李宇嘉：

現(xiàn)在來(lái)看，越來(lái)越多的城市新房限價(jià)已經(jīng)放開(kāi)了，比如說(shuō)杭州、深圳、廣州的拍地已經(jīng)放開(kāi)房?jī)r(jià)限制?，F(xiàn)在放開(kāi)限價(jià)是一個(gè)大趨勢(shì)，一方面我們看整個(gè)限價(jià)不利于打造一些豪宅產(chǎn)品，不利于打造一些改善型的產(chǎn)品；另一方面，放開(kāi)限價(jià)，讓局部區(qū)域的真實(shí)價(jià)格開(kāi)始顯現(xiàn)，特別是一些高端改善產(chǎn)品的價(jià)格顯現(xiàn)，讓區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定，甚至有所上升，其實(shí)是有利于緩解大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期的。同時(shí)，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的限制會(huì)有所增強(qiáng)。開(kāi)發(fā)商大幅度的降價(jià)導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，盡管它為了促銷(xiāo)或解決資金鏈大幅降價(jià)，但是對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售的幫助可能不大，反而它帶來(lái)的副作用就是整個(gè)片區(qū)的價(jià)格體系被它降價(jià)搞崩潰了，其他開(kāi)發(fā)商不得不跟隨。我們認(rèn)為，對(duì)于下跌的限制不太允許會(huì)超過(guò)15%以上的大幅度下跌，預(yù)計(jì)還是要嚴(yán)格預(yù)售價(jià)格的審批，超過(guò)15%的跌價(jià)，都要求要重新價(jià)格備案，否則的話，就會(huì)暫停這個(gè)盤(pán)的預(yù)售許可。所以，我認(rèn)為限價(jià)政策大概會(huì)發(fā)生這兩個(gè)方向的變化。問(wèn)：目前樓市是否已經(jīng)到底部，還有哪些可以減少購(gòu)房壓力的政策工具？

李宇嘉：

現(xiàn)在樓市很難講到了底部，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)告別了過(guò)去十幾年單邊上漲，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期?，F(xiàn)在其實(shí)是從單邊上升過(guò)渡到下跌的一個(gè)階段，是上半場(chǎng)到下半場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)換，所以整個(gè)都在擠出泡沫回歸常態(tài)。過(guò)去無(wú)序的這種虛假繁榮的增長(zhǎng)，需要通過(guò)泡沫的消耗來(lái)下滑，來(lái)把風(fēng)險(xiǎn)出清。所以未來(lái)還是一個(gè)下跌的過(guò)程，但是過(guò)快下跌基本上是告一段落。經(jīng)過(guò)2022、2023年，行業(yè)的體量，從需求側(cè)來(lái)講，商品房銷(xiāo)售已經(jīng)到了2015年的水平，投資新開(kāi)工回到十年前。在這種情況下，我們認(rèn)為，快速下跌的過(guò)程已經(jīng)結(jié)束，接下來(lái)是緩慢下跌，當(dāng)然，這取決于我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老百姓收入預(yù)期穩(wěn)定。但總的來(lái)講，快速下跌的情緒已經(jīng)過(guò)去，大家整體情緒開(kāi)始趨于穩(wěn)定，特別是隨著房?jī)r(jià)的下跌，很多城市的房?jī)r(jià)外圍跌了一半，中心區(qū)域也跌了20%-30%，購(gòu)房需求匹配已經(jīng)有了較大程度的提高，很多剛需和換房居民積極入市，積攢了一部分需求，交易量上來(lái)了，就會(huì)對(duì)樓市企穩(wěn)和價(jià)格預(yù)期提供很大的幫助。所以，總的來(lái)講，是過(guò)渡到這樣的階段，接下來(lái)，除了政策以外，更重要的還是解決大家的收入預(yù)期和對(duì)行業(yè)前景的判斷、消費(fèi)、就業(yè)這些，只有這些問(wèn)題解決了，市場(chǎng)才會(huì)好轉(zhuǎn)。問(wèn)：剛說(shuō)到預(yù)期，具體是指什么？大家現(xiàn)在不買(mǎi)房，很多人覺(jué)得是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在下跌，很多人不敢買(mǎi)房，那即使房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)房的人就會(huì)增多嗎？你怎么看待“我國(guó)房屋過(guò)剩論”，未來(lái)多余的房子賣(mài)給誰(shuí)？