一線樓市調(diào)控優(yōu)化為何遲遲未至實(shí)際上城市之間也在相互觀望(3)

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2023-08-09 09:43:04 和訊網(wǎng)

如果將“外地有貸、北京無房”或者是“賣一買一”人群仍認(rèn)定為首套，或是從城市外圍直接取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，將釋放一批剛需和改善換房需求，對(duì)應(yīng)首付比例最低能降至35%、房貸利率能降至4.75%。

許多政策牽一發(fā)而動(dòng)全身。例如，如果想要降低購房成本、支持剛需和改善需求，不需普降首付比例，北京、上海只需放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)即可。

北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，最核心的一項(xiàng)是，分區(qū)域地給房子單價(jià)、總價(jià)設(shè)定了區(qū)間：五環(huán)內(nèi)單價(jià)3.96萬元/平方米、總價(jià)468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)，單價(jià)3.17萬元/平方米、總價(jià)374萬元/套；六環(huán)外則為單價(jià)2.38萬元/平方米，總價(jià)281萬元/套，即為普通住宅。

目前，北京、上海的普宅標(biāo)準(zhǔn)，近10年沒有調(diào)整過，而房?jī)r(jià)已今非昔比。

普通住宅的身份直接關(guān)系到首套房首付比例是35%還是40%（非普宅），二套房普宅首付比最低為60%，非普宅則需80%。

張亦解釋，調(diào)整普宅認(rèn)定范圍，有三個(gè)好處：一是首付比例大幅降低，二是交易契稅減少，三是項(xiàng)目限價(jià)會(huì)有所調(diào)整。

限售也是住建部門職權(quán)范圍內(nèi)可以調(diào)節(jié)的部分。這是2017年樓市調(diào)控出的新手段，廈門開頭，一二線城市均有跟進(jìn)，限售周期2-5年不等。

部分一線城市盯緊了限售時(shí)間起點(diǎn)這一細(xì)節(jié)。

比如，限售5年，一般是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后才解開限售，這個(gè)節(jié)點(diǎn)如果移到以簽訂商品房買賣合同為起點(diǎn)，限售時(shí)間就會(huì)縮短。因?yàn)樾路炕静捎妙A(yù)售制，購房和交樓辦證往往差了一兩年。

但限售是一把雙刃劍，解開限售后，掛牌量也會(huì)增加。張亦解釋，掛牌量增加不一定是壞事，“只要滾起來，流動(dòng)性加大，市場(chǎng)就能活躍起來，尤其對(duì)一線有效，但不能一刀切”。

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