上海頂流學區(qū)房價格跌回6年前兩年血虧將近300萬(2)

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2023-11-16 10:11:02 每日經(jīng)濟新聞

上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，現(xiàn)在大家對學區(qū)的期待明顯降溫。此前梅園新村片區(qū)的房源，最高單價超過20萬元/平方米，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品。上海調整入學政策，再疊加市場、房屋本身的因素，所以大家對于是否要選擇學區(qū)，產生了一定分歧。

上海頂流學區(qū)房梯隊梅園片區(qū)房源每經(jīng)記者包晶晶攝

只?！暗囟蝺r”

幾位中介都提及，客觀來看，

全上海二手房都在不同程度下跌，只不過學區(qū)房的溢價和水分，被擠得更干了。

事實上，地段、房齡、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個單學區(qū)的學區(qū)房跌幅更大，同樣位于世紀大道地鐵口的竹園新村，10月網(wǎng)簽單價已經(jīng)跌破8萬元/平方米。據(jù)張利萍介紹，明珠小學學區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬多元了。

“這個片區(qū)已經(jīng)沒有學區(qū)溢價了”

，張利萍給了個更貼切的形容，現(xiàn)在的價格是“地段價”。

“這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯，現(xiàn)在擠泡沫的這個過程，讓學區(qū)和非學區(qū)的溢價有進一步縮小的跡象。”盧文曦強調。

不過，10月份上海二手房成交量回落，前10個月累計平均價格卻同比上漲。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，前10個月全市二手房成交均價40352元/平方米，同比增長3%。10月份全市共成交二手房1.33萬套，環(huán)比下降13%，同比下降19%；值得注意的是，成交均價40670元/平方米，環(huán)比下降3%，同比增長3%。

從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平。

盧文曦分析，當前利好政策刺激效應已過，從幾個前瞻指標來看，包括帶看量、掛牌價格、經(jīng)理人指數(shù)等等，基本上回到政策出臺前的位置了。

而上海的市場基礎規(guī)模仍在，成交數(shù)據(jù)也反映了市場需求的指向。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價段來看，今年前10個月，300萬元以上的成交占比增加，其中，400萬-600萬元的占比11.9%，增加1.1個百分點。

那么，市中心“老破小”學區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

盧文曦指出，還是要具體問題具體分析，市中心醫(yī)療資源、交通、教育配套比較成熟，可能還會有穩(wěn)定的租金回報率，但是外環(huán)以外壓力就比較大，任何產品都是有生命周期的，遠郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價格快上漲的時期，接下來的價值會慢慢減少，跑輸大盤的概率比較大。

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(責任編輯：周晶晶 CN032)

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