2024年1月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立協(xié)調(diào)機(jī)制。2月6日，國(guó)家金融監(jiān)管總局召開專題會(huì)議，要求各商業(yè)銀行要主動(dòng)對(duì)接協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)合理融資需求做到“應(yīng)滿盡滿”，此后地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制全面鋪開。

次日，建行成為首個(gè)發(fā)文響應(yīng)的國(guó)有大行——建行于2024年2月7日指出，已成立工作小組，并將推進(jìn)落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作納入房地產(chǎn)專班工作職責(zé)。此后，工、農(nóng)、中、交、郵儲(chǔ)等國(guó)有大行和中信、光大、興業(yè)等股份行在當(dāng)年春節(jié)前相繼響應(yīng)，部署落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制具體事項(xiàng)。

步入2026年2月份，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)“白名單”機(jī)制兩周年之際，目前最新融資情況如何？銀行業(yè)如何看待這一制度的作用和調(diào)整？連日來(lái)，財(cái)聯(lián)社記者就此進(jìn)行了采訪。

主辦銀行制已成核心

“從銀行的角度來(lái)看，‘白名單’的核心在于有關(guān)部門明確提出的地產(chǎn)項(xiàng)目融資主辦銀行。也就是說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目原則上由一家銀行負(fù)主要責(zé)任、牽頭提供主要貸款?！毕嚓P(guān)上市銀行人士告訴記者，此前，地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)多年火熱，不少銀行對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資支持是“非常積極的”，這實(shí)際上形成了無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)甚至過(guò)度放貸，放大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

上述人士進(jìn)一步指出，主辦銀行制確定后，單一地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都需要存入主辦行，但主辦行需要向其他參與銀行及時(shí)提供信息、做好融資。過(guò)去，在一二線城市貸款規(guī)模較大的單一地產(chǎn)項(xiàng)目（以棚改、成片區(qū)域開發(fā)為主）往往采用銀團(tuán)貸款制，信息渠道相對(duì)暢通，但對(duì)于一些規(guī)模較小的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如果沒(méi)有主辦銀行制，則意味著其他銀行發(fā)放貸款時(shí)，除了抵押物評(píng)估之外，并不能從同行處獲得該項(xiàng)目是否已獲貸款、貸款金額、產(chǎn)權(quán)歸屬等信息。因?yàn)?，出于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的需求，銀行會(huì)對(duì)自身的優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行保密。這也給了一些不法開發(fā)商欺瞞銀行、過(guò)度借貸的空間?！霸诘禺a(chǎn)火爆時(shí)，不排除有一些企業(yè)可能會(huì)采用將已抵押土地變更項(xiàng)目名稱、串通中介或機(jī)構(gòu)人員向多家銀行多頭借貸，再進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移的行為?！?/p>

相關(guān)人士介紹，如果沒(méi)有主辦銀行制，一旦信貸項(xiàng)目出現(xiàn)暴雷苗頭，則易出現(xiàn)連鎖抽貸、后續(xù)司法程序中出現(xiàn)爭(zhēng)相查封等情況。但是，確定主辦銀行制度后，保證了銀行之間信息的暢通和共享，即便有一兩家銀行提前抽貸，主辦銀行也能保障項(xiàng)目的合理融資需求。另外，參照銀團(tuán)貸款中的牽頭銀行要求，規(guī)模不足的農(nóng)商行、村行一般也“自然”失去主辦銀行的資格。

“白名單”兩周年之際，主辦銀行制的作用得到主管部門的進(jìn)一步肯定。日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹公開表示，在房地產(chǎn)融資上推行主辦銀行制。這也意味著，未來(lái)該制度將會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)信貸的主流模式，確保信貸資金落到實(shí)處。

