房地產(chǎn)新模式，進(jìn)入高潮期(2)

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2024-04-15 09:58:45 明源地產(chǎn)研究

長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式

基本上跑通了

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，其實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)。管房子比蓋房子賺錢的時(shí)代，已經(jīng)來(lái)了。

去年房企業(yè)績(jī)大多虧損，但是靠運(yùn)營(yíng)收租，賺管理、品牌費(fèi)的公司表現(xiàn)卻很不錯(cuò)，比如龍湖冠寓、貝殼租賃都實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，貝殼租賃為主的新興業(yè)務(wù)收入更是大幅增長(zhǎng)了194.8%，凈收入達(dá)到了84億。

華潤(rùn)有巢的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在2023年也實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)額7.0億元，按年增長(zhǎng)9.5%；萬(wàn)科泊寓也首次實(shí)現(xiàn)了年度盈利。

除了市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的盈利能力得到改善，保租房項(xiàng)目的盈利能力也超預(yù)期。

保租房租金水平僅為公寓租金水平的30%-60%，但去年已上市的4單保租房REITs，有三單都實(shí)現(xiàn)了收入上漲。息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)2023年預(yù)測(cè)完成度全超100%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：REIT各季度公告，ICCRA整理

租賃企業(yè)從暴雷到盈利，最大的根源，在于現(xiàn)在的環(huán)境和前兩年已經(jīng)完全不一樣了。

上一輪長(zhǎng)租公寓從如火如荼到快速陷入暴雷潮，最根本的原因，就是在于商業(yè)模式本身存在問(wèn)題。

因?yàn)橹暗拈L(zhǎng)租公寓以“二房東”模式為主，通過(guò)低價(jià)收購(gòu)房源進(jìn)行裝修，再以高價(jià)出租出去，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤(rùn)空間非常有限，要想達(dá)到一定的盈利水平，就必須要上規(guī)模。

這就導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)，在前端獲取房源的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，直至出現(xiàn)“高收低賣”的情況，企業(yè)挪用租客的預(yù)付租金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)，最終導(dǎo)致暴雷。

而這兩年，租賃賽道在房源供應(yīng)、資金來(lái)源和資金成本方面，得到了極大的改善。

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