重要信號(hào)：房產(chǎn)投資客重出江湖了 抄底老破小引發(fā)熱議。近段時(shí)間，隨著股市大跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度迅速提升。3月20日，頭條熱搜榜上排名第二的新聞是“有人抄底老破小，一買就是七八套”，這條新聞的熱度僅次于重慶市原市長(zhǎng)胡衡華被查的消息，也高于“新聞聯(lián)播正在直播”和“伊斯蘭革命衛(wèi)隊(duì)發(fā)言人遇襲身亡”。房地產(chǎn)投資客、炒房客重新出山的消息非常引人注目，這是過去五年來(lái)首次看到類似新聞。

在樓市繁榮期時(shí)，老楊也是一個(gè)房產(chǎn)投資者。房產(chǎn)投資客和炒房客的區(qū)別在于，前者持有房產(chǎn)時(shí)間更長(zhǎng)，注重長(zhǎng)期收益，而后者則追求短期內(nèi)的快速增值。近期新聞中的“抄底老破小”的行為更偏向于長(zhǎng)期投資，主要通過較高的租金收益率來(lái)獲得回報(bào)。

老楊持續(xù)監(jiān)測(cè)租金收益率這一指標(biāo)。2021年之前的二十年里，隨著中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，總體房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超租金漲幅，許多城市的租金收益率不斷下滑，最低曾降至1.8%。當(dāng)時(shí)中國(guó)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率（以十年期國(guó)債為參考）為4.1%，租金收益率明顯低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。因此，那時(shí)的房產(chǎn)投資主要看房?jī)r(jià)漲幅而非租金收益。

過去五年，隨著房?jī)r(jià)下跌，租金收益率逐步上升。今年一季度，全國(guó)五十個(gè)大中城市的租金收益率略超2%，而當(dāng)前十年期國(guó)債收益率約為1.81%。這意味著租金收益率已超過無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，理論上可以作為資產(chǎn)配置的一部分。然而，持有房產(chǎn)出租的成本較高，包括稅費(fèi)、中介費(fèi)、貸款利息、裝修和家具家電配置等。因此，實(shí)際操作中，租金收益率需大幅超過社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率才有可行性。

一些人在成都、天津甚至哈爾濱購(gòu)買多套老破小的原因在于這些房屋的租金收益率較高。例如，成都全市租金收益率為2.3%，而部分老破小的租金收益率可達(dá)到4%到5%；哈爾濱全市租金收益率為3.3%，市中心某些老破小的租金收益率可能高達(dá)6%到7%。盡管老破小的升值性較弱，但其拆遷補(bǔ)償通常高于市場(chǎng)價(jià)格，這也是一種潛在的收益。

對(duì)于房產(chǎn)投資者而言，在不同市場(chǎng)環(huán)境下應(yīng)采取不同的策略。房?jī)r(jià)上漲期應(yīng)選擇優(yōu)質(zhì)次新房，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌期不宜購(gòu)房，而在房?jī)r(jià)平穩(wěn)期則應(yīng)將租金收益率作為首要考慮因素。這類似于股市中的紅利股，分紅率高但成長(zhǎng)性差。如果想從股價(jià)上漲中獲利，應(yīng)選擇成長(zhǎng)性好的股票。

政策環(huán)境也是重要考量因素。目前政策較為寬松，限購(gòu)取消，使得投資客能夠大量購(gòu)房。過去幾年，“房住不炒”的政策一直持續(xù)，直到2023年底才有所調(diào)整。國(guó)家高層多次提及房地產(chǎn)對(duì)居民財(cái)富的重要性，并希望樓市盡快止跌。老楊建議，國(guó)家應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)有明確且有力的說(shuō)法，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回升，從而激活購(gòu)房需求。購(gòu)房需求不僅限于剛需、置換和改善，還應(yīng)鼓勵(lì)以房產(chǎn)出租作為長(zhǎng)期收益的投資。

多套投資客的出現(xiàn)并登上熱搜排行榜，對(duì)中國(guó)樓市和家庭財(cái)富來(lái)說(shuō)都是積極信號(hào)。希望未來(lái)幾年房?jī)r(jià)能實(shí)現(xiàn)止跌，吸引更多投資客回歸。