今年3月以來，一場樓市調(diào)控席卷全國，已有接近60城出臺170余次調(diào)控政策，抑制房價過快上漲。

全國最嚴(yán)樓市限售來襲

剛剛過去的周末，樓市再出限購政策。長沙無錫嘉興等城市推出了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，保定則拋出了史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大沖擊。

拿產(chǎn)證起10年內(nèi)不得買賣

20日，據(jù)燕趙都市報官方微信報道，保定一幅最新掛牌的住宅土地在出讓條件中規(guī)定，競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣。

這是全國出現(xiàn)住宅限制上市以來限售時間最長的一個案例，業(yè)內(nèi)稱之為“史上最嚴(yán)土地政策”。

據(jù)了解，被規(guī)定“10年內(nèi)不得買賣”的土地系2017-30號土地，不同于其他住宅宗地，該地塊為尚未完全開發(fā)的“凈地”，且位于西二環(huán)西、七一路南位置附近。

該地段因保定體育新城、競秀區(qū)教育城等配套設(shè)施的發(fā)展建設(shè)，從而躍居熱門黃金地段。

對這宗土地，保定還首次采用“限房價競地價，限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式。

這將帶來示范效應(yīng)，除了過去的限購、限貸、限價政策，現(xiàn)在又開始了創(chuàng)新調(diào)控，那就是限賣，而且限賣的期限越來越長。

炒房客哭暈在廁所

對于保定此次推出的“10年限售政策”，著名財經(jīng)評論人士黃生認(rèn)為：

10年內(nèi)不得賣出，如果這個政策推廣到全國，那全國所有的炒房客都將哭暈在廁所了。

1、10年內(nèi)不能賣出，那么投機(jī)炒房的基本絕跡了，因為持有十年，投機(jī)是不可能的，必須變成長期投資。

2、10年內(nèi)不能賣出，那么杠桿的壓力就會很大，因為杠桿的時間成本會很高，一旦資金壓力大，不能隨時賣出房產(chǎn)，那么買房前就要認(rèn)真衡量。

3、10年內(nèi)不能賣出，市場的變化會很大，誰也不能保證房地產(chǎn)上漲十年，因為十年時間很長，不確定性太大。

過去十年，中國房地產(chǎn)市場極度繁榮，甚至可以說是泡沫很大，必須要讓國人冷靜下來，讓國人恢復(fù)理性。

因此設(shè)定一定時間，不能賣出房產(chǎn)是對的，如果限賣的時間過短，比如兩年，兩年能不能讓國人冷靜下來，恢復(fù)理性，是很難的。

如果時間拉長，比如十年，在這段時間內(nèi)，讓房市經(jīng)歷牛熊周期，讓國民看到房地產(chǎn)的上漲，也看到房地產(chǎn)的下跌。

那么國民對于房地產(chǎn)的情緒自然會恢復(fù)理性，不會只看到房地產(chǎn)永遠(yuǎn)上漲，這樣一來，盲目的沖動就會大大降低，房地產(chǎn)泡沫就會大大得到抑制。

是否會在更大范圍內(nèi)推廣“10年限售”？

一旦大面積推出這個政策，那么房地產(chǎn)將全面降溫，但據(jù)光明網(wǎng)報道，目前來說，還是需要冷靜看待這件事，不宜過分解讀：

1、這個文件僅針對2017-30號地塊。況且，還是30宗拍賣土地中的1宗，并不是保定市出臺的針對所有商品房的政策，占比很小。

2、土地“雙競雙限”將伴隨著針對購房者的某些限制性措施。而這塊地上開發(fā)的部分房產(chǎn)，有可能成為保障房、經(jīng)適房，甚至公租房。據(jù)悉，該地塊拍賣是落實保定市2017年加大保障性住房供給，改善民生的一項舉措。

3、取得不動產(chǎn)證后10年內(nèi)不得買賣，是為了打擊某些保障住房供給的投機(jī)行為，而之前經(jīng)適房的普遍政策是5年內(nèi)不得買賣，并不是針對所有的商品房。

4.保定在去年12月全市經(jīng)濟(jì)工作會議上已提出探索實行該方案，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的嘗試。其目的是不讓炒作保障性住房。

5.保定的這次土拍尚不具有風(fēng)向標(biāo)的作用，更不具有代表性。其保障房的屬性，決定了它不能像其他商品房一樣自由交易的命運。這件事對大部分人來講，影響微乎其微，沒必要小題大做。

全國超30城開啟限售

雖然只有保定將限售周期拉到十年，一股席卷全國的“限售風(fēng)”卻愈刮愈烈。

三線城市開啟限售潮

在一線城市以及熱點二線城市嚴(yán)格的房產(chǎn)政策下，房價漲勢似乎已經(jīng)遏制住了，三線城市房價有躥升苗頭，520一天之內(nèi)長沙無錫兩座城市先后出臺限購新政。

