng)確實(shí)起到了一定效果。然而，長(zhǎng)期來(lái)看，樓市受到貨幣、金融、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式及國(guó)際局勢(shì)等多方面因素的影響，因此判斷需基于更深層次的分析。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2025年12月，百城二手住宅均價(jià)為13016元/平方米，環(huán)比下跌0.97%，跌幅較上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，新房?jī)r(jià)格則呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，百城新房均價(jià)為17084元/平方米，環(huán)比上漲0.28%。這種分化現(xiàn)象令人困惑，因?yàn)樾路亢投址吭跐M足居住需求方面可以相互替代。有人認(rèn)為新房品質(zhì)更好，但二手房也不乏新近轉(zhuǎn)手的優(yōu)質(zhì)房源。新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的原因在于高端改善項(xiàng)目入市，吸引了一部分對(duì)價(jià)格不敏感的高端消費(fèi)者。而普通購(gòu)房者逐漸只能選擇二手房，導(dǎo)致新房市場(chǎng)與大眾漸行漸遠(yuǎn)。

此外，12月的房租也在下滑，50城住宅平均租金為34.16元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%。全年來(lái)看，百城二手住宅均價(jià)同比下跌8.36%，新建住宅均價(jià)同比上漲2.58%，住宅平均租金同比下跌3.62%。這表明樓市仍在尋底過(guò)程中，出清尚未結(jié)束。從季度數(shù)據(jù)看，二手房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)明顯加快，而新房?jī)r(jià)格則持續(xù)上漲。預(yù)計(jì)2026年這種分化將進(jìn)一步加劇。

城市間分化也十分顯著。一線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌6.72%，二線城市累計(jì)下跌9.08%，三四線城市累計(jì)下跌8.30%。新房市場(chǎng)方面，一線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲6.67%，二線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.80%，主要是由于杭州、成都等城市的拉動(dòng)。近六成二線城市年內(nèi)新房?jī)r(jià)格是下跌的，而三四線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌1.83%。這意味著未來(lái)大多數(shù)城市的土地將難以賣(mài)出高價(jià)，土地財(cái)政將成為歷史。

面對(duì)這種情況，地方財(cái)政收入來(lái)源亟待尋找新的途徑。盡管目前形勢(shì)復(fù)雜，但我們?nèi)詰?yīng)保持樂(lè)觀態(tài)度。房?jī)r(jià)的底部終將到來(lái)，早一天觸底，早一天踏實(shí)。