作者：曾思怡

在縣城的房屋銷售門店里，阿勛比往年空閑許多。

阿勛是縣里賣房圈的名人，這兩年他在社媒打造個人工作賬號，成了縣里的網(wǎng)紅賣房博主，房屋交易量也由此拉動，每逢節(jié)假日大批年輕人返鄉(xiāng)之際，他都忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。

縣域房產(chǎn)銷售和大城市不同，做的是熟人生意，做得風(fēng)生水起的房產(chǎn)中介一般朋友多、人脈廣，靠著朋友圈就能完成大部分工作量。

像阿勛這樣在外地求學(xué)工作幾年，剛返鄉(xiāng)的95后年輕人，人脈資源沒法和老員工比，他便做起了短視頻和直播引流，在當(dāng)?shù)仵r少同行觸及的領(lǐng)域開拓了一片新天地。

（圖/unsplash）

阿勛所在的縣，全縣常住人口32萬人，2023年GDP預(yù)計達(dá)到92.07億元。那是廣西境內(nèi)的旅游城市，加之2016年首通高鐵，在全國房地產(chǎn)行業(yè)向好的大背景下，當(dāng)?shù)貥鞘辛績r也一路攀升，“頂峰時期到處是（每平米）六七千米的房子”。

不過，當(dāng)前全國樓市普遍降溫，包括小城市和縣域。阿勛所在的縣城樓市量價于近年一路下探，這個春節(jié)假期，看房和買房的人明顯比往年少。

他經(jīng)手的最近一筆房屋交易，還是今年1月中旬。

購房需求疲軟，賣房圈也在經(jīng)歷陣痛。

阿勛告訴時代周報記者，過去一年，縣里幾乎有1/3的房產(chǎn)中介選擇轉(zhuǎn)行，“拿我們門店來說，去年初有近60個員工，今年只有十幾個了。不過也有一部分是跳槽到其他房產(chǎn)銷售平臺或者自己開店（賣房）的”。

不過對于有居住需求的群體來說，縣城的購房性價比正在提高。

當(dāng)?shù)囟嗝慨a(chǎn)從業(yè)者和普通居民對時代周報記者表示，幾年前想買新房，首付基本十幾萬起步，眼下10萬元（首付）以內(nèi)就有大批新房可供挑選，位置偏遠(yuǎn)的6萬元（首付）就能拿下，“這兩年，當(dāng)?shù)厝速I房沒那么大壓力了”。

1/3新房首付不到10萬元

在阿勛的印象里，縣里的房價是從2021年開始明顯下降的，過去1年降幅最大，每平米4、5千元成為常態(tài)，3000多元的也有一部分，還有的房源直接打5、6折。

“不過這種（5、6折房源）多是業(yè)主急用錢了，新房的話就是在售時間太長了、或者開發(fā)商資金緊張”，阿勛舉例，幾年前開售的樓盤，高位時每平米7000多元，現(xiàn)在個別房源已經(jīng)降到3000多元。

從房屋總價來看，阿勛介紹，當(dāng)前縣里在售新房有1000多套，主要房型面積為80-120平米不等。

這兩年最好賣的是80多平的二室一廳或三室一廳，“按照現(xiàn)在20%首付計算，全縣有1/3的在售新房首付都低于10萬元，首付6萬元左右的也有幾十套”。

縣城一角。（圖/曾思怡攝）

房屋價格一路下探，也在一定程度上拉動當(dāng)?shù)胤课蒌N量。

阿勛說，他月均收到咨詢量30多個，成交的客戶大都在兩三個，其中多為有剛性居住需求的年輕夫妻，一般半年或者一年前就開始找房，房子降到三四千元以后出手。

至于購房資金來源，大都需要父母支持一部分，“現(xiàn)在的年輕人存不住錢”；也有的年輕夫妻在收入更高的地區(qū)工作，但是大城市生活成本高，他們會攢下錢在縣里買房，為的是以后返鄉(xiāng)置業(yè)、孩子上學(xué)，這些房子常常裝修幾年了還沒人入住。