長沙要求，在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。

無錫規(guī)定，購買住房（含二手住房）在取得不動產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓；法人單位購買住房（含二手住房）在取得不動產(chǎn)權(quán)證3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。

嘉興指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至目前，出臺限售政策的城市已超30個，多個城市均為熱點強(qiáng)三線城市。

近期啟動限售地區(qū)及主要規(guī)定資料來源：CRIC研究中心

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，限售未來預(yù)計將繼續(xù)快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。

三類投資客將離場

限售政策的推行，對哪些投資者而言是壞消息？

新建商品房從購房到拿到不動產(chǎn)證一般需要一兩年的時間，如果限售使得該房產(chǎn)獲得不動產(chǎn)證后兩年才能上市交易，那么這套房產(chǎn)從購買到出售需要等上好幾年，這對短線投資者來說，無疑是個巨大的打擊。

一般投資客都會找周轉(zhuǎn)得比較快的物業(yè)來投資的，限售之后，這些房子失去流動性，投資客入市的概率就小了很多。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從個人投資投機(jī)者來看，當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，房價上漲預(yù)期打破，有三類投資投機(jī)客將退場：

1、“加杠桿”入市的散戶;

2、運營狀況不佳的私營企業(yè)主;

3、置換、移民海龜?shù)忍囟ㄐ枨蟮娜后w;

剛需置業(yè)者迎來利好

這輪限售，對誰而言是好消息？

對于北京、廣州這些大城市來說，限售直接影響到二手房的買賣，使得市場上可售的二手房房源減少。

但美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，雖然房源少了，但保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展，對剛需置業(yè)者來說也是一種利好。

但是，沒有任何人知道什么時候房價到底，剛需客可以先觀望一段時間，無需急著入市。

業(yè)內(nèi)人士建議，剛需者需要建立一個自己的底線（比如下跌了10%或15%），可以先花2-5個月的時間來觀察行情以及選房，一旦發(fā)現(xiàn)達(dá)到這個底線的房源出現(xiàn)的時候，迅速出手。

房價會降嗎？

限售可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，這被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。

事實上，自今年3月打響最新一輪樓市調(diào)控后，熱點城市新房價格有所下降。根據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套，比2016年4月下滑48.9%。

與此同時，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，多個啟動限售政策的城市在4月份新建商品房成交量出現(xiàn)超過20%的下滑，其中，廣州下降24%、東莞下降34%、北京下降35%、惠州下降45%、杭州下降50%，南京的降幅更是達(dá)到61%。

但值得注意的是，這些啟動樓市限售政策的城市多半是房地產(chǎn)市場交易比較活躍、套現(xiàn)相對容易的城市。此外，這些城市以新房市場為主，二手房的交易不如一線城市比重大、活躍度高。

因此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，限售對這些城市二手房市場的影響或?qū)⒃谝荒旰蟛拍茱@現(xiàn)出來，特別是房價出現(xiàn)下降時。除了北京、廣州等幾個大城市，其他城市的限售對二手房房源供應(yīng)量不會產(chǎn)生很大影響。

目前，全國房地產(chǎn)市場的二元化趨勢愈發(fā)明顯。在一二線城市經(jīng)受“恐慌性購買”考驗的同時，一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

正如人民日報此前發(fā)表的評論，預(yù)計今年下半年，這一輪的調(diào)控效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。

到那時，房地產(chǎn)市場可能會更加理性，供求關(guān)系可能發(fā)生變化，房價可能穩(wěn)中略降，投機(jī)炒房的人可能會在房價下降前把手中的房子出手，市場上的房源將有所增加。

人民日報還表示：

也許你會認(rèn)為，現(xiàn)在各地的限制性措施很荒唐，這不是又回到計劃經(jīng)濟(jì)時代了嗎?而且從以往的調(diào)控經(jīng)驗看，房價是越限越漲，一旦這些限制措施取消，房價還不得飛上天呢?

沒錯，當(dāng)前的限制性措施是為快速穩(wěn)定市場的應(yīng)對之策，是過渡性辦法，正是為了避免你說的那個現(xiàn)象發(fā)生，政府正在加快形成房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

只是，這個長效機(jī)制的建立需要時間，而這個時間是用那些短期調(diào)控爭取來的。因此，在長效機(jī)制沒有出臺之前，短期措施非常有必要，也不會放松。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌17日表示，中國的一二線城市已出臺很多政策，再加上房地產(chǎn)的周期已經(jīng)到了“天花板”，房價再往上漲不太可能，今年房價將整體穩(wěn)定。他還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控永遠(yuǎn)在路上，改革任重而道遠(yuǎn)。

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