作為房地產(chǎn)金融市場的重要參與者，六大國有銀行在個人房貸市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，在42家上市銀行中的占比超過75%。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2025年，六大國有銀行的個人住房貸款余額合計為25萬億元，同比下降約2.7%，延續(xù)了自2023年以來的負(fù)增長態(tài)勢。截至去年，六大行的房貸余額已較2022年的頂點減少了1.88萬億元。

蘇商銀行特約研究員薛洪言分析稱，個人房貸余額減少是房地產(chǎn)周期調(diào)整過程中的自然結(jié)果與客觀體現(xiàn)。這背后既有新增房貸需求的疲軟，也包含了存量貸款的流失。從同比降幅來看，2025年較2024年的下降2.52%略有擴(kuò)大。2020年以來，六大行個人房貸規(guī)模經(jīng)歷了“高速增長-增速放緩-連續(xù)負(fù)增長”的變動周期。2020年至2021年，六大行房貸規(guī)模依舊保持雙位數(shù)增長，但這也是房地產(chǎn)單邊上漲時代的尾聲。2022年是一個重要轉(zhuǎn)折點，當(dāng)年房地產(chǎn)增長動力明顯減弱，六大行的房貸余額增速急速下滑至1.78%，并達(dá)到近27萬億元的歷史高點。2023年至2025年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，六大行房貸規(guī)模連續(xù)三年負(fù)增長，且降速逐年擴(kuò)大，分別為下降1.92%、下降2.52%和下降2.69%。

東吳證券分析師李勇認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場正處于新舊動能轉(zhuǎn)換、尋求新的動態(tài)平衡的關(guān)鍵階段。2025年末至2026年初，市場環(huán)境呈現(xiàn)出新的特點：一方面，存量房貸利率與住房公積金貸款利率的同步下調(diào)，已將居民購房成本推至近年來的新低；另一方面，市場信心的穩(wěn)固仍需更多精準(zhǔn)、有效且可持續(xù)的政策支持。

從各家銀行的房貸規(guī)模來看，建設(shè)銀行以近5.99萬億元的房貸余額穩(wěn)居第一。工商銀行以5.88萬億元的規(guī)模位居第二，兩家銀行的個人房貸余額合計占42家上市銀行的36%-37%左右。農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行去年個人房貸余額分別為4.82萬億元、4.57萬億元；而郵儲銀行、交通銀行的個人房貸規(guī)模較小，分別為2.37萬億元、1.44萬億元。從增速來看，2025年六大行房貸余額均呈現(xiàn)負(fù)增長，但降幅存在差異。降幅最小的是郵儲銀行（-0.37%）；其次是交通銀行（-1.65%）、中國銀行（-1.89%），降幅控制在2%以內(nèi)；降幅較大如工商銀行（-3.41%）、農(nóng)業(yè)銀行（-3.38%）、建設(shè)銀行（-3.18%），降幅均超過3%。

受宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)下行周期影響，銀行業(yè)的房貸不良率普遍呈上升趨勢。去年，除中國銀行的個人住房貸款不良率微降0.01個百分點外，其余五家國有大行的不良率均出現(xiàn)不同程度的上升。其中，交通銀行和工商銀行的不良率分別提高了0.43個百分點和0.33個百分點，雙雙突破1%，達(dá)到1.01%和1.06%。

中國銀行管理層表示，去年全年投放個人住房貸款超5000億元，今年將穩(wěn)步拓展個人住房貸款和非房消費貸款業(yè)務(wù)，推動產(chǎn)品、客群和場景協(xié)同發(fā)展。交通銀行副行長周萬阜提到，去年一季度房地產(chǎn)小陽春，按揭貸款同比增長，而今年一季度房地產(chǎn)尚在深度調(diào)整中，交行房貸還款量大于發(fā)放量，呈現(xiàn)負(fù)增長。但他同時也表示，進(jìn)入3月份以來，按揭貸款的進(jìn)件量明顯上升，比去年前兩個季度或三四季度增長了15%左右。他認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的一種信號，相信按此趨勢，今年的房貸能夠逐步走出負(fù)增長，實現(xiàn)正增長，并帶動零售貸款實現(xiàn)預(yù)期的增長目標(biāo)。