深圳中心區(qū)域的樓市在2025年經(jīng)歷了冷暖交替的一年。樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁孟凡振這樣形容過(guò)去一年的深圳樓市。1月16日，樂(lè)有家研究中心發(fā)布《2025年深圳樓市年度報(bào)告》。報(bào)告顯示，深圳樓市仍處于低位調(diào)整區(qū)間，但成交端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。

2025年，深圳一二手住宅全年網(wǎng)簽總量約9.4萬(wàn)套，同比下降9%。其中，一手住宅全年網(wǎng)簽37879套，同比下滑22%；二手住宅網(wǎng)簽56217套，同比上漲3%，成交占比進(jìn)一步提升，成為支撐市場(chǎng)的重要力量。孟凡振表示，二手房成交量已連續(xù)三年回升，反映出存量市場(chǎng)流動(dòng)性正在修復(fù)，真實(shí)居住需求逐步釋放。

成交回暖的背后是價(jià)格的持續(xù)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手住宅成交均價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米，同比下跌約6%，回落至2018年前后，“以?xún)r(jià)換量”特征明顯。在買(mǎi)方主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，議價(jià)空間進(jìn)一步擴(kuò)大，二手房整體議價(jià)率從年初的8.2%上升至年底的11.2%。年初1000萬(wàn)元的房子可以“砍”80萬(wàn)元，現(xiàn)在則能“砍”到一百多萬(wàn)元。

不過(guò)，價(jià)格下行并非全面發(fā)生，不同區(qū)位、不同總價(jià)段的房源走勢(shì)開(kāi)始分化。樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲指出，2025年市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是“以?xún)r(jià)換大”，改善型需求加速釋放。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面積持續(xù)擴(kuò)大，由89平方米提升至約100平方米；同期，套均總價(jià)由673萬(wàn)元下降至588萬(wàn)元，成交均價(jià)從8.0萬(wàn)元/平方米回落至5.9萬(wàn)元/平方米。面積擴(kuò)張與價(jià)格回調(diào)并行，反映出購(gòu)房者在價(jià)格下行周期中，借助調(diào)整窗口主動(dòng)完成居住升級(jí)。

在這一過(guò)程中，中高總價(jià)段需求保持活躍。此前居住在500萬(wàn)-1000萬(wàn)元區(qū)間的購(gòu)房者，換房時(shí)普遍選擇向更高總價(jià)、更大面積產(chǎn)品升級(jí)，部分高總價(jià)二手住宅的成交價(jià)格已率先企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅回升。價(jià)格率先企穩(wěn)的樓盤(pán)多集中在福田、南山、寶中等核心區(qū)域，這些板塊配套成熟，或擁有學(xué)區(qū)、景觀等稀缺資源。以南山知名學(xué)區(qū)房漾日灣畔為例，2025年全年成交43套，四季度成交均價(jià)約11.00萬(wàn)元/平方米，較一季度的10.79萬(wàn)元/平方米上漲約1.9%。