原標(biāo)題：中央定調(diào)，救樓市再下“死命令”

上周國務(wù)院常務(wù)會議對房地產(chǎn)做出了新的定調(diào)，并且關(guān)于房地產(chǎn)的篇幅還是比較大的。

國務(wù)院常務(wù)會議，其實很少大篇幅來講房地產(chǎn)。

仔細看一下內(nèi)容，很多都是老生常談的話題，當(dāng)然了，老生常談不代表不重要，只是近兩年隨著房地產(chǎn)的下行，各個大會都在為房地產(chǎn)定調(diào)，雖然有小的調(diào)整，但整體大方向都是一致的，要防范風(fēng)險，抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定的三保工作，同時刺激需求，建設(shè)好房子，完善市場+保障的住房體系，會開多了，定調(diào)多了，房地產(chǎn)趨勢也就明確了，但這不代表房價馬上上漲，就房地產(chǎn)的老腰，你給他吃藍色小藥丸，也不可能馬上挺起來。

原因很簡單，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，房價走到現(xiàn)在的高度，房地產(chǎn)的調(diào)整和房地產(chǎn)的企穩(wěn)已經(jīng)不是房地產(chǎn)這個行業(yè)自身能夠解決掉的。

國務(wù)院常務(wù)會議此次大幅談及房地產(chǎn)，首先強調(diào)了房地產(chǎn)重要性，國務(wù)院常務(wù)會議表示：我國房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長、涉及面廣、事關(guān)人民群眾的切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局。

這和2022年年底，國務(wù)院副總理劉鶴強調(diào)的“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱”屬于同樣的道理。

所以2023年樓市政策是瘋狂的松綁，就連一線城市也沒有幸免，現(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會議，再次強調(diào)房地產(chǎn)的重要性，說明房地產(chǎn)還得救，還會出政策，總不能看著房地產(chǎn)硬著陸吧？

再說從2021年下半年開始，樓市政策不都在出嘛？前前后后加起來也超2000條了，接下來肯定是一如既往的出政策，樓市不企穩(wěn)，政策是不可能停的。

不像教培行業(yè)，說砍掉就可以砍掉，房地產(chǎn)的支柱地位肯定是要尊重的。

所以現(xiàn)在如果你所在的城市還有房地產(chǎn)上面的限制政策，不用著急，肯定會逐步解除。也就北京和上海可能還有一個拉扯的過程，

然后是會議指出：去年以來，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，落實保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

這段內(nèi)容是強調(diào)了2023年以來的各種救市政策，這么多松綁政策，最主要的作用還是為了突出最后一句話，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

這就是近兩年樓市不斷松綁的根本目的，并不是為了再來一輪房價上漲，而是減緩房地產(chǎn)下跌的趨勢，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

這也是為什么那么多松綁政策都在擠牙膏，而不是一擼到底的根本原因。

接下來就是這會議的重點，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

類似這段話的定調(diào)，其實我們聽到過很多遍了，我開頭總結(jié)的各個會議對房地產(chǎn)的定調(diào)也是大同小異，

包括三月份的《政府工作報告》里面也有提到，只是這一次的表述里面有一些小的調(diào)整。

一是，強調(diào)“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求”，

很明顯接下來房地產(chǎn)的需求端還是要給政策，刺激買房，但問題是現(xiàn)在還有樓市限制政策的城市不多了，

比如限購政策，很多城市都已經(jīng)全面取消了，現(xiàn)在就剩四大一線城市，以及杭州、成都、西安、天津、長沙仍未完全取消限購政策，

個人認(rèn)為，等這些城市徹底放開才是樓市真正的博弈，徹底放開銷量上漲，完成筑底，市場就有可能完成企穩(wěn)，

話又說不來，放開以后如果也和其他城市一樣，銷量持續(xù)幾個月又啞火了，這就是大問題了，

因為現(xiàn)在還能說一線沒有放開，市場還有一點盼頭和信心，這點火苗沒了，市場下跌的預(yù)期就真的難擋了，

個人揣測，這恐怕也是一線城市不敢快速放開的原因之一。但現(xiàn)在又想要激發(fā)潛在需求，又不愿意大降價。

接下來樓市松綁的政策肯定還是要加大限購松綁的力度，同時降低房貸利率，降低首付比例，

最近不是有傳言公積金的利率要降到2.6%嗎？包括成都可能也要解除限購，

其實稍微理智點的判斷，這一輪樓市國家肯定不會推動全面大漲了，否則的話，漲后的房地產(chǎn)就真的是一地雞毛了，

最多是結(jié)構(gòu)性上漲，用房地產(chǎn)新模式的話來講就是，商品歸商品，保障歸保障，建設(shè)好房子，吸引有錢人下場，讓他們來買房。

現(xiàn)在的市場不缺房子，但極度稀缺好房子。所以現(xiàn)在各大城市紛紛把主城區(qū)核心板塊低容積率的土地都拿出來。

這些地塊也是各大開發(fā)商，明明還在生存線上掙扎。也要高溢價爭搶的地塊。因為這就是所謂的好房子。

最后是此次會議表示：改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，

之前都是“完善”，那現(xiàn)在用的是“改革”。很明顯就是要大調(diào)整了。

而所謂的基礎(chǔ)性制度，包括但不限于市場交易制度、土地出讓制度、稅收制度、住房產(chǎn)權(quán)制度、監(jiān)管制度等，

比如現(xiàn)在一直強調(diào)的保交樓，根源還不是因為預(yù)售制度監(jiān)管不完善嘛？再想一想那些暴雷房企，為什么能把負債頂那么高？

這都是因為房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度里面存在著很大的漏洞，所以必須要改革。

其實整體總結(jié)下來，這輪房價的調(diào)整我一直在強調(diào)，不能只看房地產(chǎn)政策了，

以前的樓市，通過政策調(diào)整可以把房價拉起來。

一是國家把房地產(chǎn)定位為短期刺激經(jīng)濟的手段，現(xiàn)在這種手段放棄了。

二是整體需求旺盛，房價有上漲的信仰，所以政策的這個火苗瞬間就可以把需求的這一堆干柴給燃起來，但現(xiàn)在是供需關(guān)系關(guān)系發(fā)生重大變化。

三是有效需求容易挖掘，最典型的例子就是棚改貨幣化，短短兩三年的時間，就挖掘出將近4200萬戶的家庭需求量。然而現(xiàn)在根本沒有這種條件，只有一個城中村改造的三大工程。這個體量和上一輪棚改貨幣化不可同日而語。

所以這輪房地產(chǎn)的調(diào)整單純的依靠政策松綁，動力有限，必須得配合經(jīng)濟企穩(wěn)，居民收入預(yù)期改善，完善分配機制，增加社會保障體系。

所以現(xiàn)在，你是普通人，你還敢拿六個錢包來賭房價，我真的很佩服你。

當(dāng)然了，剛需除外，我所說的剛需，就是你必須要買一個房子，為了完成你的人生大事，比如結(jié)婚，比如孩子上學(xué)，

買完以后就是為了住，如果你還一直關(guān)心著房價漲跌的話，證明你還不是剛需，證明你把房子還是看成了投資品，而不是回歸居住屬性的商品。

當(dāng)然了，你也不用拿所謂的一線城市或者所謂的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來舉例子，說房價漲，我從不關(guān)心這個問題。因為它的市場占比太少了，

即使一線城市的每一套房源都上漲，在整體房地產(chǎn)市場占比依然非常非常的小，你我皆是普通人而已，咱們就分析普通人的市場就行了。