原標題：【權威解讀】別玩套路國家支持的是“商改租”而非“商改住”
上月23日，北京公布了對于“326”商辦類項目調(diào)控政策的執(zhí)行口徑，已購商辦人群的合理利益得到兼顧。
但最近，網(wǎng)絡上出現(xiàn)了個別人散布的挑動性的言論，曲解國家相關政策，稱所謂的“國辦去年發(fā)布相關意見中支持‘商改住’”，并以此攻擊北京等一線城市整治違規(guī)商住是不執(zhí)行國辦的意見，要求相關部門同意將包括個人已購商辦在內(nèi)的房屋變更為住宅性質(zhì)。
已購商辦人群的合理利益應該得到保護。但這種言論散布者完全是惡意曲解國家的相關政策，散布不實言論，挑動已購商辦群體的情緒，達到自己的目的。
這樣的問題性質(zhì)就嚴重了，所以有必要具體說說。
1
既然說到國辦的《意見》，那我們就來看看國辦的這個《意見》到底是怎么說的吧。
去年6月下發(fā)的這份《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，第十二條的原文是：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。
首先，國家支持的是“商改住”嗎？
國辦的《意見》中說的很清楚，是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
看一下這個《意見》的名稱大家就可以理解，發(fā)展住房租賃市場，這是國務院出臺《意見》的目的，而允許改建用于租賃，就是為了增加租賃房源。
所以正確的說法應該是：支持“商改租”，而非“商改住”。
第二，是哪些房源改租？
既然是要增加租賃房源，那么最直接的方式，就是鼓勵企業(yè)或機構在建的商業(yè)用房等，改為企業(yè)或機構自己持有的租賃住房，向居民出租。這與北京目前推出的開發(fā)商自持商品住房用于出租的方式有類似的地方。就是企業(yè)或機構那些正在開發(fā)建設的商業(yè)用房不對外賣了，而是改成自己持有，作為租賃住房對居民出租。
而從文件的內(nèi)容也可以看出，“土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地?！边@肯定是企業(yè)或機構才能去申請調(diào)整土地用途。而如果已經(jīng)是購房個人自己名下的商辦房，隔著擁有土地使用權的開發(fā)企業(yè)，如何去申請調(diào)整土地用途呢？
第三，所有城市都一樣嗎？
答案是各地肯定是要根據(jù)各地的實際情況來落實的。
畢竟，去年那個階段出臺的《意見》，除了發(fā)展住房租賃市場這個主要目的外，還可以為庫存大的城市解決點兒困難。而北京等一線城市并沒有去庫存的壓力，相反供需矛盾還比較大，因此具體實行時也需要因地制宜。
最后總結一下，國務院的《意見》很明確，允許的是商業(yè)用房改建為租賃住房用于租賃，而不是支持將商辦都改成個人產(chǎn)權住房；而且指的是企業(yè)和機構將在建的房屋，改為其自持用于租賃的住房。
從這里可以看出，其實國辦的《意見》說的很明確，也并不難理解。在此之前，也沒有任何有影響力的機構將此解讀為讓個人購買的商辦改為住宅性質(zhì)。
那么個別人散布的所謂國辦允許“商改住”，其實是在“玩套路”，他們并不是不知道事實，而是通過曲解國辦的《意見》來散布有利于自己利益的不實信息。
2
下面來說說，這些人為什么要散布這樣的信息。
其實，在經(jīng)過了上月23日的解讀后，北京的商辦政策已經(jīng)很明晰了。對于購買商辦是用于自己居住的家庭，新政對他們的影響很小。
北京對于已購商辦的政策，可以總結為“可住、可租、可售”。
住的方面，在政策執(zhí)行前完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設施。
也就是說，只要是在新政前購買的商辦，還可以保留原先的上下水等居住設施，如果是自己居住用的，沒有任何影響。
租的方面，口徑也明確，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象。
售的方面，口徑同樣明確已購的商辦可以銷售，中介可以代理商辦類房屋的出售業(yè)務。
所以說，對于那些因為價格、購房資格等原因，購買了商辦用來住的人群，他們的各項權益并沒有影響。居住、出租、出售都沒有限制。
“3.26”政策主要是限制了這些已購商辦的再次購買人，對其資格有一定的限定，而非對目前的房主。即：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
這也恰恰是為了讓那些也是需要用來住的人，而不是投資投機的人，來接手購買這些老商辦。
受到新政影響明顯的則是那些投資購買多套商辦、甚至使用高杠桿來炒房的投資投機者。
此次新政扼制的恰恰就是這些投資投機的行為，這個調(diào)控宗旨是不會變的。
據(jù)我們的監(jiān)測，北京目前已購買商辦類房屋的群體中，絕大部分的人是只購買了一套商辦。而且這些人主要還是用于自住的。對于這些人群的合理利益和訴求，政府已經(jīng)有所兼顧。
而投資投機的只是一小部分，恰恰是他們才會去散播不實的消息或言論，為的就是挑動更多人的情緒，以達到自身投資投機獲利的目的。
總之，如果您是購買了商辦用來自住的話，那就放心的住著，無論是住、租、售，您的利益政府都會支持和保護的。
如果是投資商辦來炒房的話，奉勸您還是別打這個歪念想。曲解國家相關政策，散布不實言論，并攻擊地方政府，這是性質(zhì)非常嚴重的行為。說什么話、做什么事，都得合理合法。
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