2025年，中國住宅市場在政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整與宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜環(huán)境的雙重作用下，呈現(xiàn)出“量價(jià)企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、預(yù)期重塑”的復(fù)雜態(tài)勢。市場告別了過去的高速增長模式，進(jìn)入以“止跌回穩(wěn)”為核心、推動高質(zhì)量發(fā)展的新階段。展望2026年，預(yù)計(jì)市場將繼續(xù)在鞏固調(diào)整中尋求新的供求平衡，政策將以鞏固穩(wěn)中有進(jìn)態(tài)勢、防范化解風(fēng)險(xiǎn)為主要方向。住宅市場成交規(guī)模將在低位筑底的基礎(chǔ)上存在結(jié)構(gòu)性回暖可能，整體呈“L”型筑底盤整，價(jià)格整體預(yù)計(jì)將保持窄幅盤整，城市間的分化將進(jìn)一步加劇。城市更新和好房子將成為行業(yè)的重要亮點(diǎn)，綠色、智能、健康、安全的產(chǎn)品將獲得溢價(jià)，社區(qū)配套和服務(wù)的重要性凸顯。

2025年是中國房地產(chǎn)市場從深度調(diào)整周期邁入企穩(wěn)修復(fù)階段的關(guān)鍵一年。政策由“托底紓困”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化提振”，主基調(diào)延續(xù)了“因城施策”的靈活框架。從年初延續(xù)前期“保交樓、穩(wěn)需求、防風(fēng)險(xiǎn)”的托底措施，到年中以來，政策重心明顯轉(zhuǎn)向全面提振市場信心、激活合理住房需求。

行業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵和外延進(jìn)一步豐富完善，系統(tǒng)性政策支持框架成型。需求端支持全面強(qiáng)化：全國層面，首付比例、房貸利率均已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市陸續(xù)放松了實(shí)施多年的限購政策，部分區(qū)域或改善型需求（如二孩及以上家庭）的限制被解除。供給端金融支持持續(xù)：“金融十六條”等政策的接續(xù)實(shí)施，保障了優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用逐步顯現(xiàn)，重點(diǎn)支持項(xiàng)目建設(shè)和交付。

在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結(jié)構(gòu)的政策組合拳引導(dǎo)下，新增住房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)，價(jià)格調(diào)整漸近尾聲，城市分化由能級梯隊(duì)到個(gè)例持續(xù)深化。

2025年新增供應(yīng)持續(xù)縮量，成交規(guī)模同比再降18%，但降幅顯著收窄。據(jù)克而瑞·普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)30城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積不足1億平方米，僅約9265萬平方米，同比減少9%。以此推算，全國110個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積僅約1.61億平方米，同比下降19.6%。新房供應(yīng)不足約束可見一斑，預(yù)計(jì)這種情況仍將在未來2-3年內(nèi)持續(xù)存在，直至達(dá)成新的供求平衡。同樣的數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)30城市新建商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比減少18%。以此推算，全國110個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積僅約1.99億平方米，同比下降18.8%。全年新房供求比約0.81，已經(jīng)連續(xù)三年保持在0.8左右，說明整體新房市場供不應(yīng)求持續(xù)去庫存。

從近五年行業(yè)調(diào)整曲線看，整體新房市場仍處于“L”型止跌回穩(wěn)通道中，維持了2021年快速下跌之后穩(wěn)步筑底的態(tài)勢。具體到2025年內(nèi)月度表現(xiàn)看，一季度仍處政策預(yù)期發(fā)酵期，市場承接了2024年四季度升溫態(tài)勢。1-2月受春節(jié)長假影響，成交規(guī)模階段回落但市場熱度保持，節(jié)后3月“小陽春”即創(chuàng)下年內(nèi)成交小高峰，百城新房成交面積達(dá)2196萬平方米，環(huán)比增長56%。4月底中央政治局會議定調(diào)后，首付比例、利率下限突破歷史低位，核心城市限購松綁等政策“組合拳”效應(yīng)在5月中下旬至6月集中爆發(fā)，剛需和部分改善需求迅速入場，5月和6月百城新房成交面積連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比6%增長，帶動二季度同比降幅急速收窄至10.2%。政策刺激在7月后逐步衰減，7、8月成交量較6月高點(diǎn)回落并不斷刷新年內(nèi)新低。隨著“金九銀十”銷售旺季到來，各項(xiàng)目加快推盤節(jié)奏和加大營銷活動力度，以價(jià)換量贏來市場熱度回升。年末房企沖刺業(yè)績，供應(yīng)放量且優(yōu)惠力度加大，12月成交溫和復(fù)蘇，推動四季度百城新房成交面積環(huán)比小幅增長4%，但基于2024年四季度高基數(shù)影響，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至40.8%。

從城市分化角度看，上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等熱點(diǎn)城市熱度梯度回落，上下半年市場形勢快速變化，項(xiàng)目去化率高位回落，核心區(qū)高端項(xiàng)目一房難求到開盤未售罄，外圍項(xiàng)目承壓降價(jià)。成都新房成交面積近1200萬平方米遙遙領(lǐng)先，廣州、天津、西安、武漢、杭州、上海等超500萬平方米居第二梯隊(duì)，但同比降幅都在20%左右。其他多數(shù)二線及三四線城市成交規(guī)模同比降幅仍在3成左右，持續(xù)壓制價(jià)格預(yù)期和企業(yè)拿地投資意愿，短期尚難走出“低成交—高庫存—價(jià)格承壓”的負(fù)向螺旋式下跌循環(huán)。

2025年的中國住宅市場是一個(gè)“預(yù)期探底與筑底企穩(wěn)并行”的年份。市場在一系列政策干預(yù)下，暫時(shí)遏制了螺旋式下滑的風(fēng)險(xiǎn)、初步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，但深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題仍未完全解決，市場信心的修復(fù)仍需要一個(gè)更長過程。

展望2026年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期為溫和復(fù)蘇，這為房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)提供了外部基礎(chǔ)。市場整體將進(jìn)入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤階段。一線及部分強(qiáng)二線城市核心地段、高性價(jià)比好房子價(jià)格有望率先企穩(wěn)，高端住宅在整體新房成交結(jié)構(gòu)占比呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢，預(yù)期也將結(jié)構(gòu)性帶動新房房價(jià)持穩(wěn)微增。