近日，有市民向“問政四川”投訴稱，成都崇州寧夏中房西江悅小區(qū)物業(yè)限制未及時繳納車位管理費的業(yè)主車輛進入，給日常生活帶來嚴重不便。對此，崇州市住建局在回復中表示，經(jīng)調(diào)查，該小區(qū)物業(yè)并未擅自限制業(yè)主車輛進入地下車位，而是按照物業(yè)合同約定收取車位管理費。道閘系統(tǒng)對已繳費業(yè)主可自動識別抬桿，未繳納車位管理費的業(yè)主，道閘系統(tǒng)無法自動識別，需人工操作抬桿放行。

北京澤亨律師事務所律師胡磊認為，該局回應欠妥。他指出，道閘系統(tǒng)的識別規(guī)則由物業(yè)設定?！拔蠢U費需人工抬桿”實際上是不少物業(yè)采用的變相催繳管理費的方式、手段。這種方式可能導致“人工”操作不及時，尤其是在上下班高峰時段易造成擁堵，給業(yè)主帶來不便和心理壓力。成都青羊區(qū)佳兆業(yè)廣場一位業(yè)主也印證了這一說法。該業(yè)主稱，其所在小區(qū)同樣存在類似問題。一旦車主忘記繳納車位管理費，車輛駛出車庫時會被攔在坡道上，需高聲呼叫保安放行。而保安往往是先催繳費用，而非立即放行，這往往引發(fā)后續(xù)車輛擁堵。

遇到這種情況呼叫放行時，保安通常不會立即開閘，而是走到車前提醒車主“費用到期了”，再告知可以現(xiàn)場繳費。一番交涉之后才會放行。很多時候后面會堵一長串狂按喇叭的車。這已經(jīng)不是保安一個人在催繳費用了，而是后面的車主都在幫著催繳。

《揚子晚報》2024年11月曾報道南京一起類似案例：業(yè)主董先生因未及時繳納車位管理費被物業(yè)限制車輛出入，需多次交涉才能通行。董先生將物業(yè)訴至法院后，法官明確釋明，物業(yè)以限制業(yè)主出行方式催繳費用屬濫用權利。且新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理條例》第52條明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得利用門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費。最終該案以物業(yè)承諾保障業(yè)主車輛自由出入、董先生補交費用的調(diào)解結(jié)果結(jié)案。

江寧開發(fā)區(qū)法院法官鐘詩蔚表示，物業(yè)的職能是提供服務和管理，應通過提升服務質(zhì)量提高交費率。若業(yè)主逾期未支付費用，物業(yè)公司可催告其在合理期限內(nèi)支付，協(xié)商或調(diào)解不成可提起訴訟或申請仲裁，而非采取限制通行的方式。

胡磊律師進一步指出，根據(jù)《民法典》第944條規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費。最高人民法院相關典型案例也明確，物業(yè)服務人以限制門禁系統(tǒng)使用等方式催交物業(yè)費，屬不當限制業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的違法行為。小區(qū)道路、門禁等共有部分歸全體業(yè)主所有，物業(yè)無權單方設置通行障礙，此類“以費控門”的“私力救濟”方式，嚴重侵害業(yè)主合法權益，需承擔相應民事責任。

胡磊律師認為，業(yè)主應積極履行繳費義務，同時物業(yè)需通過合法途徑維權，雙方善意溝通配合，共同營造和諧的小區(qū)環(huán)境。無論如何，業(yè)主才是小區(qū)的主人，物業(yè)在任何情況下都無權限制業(yè)主自由出入小區(qū)。