2026年1月，上海二手房成交22834套，創(chuàng)下近五年同期最高紀(jì)錄，連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在2.2萬(wàn)套以上，同比增幅達(dá)24.18%。這一數(shù)字不僅遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，也打破了過(guò)去兩年“以價(jià)換量”的低迷局面。掛牌量持續(xù)下降至約14.51萬(wàn)套，成交周期縮短至114天，議價(jià)空間收窄至1%-2%，部分熱門房源甚至出現(xiàn)加價(jià)成交。種種跡象顯示，市場(chǎng)正從深度調(diào)整中逐步復(fù)蘇。

這波回暖背后有多重因素推動(dòng)。自2025年下半年起，一系列政策陸續(xù)落地，為市場(chǎng)注入確定性。例如，2025年8月的“滬六條”放寬了外環(huán)外限購(gòu)，釋放了大量剛需購(gòu)買力；9月推出的“好房子”新政鼓勵(lì)提升住宅品質(zhì)，間接激活改善型置換鏈條。進(jìn)入2026年，政策紅利進(jìn)一步兌現(xiàn)：個(gè)人出售未滿兩年住房的增值稅稅率從5%降至3%，首套房公積金貸款利率下調(diào)至2.6%，商業(yè)貸款利率普遍跌破3%，月供壓力顯著減輕。國(guó)家還將居民換購(gòu)住房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，增強(qiáng)了“賣舊買新”的信心。一位浦東的房產(chǎn)中介表示，許多客戶看到稅費(fèi)節(jié)省后立即決定出手。

金融支持也在同步跟進(jìn)。2026年2月初，浦東、靜安、徐匯三區(qū)啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房試點(diǎn)，建行提供專項(xiàng)信貸支持。這一模式盤活了存量房源，也為房東提供了快速退出通道，尤其利好中小戶型、產(chǎn)權(quán)清晰的房源。供需關(guān)系因此悄然變化——掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降，市場(chǎng)從“買方主導(dǎo)”逐步轉(zhuǎn)向“供需平衡”。

需求端的釋放同樣不可忽視。2026年1月成交中，總價(jià)300萬(wàn)元以下房源占比接近一半，剛需成為主力。部分板塊購(gòu)房門檻已回落至2016年水平，長(zhǎng)期觀望的群體開始入場(chǎng)?！百u一買一”的置換鏈條被激活，帶動(dòng)500萬(wàn)至1000萬(wàn)元的改善型需求逐步釋放。一位在徐家匯看房的購(gòu)房者表示：“房?jī)r(jià)回調(diào)到位，利率又低，現(xiàn)在買比三年前月供還少?！?/p>

然而，市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯。黃浦、靜安、徐匯等內(nèi)環(huán)區(qū)域因資源稀缺、配套成熟，價(jià)格韌性強(qiáng)勁，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、景觀房已出現(xiàn)小幅回升；而遠(yuǎn)郊如金山、奉賢等地，庫(kù)存高企、配套滯后，去化仍面臨壓力。新房市場(chǎng)表現(xiàn)冷熱不均，1月成交14988套，環(huán)比下降23.31%，僅少數(shù)高端項(xiàng)目如陸家嘴太古源源邸表現(xiàn)亮眼。土地市場(chǎng)清淡，5宗宅地全部底價(jià)成交，反映開發(fā)商仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，市場(chǎng)已進(jìn)入“筑底回穩(wěn)”階段。專家預(yù)計(jì)，2026年價(jià)格將從單邊下跌轉(zhuǎn)向“震蕩企穩(wěn)、局部回升”，不具備普漲基礎(chǔ)，但下跌空間已顯著收窄。未來(lái)可能在金融創(chuàng)新上發(fā)力，如推廣“置換接力貸”、探索房貸貼息，縮小租金回報(bào)率與貸款利率之間的倒掛。房產(chǎn)稅試點(diǎn)優(yōu)化、對(duì)多孩家庭定向支持等政策也在討論之中。

對(duì)購(gòu)房者而言，當(dāng)前確實(shí)存在一個(gè)“窗口期”——價(jià)格處于底部區(qū)間，政策友好，信心逐步修復(fù)。購(gòu)置二手房的性價(jià)比顯著提升，但這個(gè)窗口并非“抄底狂歡”，而是“理性擇機(jī)”。它主要利好剛需和改善型群體，尤其是關(guān)注核心地段、學(xué)區(qū)資源的家庭。投資客則需謹(jǐn)慎，畢竟“房住不炒”基調(diào)未變，租金回報(bào)率仍偏低。

隨著掛牌量持續(xù)減少、庫(kù)存加速去化，市場(chǎng)正失去“無(wú)限議價(jià)”的基礎(chǔ)。若經(jīng)濟(jì)預(yù)期進(jìn)一步改善，價(jià)格企穩(wěn)后或溫和回升。錯(cuò)過(guò)當(dāng)下，未來(lái)?yè)穹砍杀究赡苌仙？梢灶A(yù)見，上海樓市已告別大起大落，進(jìn)入以居住價(jià)值、流通性和區(qū)域基本面為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。這一輪回暖，不是故事的重演，而是新規(guī)則下的重新出發(fā)。