房地產(chǎn)新模式，進(jìn)入高潮期(3)

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2024-04-15 09:58:45 明源地產(chǎn)研究

一是房源來(lái)源比過(guò)去更加充足了。

這兩年，政策面上對(duì)租賃供給政策，進(jìn)行大量改革，物業(yè)來(lái)源渠道豐富了很多。長(zhǎng)租公寓靠高價(jià)搶房的情況基本消失了。

一方面農(nóng)村集體土地可以直接入市，用于建設(shè)大型租賃社區(qū)。不僅土地價(jià)格合理，批量建設(shè)也能有效提高運(yùn)營(yíng)效率。

另一方面，一些老舊廠房也可以改造成商業(yè)、養(yǎng)老和長(zhǎng)租公寓。去年，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)大批量集中供應(yīng)的趨勢(shì)，其中大部分新開項(xiàng)目，都是“非改租”類的存量改造產(chǎn)品。這些老舊物業(yè)的盤活，也極大的降低了物業(yè)收儲(chǔ)成本。

例如北京朝陽(yáng)區(qū)的方艙醫(yī)院，就被改造成了青年旅舍，改頭換面為保租房金盞七彩家園開始對(duì)外出租，房租每月1200元。

而且，這兩類渠道都是集中式公寓，一般來(lái)說(shuō)，集中式公寓毛利率更高，約在30-40%之間，分散式公寓毛利率僅在10-30%之間。集中式物業(yè)的獲取難度降低，顯然也擴(kuò)大了租賃生意的利潤(rùn)空間，讓長(zhǎng)租業(yè)務(wù)變得更加性感了。

二是資產(chǎn)價(jià)格比前兩年合理很多。

一般來(lái)說(shuō)，目前重點(diǎn)城市的市場(chǎng)化住宅租賃的租售比，基本上都在1.5%左右。也就是說(shuō)，如果嚴(yán)格按照過(guò)去的市場(chǎng)化模式收購(gòu)新房，租賃購(gòu)房貸款的成本是無(wú)法被項(xiàng)目收益覆蓋的。

目前租賃機(jī)構(gòu)收購(gòu)房屋做租賃，整體項(xiàng)目收益可以平衡，核心關(guān)鍵就在于——低價(jià)。

比如1月份青島收購(gòu)租賃房項(xiàng)目，實(shí)際收購(gòu)價(jià)格是周邊新房的50-70%，而且房源也多數(shù)來(lái)自于國(guó)資主體。大量房企低價(jià)拋售資產(chǎn)，大大降低了租賃企業(yè)的收儲(chǔ)成本。

而純租賃用地的價(jià)格，也相較普通住宅開發(fā)用地便宜很多。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年部分純租賃用地的樓面地價(jià)僅為1000-3500元/平方米左右，約為周邊普通住宅地價(jià)的20%-30%。經(jīng)過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目的IRR基本在5%-6%左右，已經(jīng)能算過(guò)賬了。

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