國務院正式印發(fā)《城市更新 “十五五” 規(guī)劃》，未來五年全國城市更新整體投資規(guī)模預計達到 15 萬億元。這些資金將用于老舊小區(qū)提質(zhì)、危舊住房修繕、老城配套完善、街區(qū)煥新改造四大方向，明確改造老舊小區(qū) 11.5 萬個、城鎮(zhèn)危舊房 50 萬套、老舊街區(qū)廠區(qū) 1500 個、城中村 4000 個，并完成超過 60 萬公里市政管網(wǎng)的更新升級。消息發(fā)布后，樓市迅速掀起討論熱潮：此前常年貶值、掛牌滯銷、被購房者避之不及的老破小，是否能依托巨額更新紅利迎來價值逆襲窗口期？在樓市存量時代背景下，老破小的底層價值邏輯正在被政策重塑，但紅利分化已成定局，并非所有老舊房產(chǎn)都能普漲翻身。

在此輪政策落地前，國內(nèi)老破小長期處于樓市價值洼地。過去二十年，房地產(chǎn)行業(yè)以新城外延擴張為主，房企拿地集中在近郊新區(qū)，新房憑借戶型新穎、物業(yè)完善、規(guī)劃超前牢牢占據(jù)市場主流。而建成二十年以上的老破小普遍存在硬傷，如水電燃氣管線老化滲漏、無電梯高層出行困難、小區(qū)車位稀缺無序停放、缺少養(yǎng)老托育便民配套、無正規(guī)物業(yè)管理，外立面破舊、綠化缺失、安防薄弱是常態(tài)。受產(chǎn)品短板拖累，即便是位于主城核心地段的老舊房源，二手房成交價也連續(xù)多年跑輸同片區(qū)次新房。部分三四線城市老破小甚至出現(xiàn)總價十幾萬難出手、掛牌周期超一年的情況，大量業(yè)主陷入自住舒適度差、出售無人接盤、出租租金低迷的三重困境，老破小被貼上“貶值資產(chǎn)”標簽成為市場共識。

15 萬億城市更新資金落地，從硬件、配套、片區(qū)環(huán)境三個維度補齊老破小先天短板，是其價值修復的核心利好。本輪十五五更新規(guī)劃摒棄過去大拆大建模式，堅持“留改拆并舉、以改造提升為主”，9 成以上老舊小區(qū)以修繕升級代替整體拆遷，資金精準落地民生改造細節(jié)。硬件層面，全面更換老舊供水、排水、燃氣、供熱管網(wǎng)，消除老舊管線滲漏、內(nèi)澇、燃氣安全隱患，有條件樓棟統(tǒng)一加裝電梯工程，破解高層老房出行難題；小區(qū)內(nèi)部新增標準化停車位、口袋公園、健身場地、垃圾分類站點，外立面統(tǒng)一翻新保溫修繕，老舊樓道管線規(guī)整美化。配套層面依托完整社區(qū)建設目標，在老舊小區(qū)周邊落地一刻鐘便民生活圈，利用閑置存量用房增設普惠托育、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)門診、生鮮商超，補齊老城區(qū)長期缺失的便民資源。片區(qū)層面同步改造周邊老舊街巷、背街小巷，打通城市道路微循環(huán)，活化老城歷史街區(qū)、閑置老廠房，植入文旅、商業(yè)新業(yè)態(tài)，從單點小區(qū)升級延伸至整片老城品質(zhì)煥新。

從過往改造數(shù)據(jù)能夠直觀看到改造帶來的價值變化，貝殼研究院統(tǒng)計顯示，完成全維度改造的老舊小區(qū)，二手房均價普遍上漲 8%—12%，小區(qū)租金平均上浮 15%；順利加裝電梯樓棟，整棟房源均價提升 8% 以上，頂樓房源漲幅可達 10%—15%。2026 年一季度，北上廣深、杭州、南京等核心城市主城老破小成交量同比上漲 25%，改造落地片區(qū)房源議價空間明顯收窄，過去買家大刀砍價的現(xiàn)象大幅減少，剛需、養(yǎng)老自住購房者重新將目光投向配套成熟的主城老房。依托成熟的城市地段、完善落地的公共配套，改造后的老破小居住屬性回歸，居住短板被政策補齊，價值修復擁有實打?qū)嵉幕久嬷巍?/p>

然而，15 萬億紅利絕非普惠式大漲，老破小分化會進一步加劇，只有三類房源能夠真正吃到逆襲紅利，多數(shù)遠郊、配套貧瘠的老舊房源難有大幅升值空間。第一類是主城核心學區(qū)圈內(nèi)的老破小，原本依托優(yōu)質(zhì)教育資源就有剛需托底，改造補齊居住短板后，兼具學區(qū)與宜居雙重屬性，流動性與保值能力最強；第二類是中心城區(qū)地鐵沿線老舊小區(qū)，軌道交通疊加老城商業(yè)、醫(yī)療資源，改造后自住、出租雙向需求旺盛；第三類是納入片區(qū)連片更新改造、周邊規(guī)劃公園、商業(yè)落地的老城房源，片區(qū)整體環(huán)境提升帶動房產(chǎn)價值穩(wěn)步上行。相反，地處城市遠郊、無優(yōu)質(zhì)學區(qū)、遠離軌道交通、片區(qū)人口持續(xù)外流的老破小，即便完成小區(qū)內(nèi)部改造，受地段與人口基本面限制，僅能止住持續(xù)貶值態(tài)勢，小幅修復價值，很難出現(xiàn)大漲行情。

此外，當前房地產(chǎn)全面告別全民普漲時代，房產(chǎn)去金融化持續(xù)落地，純炒房資金大幅退場，購房者置業(yè)回歸自住需求，剛需買房更看重性價比，投資客不再盲目囤積老舊房產(chǎn)博拆遷、博漲價。本輪十五五規(guī)劃明確嚴控大規(guī)模拆遷，以修繕改造為主，徹底終結(jié)老破小靠拆遷一夜暴富的舊邏輯，市場幻想的大面積拆遷暴富行情不復存在，老破小價值上漲錨定居住價值修復，漲幅趨于理性，難再現(xiàn)早年翻倍暴漲行情。

站在十五五城市更新開局節(jié)點，15 萬億資金進場改寫老破小長期貶值趨勢，優(yōu)質(zhì)地段老舊房源正式進入價值修復窗口期，但普漲神話已然落幕。對于手握老破小的業(yè)主，身處主城優(yōu)質(zhì)配套片區(qū)可耐心持有等待配套落地兌現(xiàn)價值，遠郊無資源老房需理性看待漲幅預期，不宜盲目捂盤惜售；對于剛需購房者，避開偏遠劣質(zhì)老破小，優(yōu)選改造落地、地鐵學區(qū)加持的主城老舊房源，兼顧性價比與居住品質(zhì)；對于投資者，摒棄炒房暴富思維，以租金收益為核心邏輯篩選優(yōu)質(zhì)老房。長遠來看，十五五 15 萬億城市更新落地，本質(zhì)是國內(nèi)樓市從增量建房轉(zhuǎn)向存量盤活的標志性落地，老破小告別持續(xù)貶值是時代趨勢，但價值分層是必然結(jié)果，政策托底居住品質(zhì)，市場決定房產(chǎn)價格，理性看待紅利分化，才是把握老城房產(chǎn)新周期的關(guān)鍵。