降價同樣刺激非剛需購房者。李清是附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一名年輕教師，鎮(zhèn)域消費生態(tài)難以滿足年輕人，她平時吃喝玩樂都會前往縣城。聽聞房價走低后，她于2023年初開始看房，年底成交，“雖然不是剛需，但是住在縣里吃喝玩樂更加方便”。

不過從過去一年縣里整體交易數(shù)據(jù)來看，更多人“買漲不買跌”。這次回家過年，也有不少老鄉(xiāng)問他縣里房價還能不能降、眼下要不要買，阿勛的回答比較保守，“剛需的可以買”。

旅游屬性抬高房價

新房性價比提高，二手房就不好賣了。

阿勛表示，按照縣里現(xiàn)在的房價，以前高位買房的客戶大都需要降個一兩成才能把房子賣出去，這還是新樓盤的行情，“房齡過了20年的老房子，更難賣出去，三室一廳掛價十幾、二十幾萬，也很少有人咨詢”。

阿勛曾經(jīng)成交過一個幾十年房齡的二手房，是縣里一對中老年夫妻買來養(yǎng)老，“不過這樣的客戶少之又少。一般買房的多是年輕夫妻”。

不過二手房市場也有不少撿漏的機(jī)會。有的新樓盤房源，地理位置好、小區(qū)環(huán)境好、學(xué)位也好，但是業(yè)主突然急用錢，或者舉家搬遷到其他城市，折扣力度往往較高。在當(dāng)?shù)刭u房的第2年，阿勛就買了這樣一套二手房。

不過整體而言，當(dāng)?shù)囟址繏炫屏坎⒉凰愣?，“因為是縣里，抱著投資心態(tài)買房的人本來就少，2021年以后基本也沒有了。有的家庭就算去外地生活，傳統(tǒng)的觀念也希望在老家有一套房子，不是實在急用錢不會大降價”。

新樓盤拓寬城市邊界。（圖/曾思怡攝）

以阿勛所在城市來說，當(dāng)?shù)囟嗍巧剿嘁馈L(fēng)景秀麗，頗具觀賞性的侗族建筑群林立，是一座具有少數(shù)民族風(fēng)情的旅游城市。2023年，當(dāng)?shù)亟哟慰?01萬人次，實現(xiàn)旅游收入96億元。不過，從全縣人均GDP來看，處于低位。

2016年，縣里首通高鐵，彼時正迎上全國房價快速上漲。

有當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V時代周報記者，那時候的售房營銷話語中，當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)將會帶來一批外部購買力，游客會在這里買房旅居、養(yǎng)老，房價被賦予想象，顯著高于同市其他縣城。

但從眼下的情況來看，這個說法難以成立，阿勛3年多的賣房經(jīng)歷中，沒有成交過外地游客。

另一個可能拉高房價的原因是，這里是距離市區(qū)最遠(yuǎn)的一個縣，市區(qū)對縣里人口的吸納能力相對較弱，留在縣里發(fā)展相對較多，購房需求相對較大。

不過，一個普遍的趨勢是，小城市和縣域人口正在涌入能級更高的城市，縣里的年輕人在減少。

阿勛對此有著明顯的感受，一起長大的朋友，有半數(shù)在外地工作、生活，早前幾年他也陸續(xù)去往柳州、深圳、上海等地工作

，但考慮到父母年事已高需要照顧，他回到家鄉(xiāng)就業(yè)，是店里最年輕的房產(chǎn)中介。

雖然這個春節(jié)門前冷落，但阿勛對接下來持樂觀態(tài)度，他覺得購買力依舊在，縣里工作的年輕人結(jié)婚大都會配置一套新房，也有外地打拼的年輕人會在老家買套房給父母養(yǎng)老，房價也已經(jīng)下探到多數(shù)家庭能買進(jìn)的水平，“需求一直都在，只是以前被壓制了，會慢慢釋放”。

但是1000多套的新房，加上陸續(xù)推出的二手房，對于城區(qū)面積不過方圓3公里左右的南方小城，是否能夠如期消化，阿勛也說不準(zhǔn)。