房價率先回升香港是怎么做到的政策松綁與人口流入點燃理性修復

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2026-02-20 20:48:08 星鏈新鮮事

2026年1月，香港一手住宅成交金額同比飆升148%，二手市場成交額增長56%。中原城市領先指數(shù)單月上漲2.5%，創(chuàng)下三年來最大漲幅。街頭茶餐廳租金仍貼著“頂讓”告示，而中環(huán)豪宅拍賣槌聲不斷，樓價與市井冷暖仿佛處于兩個世界。

過去三年，香港樓價累計回調近三成，市場出清了高杠桿投機者。2024年起，政府取消額外印花稅、買家稅，本地購房稅率降至1.5%，非本地買家稅負從30%降至4.25%。按揭成數(shù)提至70%，供款入息比放寬至50%。美聯(lián)儲降息周期開啟后，港元按揭利率從5.5%回落至3.25%，持有成本逆轉，“供平過租”在八成屋苑成為現(xiàn)實。

這輪回升并非普漲。數(shù)據(jù)顯示，投資性購房占成交量六成，尤其5000萬港元以上豪宅，內地買家占比近七成。他們買的是資產避風港，而非日常居所。真正支撐市場的，是“高才通”等政策引入的26萬新來港人才及其家庭。他們在啟德、黃竹坑購置中小戶型，為子女教育、長期定居落子。需求結構正在重塑：不再是純粹炒賣，而是真實居住與資產配置的混合體。

供應端持續(xù)收緊。2025年底一手待售庫存僅1.84萬套，較上年減少15%，土地拍賣競爭激烈，佐敦谷地塊吸引多家發(fā)展商爭搶。未來三年無大規(guī)模新增供應計劃，核心區(qū)土地稀缺性未變。低庫存遇上強需求，價格修復水到渠成。

警報并未解除。盡管當前按揭拖欠率僅0.14%，負資產宗數(shù)可控，銀行未見放松審批，但利率仍是懸頂之劍。若美聯(lián)儲2026年未能如期降息，港息居高不下，月供壓力將重新擠壓買家。房價已回升至較2021年高點僅差14%的位置，進一步上行空間取決于收入增長能否跟上。

這一波回升是政策松綁與人口流入共同點燃的理性修復，而非狂熱重啟。它走得穩(wěn)，是因為建立在租金回報覆蓋貸款成本的現(xiàn)金流基礎上；但也脆弱，因外部環(huán)境變化可能迅速扭轉預期。真正的考驗不在漲跌本身，而在能否走出“政策刺激—房價上漲—負擔惡化”的循環(huán)。

樓市終要回歸居住本質。當新市民的行李箱真正安放在社區(qū)走廊，當租金與工資開始同步增長，那才是香港房地產健康復蘇的真正信號。

(責任編輯：zx0001)

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