多地萬科泊寓爆雷背后，不少長租公寓已入不敷出租金下滑拖垮資金鏈(2)

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2026-01-29 11:58:24 新浪財(cái)經(jīng)

據(jù)張波介紹，目前租金平均水平比三年前下降了百分之二十幾，按之前的收益測算模型進(jìn)行測算的重資產(chǎn)機(jī)構(gòu)難免出現(xiàn)問題。如果租金在過去兩年漲了20%，出現(xiàn)爆雷的概率就會(huì)非常低。

張波提到的重資產(chǎn)模式主要包括包租模式或自持物業(yè)模式，如此次出現(xiàn)清退事件較多的魔方公寓和萬科泊寓。泊寓作為萬科旗下品牌，曾承接深圳萬科2016年啟動(dòng)的城中村房源改造計(jì)劃“萬村計(jì)劃”。項(xiàng)目初期，深圳萬科以高于市場租金的價(jià)格從房東手中收房，并約定每三年上調(diào)租金10%。然而到了2025年約定的租金上調(diào)時(shí)期，由于泊寓對租戶的租金漲幅有限，部分房源甚至下調(diào)租金，導(dǎo)致“萬村計(jì)劃”房源出現(xiàn)明顯倒掛。

對于泊寓來說，母公司萬科原本就缺錢，在市場不錯(cuò)的情況下還能補(bǔ)貼一點(diǎn)，但現(xiàn)在母公司無法補(bǔ)貼，所有貸款和現(xiàn)金流都需要獨(dú)立核算營銷，壓力更大。包租模式下，長租公寓常見的“兜底模式”成了拖垮運(yùn)營方資金流的重要原因之一。

除了兜底模式，還有一種“有限兜底模式”，風(fēng)險(xiǎn)相對較低。比如正常情況下房租是3000元，公寓方提出2500元收房，并承諾若房子空置三個(gè)月，賠償半個(gè)月房租。這種模式介于輕重資產(chǎn)模式之間，但難點(diǎn)在于出租方是否愿意接受，需要長租公寓品牌有足夠影響力。

張波認(rèn)為，未來長租公寓的方向更多會(huì)傾向于輕資產(chǎn)模式，即輸出品牌和管理。例如，從3000元房租中收取10%的管理費(fèi)，不論房租多少，都能保證盈利。此次魔方公寓清退潮也主要發(fā)生在包租模式店，輕資產(chǎn)模式的加盟店基本不受影響。

不過，這種模式對長租企業(yè)來說難度很大，需要有一定品牌影響力和成熟的管理體系。如果影響力不夠，加盟模式占比難以做大。張波表示，核心問題不像之前是金融風(fēng)險(xiǎn)，這次在于租金連年下滑帶來市場收益變化，以至于有些品牌承壓過重。

對于長租公寓未來的發(fā)展方向，張波表示，未來長租公寓肯定會(huì)變成輕資產(chǎn)模式為主流，就像酒店一樣，大部分都是輕資產(chǎn)模式。事實(shí)上，這個(gè)趨勢已經(jīng)在慢慢顯現(xiàn)，如萬科泊寓此前已向全行業(yè)發(fā)布招募加盟商的消息，準(zhǔn)備向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。而以包租模式起家的魔方公寓，在完成D輪融資后，也宣布開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃，加速其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

但在這之前，轉(zhuǎn)型的陣痛不應(yīng)該由背井離鄉(xiāng)的年輕人承擔(dān)，這很不公平。畢竟，誰愿意自己進(jìn)入社會(huì)的第一課，是學(xué)會(huì)如何拿回自己的房租和押金呢？

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