有人開(kāi)始批量“抄底”老破小 日本經(jīng)驗(yàn)再現(xiàn)。最近，一位成都媽媽因在成都二環(huán)購(gòu)置8套老舊小戶型房產(chǎn)而備受關(guān)注。這些房產(chǎn)總價(jià)330萬(wàn)，貸款220萬(wàn)，首付僅15%，月租金收入2.1萬(wàn)，不僅覆蓋了全部月供1.4萬(wàn)，還留有近10%的利潤(rùn)。她表示：“我感覺(jué)在撿錢(qián)，趕緊撿，再不撿來(lái)不及了。”過(guò)去一個(gè)多月里，她幾乎每天刷房源到凌晨?jī)牲c(diǎn)，一天問(wèn)幾十套，目標(biāo)是總價(jià)30-40萬(wàn)、租售比超5%的老破小。

這種現(xiàn)象并非只在成都出現(xiàn)，全國(guó)范圍內(nèi)抄底老破小的趨勢(shì)正在興起。主要原因在于價(jià)格到位，不少城市的二手房?jī)r(jià)已回落至2016年的水平。老破小通常位于地段優(yōu)越的市區(qū)，享受現(xiàn)成的醫(yī)療、商業(yè)和交通設(shè)施，出租容易且無(wú)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。再加上存款利率跌破1%、貸款利率降至2%，這類(lèi)小戶型的投資屬性顯著增強(qiáng)。

買(mǎi)下幾套老破小不僅能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流，收益超過(guò)存款利率，還能對(duì)沖通脹。這套投資邏輯在日本泡沫破裂后的“老破小”市場(chǎng)中也十分常見(jiàn)。東京80%以上的住宅為存量房市場(chǎng)，那些看似老舊的小公寓、小戶型后來(lái)成為普通人穿越周期的硬資產(chǎn)。這位成都媽媽的操作與日本當(dāng)年投資者的行為驚人相似：低位入場(chǎng)、帶租約、杠桿撬動(dòng)以及賭城市潛力。

這位母親購(gòu)買(mǎi)老破小的一大動(dòng)力是為了為兩個(gè)孩子兜底。如果孩子無(wú)法參與更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這些房子至少能提供穩(wěn)定收入；如果孩子發(fā)展順利，房子就變成養(yǎng)老金，減輕他們的壓力。她認(rèn)為適合買(mǎi)老破小的人群包括手上有閑錢(qián)但不想高風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期持有并對(duì)老破小有信心的家庭。

東京的老破小體驗(yàn)感甚至更好。雖然老、小是真的，但破不一定。東京60、70年代的公寓外墻翻新、設(shè)備維護(hù)都有法定周期，物業(yè)管理水平成熟。此外，日本《借地借家法》保護(hù)租客和房東，租金調(diào)整有章可循，空置風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。東京23區(qū)的老破小因其稀缺性和租金確定性，至今仍是海外投資者配置海外資產(chǎn)的首選。

穿越十?dāng)?shù)年后，東京房?jī)r(jià)真正起飛。那些曾被忽視的老破小隨著城市發(fā)展、人口回流和租金上漲，漲幅驚人，最初低價(jià)買(mǎi)入的人資產(chǎn)早已翻倍甚至更多。盡管兩國(guó)背景不同，但核心邏輯一致。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、學(xué)歷貶值、代際競(jìng)爭(zhēng)加劇時(shí)，普通家庭唯一的護(hù)城河是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的硬資產(chǎn)。老破小不是最好的資產(chǎn)，但在日本20年前的抄底潮中，已經(jīng)驗(yàn)證了低價(jià)+地段+現(xiàn)金流+長(zhǎng)期持有的可行性，這可能是普通人最能觸及的確定性。