作為整個北方樓市的風向標——北京樓市，最近有點出圈！

先看看最近的數(shù)據(jù)吧，挺震驚：

剛剛過去的4月第三周4.13-4.19，

北京新房：住宅網(wǎng)簽套數(shù)為937套，環(huán)比上漲32.72%；

二手房：住宅網(wǎng)簽4521套，環(huán)比上漲29.47%；成交面積40.15萬㎡，環(huán)比上漲32.55%。

尤其是4月15日，這一天，北京新房二手房都賣的意外的好！

單日新房住宅網(wǎng)簽高達229套；

單日二手房網(wǎng)簽高達870套；

短短一天，北京賣了1099套房.

截止到4月20號，北京4月新房的網(wǎng)簽量已經(jīng)達到了4538套，創(chuàng)造近一年新高！

按這情況，到4月底，這個月新房成交量輕松破6000+套。

看這張圖。

這是近4年按照周度統(tǒng)計的北京新房住宅成交情況。

從第9周開始，紅線直線上升，這表示北京新房成交量也在直線上升。

4月20天突破4538套，什么概念？

往回看，近一年的每月成交量：

2026年3月，北京新房網(wǎng)簽量3670套；

2026年2月，新房網(wǎng)簽量1221套；

2026年1月，網(wǎng)簽量2496套；

2025年12月，網(wǎng)簽量3387套；

2025年11月，網(wǎng)簽量2367套；

2025年10月，網(wǎng)簽量3511套；

2025年9月，網(wǎng)簽量3581套；

2025年8月，網(wǎng)簽量3135套；

2025年7月，網(wǎng)簽量2881套；

2025年6月，網(wǎng)簽量3977套；

2025年5月，網(wǎng)簽量4019套；

2025年4月，網(wǎng)簽量3506套；

新房銷量在過去一整年，最高也就達到4019套，4月20天的新房網(wǎng)簽量就超過4500套。

這都是實打實的銷量。

當然，樓盤的分化更大，很多樓盤、房子，賣的也一般。

哪些樓盤、房子最火呢？

咱就以這個月的熱盤為例，

豐臺區(qū)，中建某項目，一周賣了222套；

剛需盤，高性價比、高得房率，90㎡左右三居占比超5成，四房成交占比約3成；

均價4萬5。

像這種單個熱盤帶動市場熱度的，今年會是大趨勢，絕大部分城市都是。

現(xiàn)在依然是買方市場，價格足夠優(yōu)勢、產(chǎn)品亮眼、得房率夠高、設計新穎且接地氣的樓盤，才能吸引到購房者，跑贏市場。

2

北京的二手房，最近也不賴。

前面說到，上周一周成交突破4500套，這個月一共成交了多少嘞？

截至04月19日，北京4月二手住宅累計成交10057套。

按這趨勢，初步預估4月總成交量突破1萬5應該沒啥問題。

上個月，二手房更猛。

3月份，北京二手房成交量高達19886套，環(huán)比增長140%；

去年啥情況？

2015年10月，二手房成交量12087套；

11月，二手房成交量14446套；

12月，二手房成交量17200套；

單月平均1萬4左右，所以今年的情況明顯去去年好，尤其是剛剛過去的3月份。

接近2萬套，創(chuàng)近15個月以來的成交新高。

看這張圖。

這是近4年里按照周度統(tǒng)計的北京二手房成交套路走勢圖。

紅線部分是2026年的成交套數(shù)。

很明顯，除了每年過年期間的低谷外，其他周成交量還不錯。

第9周開始成交量迅速上升，一路爬升，到第13周時已經(jīng)爬升到頂峰，比過去3年同期的成交量都高。

再看掛牌量：

截至4.20，北京二手房掛牌量約14.4萬套；

3月份最高掛牌量有14.6萬套；

去年下半年，房東們還在踩踏式拋售、大降價拋售，今年掛牌量已經(jīng)穩(wěn)中有降了。

這是好消息。

價格嘞？

以最近賣的最好的、新房單盤一周成交兩百多套所在的豐臺區(qū)為例。

2026年3月，豐臺區(qū)二手房均價37656元/㎡；

2017年4月最高峰，二手房均價60571元/㎡；

和最高點比，跌幅37.8%，跌回2016年3月水平。

豐臺區(qū)的房價回調(diào)幅度，在北京各區(qū)中屬于什么水平？

算中等，西城區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅都在35%以內(nèi)；

房山區(qū)最高跌幅48.8%，順義、通州跌幅都超過了45%……

所以北京的市場亮點在于，止跌，量升，結構性修復，點狀突圍、局部觸底階段……

3

北方樓市，看北京，那全國層面呢？

先說新房：

2026年1-2月，全國新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%；新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%。

3月，重點30城新房成交面積同比下降7%，1-3月累計同比下降21%。

還在降，但降幅在收窄，拖后腿的比較多。

二手房：

2026年1-3月，20城二手住宅成交33.3萬套，同比下降4.1%，仍高于2024年同期。

但對買房人來說，也有一個好消息。

過去長期以來，咱們買房都只看漲幅，不看租金回報率，為啥？

因為租金回報率沒眼看，長期低于2%。

但現(xiàn)在，房價回調(diào)近4年，很多城市的租金回報率都漲了上來。

3月50城住宅平均租金34.00元/平方米/月，環(huán)比由跌轉漲0.09%，同比下跌3.65%。

雖然租金在跌，但房價比租金猛。

一算賬，租金回報率=購房成本了。

2025年末居民購房綜合資金成本大約在2.4%-2.7%。

一線城市購房資金成本約1.65%；

二線城市購房資金成本約2.36%；

三四線線城市購房資金成本約2.16%；

看這張圖。

2026年3月，50城平均租金房價比為2.26%，幾乎有一半城市都高于這個平均值。

——比如西安、成都、昆明、佛山、武漢、常州、嘉興、海口、銀川、南昌、呼和浩特、南寧、惠州、重慶、北海、蘭州、大連、沈陽、長沙、西寧、烏魯木齊、長春、哈爾濱、貴陽。

對這些城市來說，

房子租售比已經(jīng)能高于2.26%了！

租金回報率已接近綜合購房成本了！

4

最后聊幾點個人判斷：

1、點狀效應，核心城市熱銷項目帶動新房銷售局部修復；

2、二手房成交比新房好，甚至有些城市，二手房成交遠比新房好；

3、北方樓市里，北京市場是最拿得出手的一個，所以北方何時觸底反彈，盯緊北京；

4、接下來，拼性價比、拼價格、拼四代宅得房率、拼實用性，玩兒虛花樣不行。

5、分化繼續(xù)，核心城市、核心區(qū)域、突出項目，會有一波熱度；

6、非核心城市、非核心區(qū)域、平平無奇的老掉牙項目等，繼續(xù)漫長等待。