廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，困擾“以舊換新”的首要問題是舊房銷售。開發(fā)商通常設(shè)定兩個(gè)月左右的房源鎖定周期，意味著賣家需在兩個(gè)月內(nèi)售出二手房，而這在現(xiàn)實(shí)中頗具挑戰(zhàn)。為獲取“買新”優(yōu)惠，賣家往往需在“賣舊”時(shí)適當(dāng)降低掛牌價(jià)，以在新房購買中得到補(bǔ)償。

無論是個(gè)人交易還是官方收購，舊房折抵新房房款的比例通常介于60%至80%，最高可達(dá)90%。部分城市甚至明確規(guī)定了抵扣比例，如無錫市梁溪區(qū)“以舊換新”政策規(guī)定，存量二手商品住房總價(jià)不得超過新購房源總價(jià)的60%，且限定五個(gè)指定樓盤。

在不同城市和政策模式下，二手房折抵價(jià)格存在差異，有的低于市場價(jià)，有的接近或略高于市場價(jià)。例如，一位蘇州二手房業(yè)主表示，其房屋在“以舊換新”過程中被官方以與市場價(jià)相當(dāng)?shù)脑u估價(jià)收購，若通過市場交易可能難以達(dá)到此價(jià)格，而指定的換新樓盤恰好符合其購房意愿。

李宇嘉認(rèn)為，“以舊換新”政策的關(guān)鍵在于激發(fā)二手房業(yè)主的換房積極性，政策應(yīng)聚焦于滿足業(yè)主改善居住條件的需求，通過降低成本、縮短置換周期以及提供心儀且優(yōu)惠的新房選擇等措施實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，保障賣不掉二手房時(shí)“無責(zé)退訂新房”，為參與活動(dòng)的二手房業(yè)主提供充分的安全保障。

盡管許多城市提出“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但當(dāng)前仍處于探索階段，整體效果并不明顯。許多城市對參與“以舊換新”的二手房設(shè)定了門檻或要求，特別是在國資平臺(tái)主導(dǎo)的舊房收購中。

以鄭州為例，試點(diǎn)階段收購的二手住房需滿足房齡不超過15年、無未結(jié)清房貸、位于三環(huán)以內(nèi)等條件。而換購的新建商品住房須為已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的現(xiàn)房。

截至發(fā)稿時(shí)，鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)已登記超過180套“以舊換新二手房”，總價(jià)區(qū)間為29萬至318萬元，多為一室或二室小戶型，面積大多在70平方米以下。目前，鄭州共有58個(gè)新盤參與“以舊換新”，房價(jià)在8100至42000元/平方米之間。記者以購房者身份咨詢鄭州多個(gè)參與活動(dòng)的新盤項(xiàng)目，得知通過“以舊換新”方式購房并無特殊限制，所有在售房源均可選擇，支持全款或按揭貸款，二手房收購款項(xiàng)可用于抵扣房款或首付，具體優(yōu)惠根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場情況確定。

在揚(yáng)州，自去年9月起鼓勵(lì)房企開展“直接收購”式“以舊換新”業(yè)務(wù)并進(jìn)行試點(diǎn)。截至今年2月底，揚(yáng)州市區(qū)已有超過200套二手房被房企直接收購。據(jù)“揚(yáng)州發(fā)布”數(shù)據(jù)，一家積極參與試點(diǎn)的房企在五個(gè)月內(nèi)收購二手房總額約2億元，帶動(dòng)新房銷售額近5億元。

李宇嘉建議，初期可選擇資金緊張、愿意讓利的開發(fā)商參與“以舊換新”，通過實(shí)踐證明該活動(dòng)對提升銷售的有效性，進(jìn)而對其他開發(fā)商產(chǎn)生示范作用。易居研究院認(rèn)為，針對“以舊換新”存在的潛在問題或矛盾，未來可通過完善評估機(jī)制、細(xì)化房源分類和研究再利用模式等方式逐步解決。