近日，話題“越來越多物業(yè)公司正撤出小區(qū)”引發(fā)關(guān)注。中指研究院《2024—2025年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業(yè)在管項(xiàng)目主動(dòng)撤場率同比上升37%，住宅項(xiàng)目占比超八成。2025年1月至9月，全國公開撤場案例達(dá)120起，同比翻番。

據(jù)媒體報(bào)道，這些主動(dòng)撤場的物業(yè)公司多以“虧損嚴(yán)重、入不敷出”為由。例如，浙江湖州一小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率連年下降，2026年至今收繳率僅為16.5%，物業(yè)因虧損嚴(yán)重，宣布將于6月30日退出，比合同期限提前了4個(gè)月。面對物業(yè)公司的“虧損論”，業(yè)主們則認(rèn)為：我們不是不愿交錢，是交了錢得不到對等的服務(wù)。

關(guān)于物業(yè)公司以“虧損”為由主動(dòng)撤場甚至提前撤場是否構(gòu)成違約的問題，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華表示，根據(jù)民法典第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場時(shí)必須履行交接義務(wù)，不得擅自中斷服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)公司單方解除物業(yè)服務(wù)合同，是違約行為，但合同另有約定的除外。如果合同中明確約定業(yè)主長期拒繳物業(yè)費(fèi)構(gòu)成根本違約，物業(yè)公司有權(quán)解除合同，且該約定不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，則物業(yè)公司可依約定解除合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，若業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。物業(yè)服務(wù)公司可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但需提前六十日書面通知業(yè)主。若因物業(yè)服務(wù)公司違法、違約撤場導(dǎo)致小區(qū)陷入混亂，業(yè)主可以主張賠償損失。若物業(yè)公司存在資料不移交、財(cái)務(wù)不結(jié)算等糾紛，業(yè)主可以通過訴訟主張，也可以向物業(yè)服務(wù)主管部門投訴，要求有關(guān)部門協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

對于“服務(wù)空窗期”誰來為業(yè)主兜底的問題，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授王葉剛指出，依據(jù)民法典第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場后，業(yè)主可以依法緊急選聘新物業(yè)公司，也可以由業(yè)主自行管理物業(yè)。物業(yè)撤場前，業(yè)主可以對小區(qū)設(shè)備設(shè)施狀態(tài)、公共區(qū)域衛(wèi)生安全情況等進(jìn)行拍照、錄像，固定相關(guān)證據(jù)，以便后續(xù)主張相關(guān)的違約責(zé)任。如果業(yè)主自我管理困難，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織臨時(shí)托管服務(wù)，防止小區(qū)陷入“失管”狀態(tài)。

一些地方的地方法規(guī)也對此有應(yīng)對措施。例如，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

面對物業(yè)服務(wù)的“準(zhǔn)公共品”屬性與企業(yè)需要盈利之間可能出現(xiàn)的矛盾，王葉剛建議，法律不應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制物業(yè)公司“虧本服務(wù)”，也不應(yīng)放任其隨意撤場，應(yīng)妥當(dāng)平衡物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)公共品屬性與物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利性之間的關(guān)系。具體措施包括建立保障物業(yè)費(fèi)及時(shí)繳納、防止物業(yè)服務(wù)中斷的機(jī)制；明確物業(yè)服務(wù)瑕疵的認(rèn)定規(guī)則及業(yè)主權(quán)利救濟(jì)規(guī)則；完善《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，要求物業(yè)公司每年向業(yè)主大會公開經(jīng)第三方審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告；明確物業(yè)費(fèi)定立機(jī)制，實(shí)行公開聽證與業(yè)主共同決定，避免單方定價(jià)或單方拒繳。