多地公布最新“白名單“融資信息，去年增量信貸已經(jīng)趨緩

財(cái)聯(lián)社記者注意到，在“白名單”兩周年之際，近期有部分省份披露了最新融資信息。

其中，北京金融監(jiān)管局通過(guò)官方網(wǎng)站披露，多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)融資，（去年末）轄內(nèi)銀行已為219個(gè)“白名單”項(xiàng)目投放貸款2156億元。湖南省方面于1月28日披露，該地充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，1386個(gè)“白名單”項(xiàng)目獲銀行機(jī)構(gòu)授信2510.3億元、發(fā)放貸款1830.9億元，有力支持保交房工作。

但是，全國(guó)層面的最新官方數(shù)據(jù)停留在去年9月下旬。彼時(shí)，在國(guó)新辦“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“白名單”項(xiàng)目貸款超過(guò)7萬(wàn)億元，支持近2000萬(wàn)套住房建設(shè)交付，有力保障廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益。

財(cái)聯(lián)社記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，相較落地首年，2025年“白名單”信貸增長(zhǎng)呈現(xiàn)顯著放緩的勢(shì)頭。去年初，相關(guān)部門介紹，截至2025年1月22日，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的貸款金額已達(dá)5.6萬(wàn)億元。對(duì)比9月下旬監(jiān)管部門披露的超7萬(wàn)億元口徑，此后半年多增量?jī)H1.4萬(wàn)億左右。

從單獨(dú)省份的情況來(lái)看，趨勢(shì)亦是如此。據(jù)湖南金融監(jiān)管局去年2月信息，2024年末省內(nèi)銀行向1061個(gè)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目授信1808.3億元，按照項(xiàng)目進(jìn)度發(fā)放貸款1577.7億元。對(duì)比最新數(shù)據(jù)，過(guò)去一年湖南省內(nèi)“白名單”貸款發(fā)放僅增長(zhǎng)253億元。

“保交樓”進(jìn)入收官階段，“白名單”轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效支持

各家銀行的“白名單”信貸支持情況如何？連日來(lái)，財(cái)聯(lián)社記者就此向多家國(guó)有行、股份行、城商行相關(guān)人士進(jìn)行采訪，未能獲得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。有大行人士表示，相關(guān)信息暫未有統(tǒng)計(jì)，還有銀行人士指出，“相關(guān)信息不便透露”。

“去年我行整體‘白名單’信貸投放較上年減少明顯。關(guān)鍵原因在于能進(jìn)的項(xiàng)目基本在首年都已經(jīng)進(jìn)去了，去年基本都是一些經(jīng)過(guò)完善的項(xiàng)目?！庇猩鲜秀y行人士向記者坦言，“白名單”制度的出爐和“保交樓”息息相關(guān)，其支持對(duì)象主要是2021前后的地產(chǎn)項(xiàng)目。近兩年來(lái)樓市進(jìn)入新常態(tài)，原有的“保交樓”項(xiàng)目也已經(jīng)基本迎來(lái)大規(guī)模入住的節(jié)點(diǎn)，未來(lái)“白名單”項(xiàng)目的信貸需求應(yīng)不會(huì)再有大規(guī)模增長(zhǎng)。

隨著“保交樓”工作的逐步收官，地產(chǎn)“白名單”近期也迎來(lái)重大調(diào)整。近期，多家全國(guó)性商業(yè)人士已經(jīng)向記者證實(shí)，監(jiān)管部門于1月上旬就房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制向銀行下發(fā)了最新的政策指導(dǎo)。其核心在于，對(duì)已經(jīng)進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，符合一定條件和標(biāo)準(zhǔn)的，可在原貸款銀行進(jìn)行展期5年，而按照原來(lái)的規(guī)定，相關(guān)貸款最長(zhǎng)期限是5年，展期只能是原貸款期限的一半（兩年半），到期之后不能再展。

相關(guān)銀行人士向記者指出，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，此舉可以有效減少其短期還款壓力；對(duì)銀行而言，在統(tǒng)計(jì)相關(guān)延期貸款時(shí)，也暫不用納入不良?？傮w而言，政策重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效支持。

“除非有相關(guān)部門要求，目前我行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款保持謹(jǐn)慎?！倍嗉页巧绦腥耸肯蛴浾咧赋?，“白名單”之外，銀行對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的信貸需求仍然保守。