“房價要漲了嗎？”“房子能抄底了嗎？”“現(xiàn)在該把房子拋掉嗎？”

樓市“止跌回穩(wěn)”的話題，又開始觸碰人們敏感的神經(jīng)。就在這兩天，有三組最新數(shù)據(jù)引起了關(guān)注和探討。

◎第一組是關(guān)于復(fù)蘇的“信號”。11月百城二手房價格打破7個月全跌局面，而一二線新房價格環(huán)比分別上漲0.69%和0.33%，重點30城新房成交面積達年內(nèi)新高，同比增加20%。

◎第二組是關(guān)于房企的“頹勢”。11月全國百強房企銷售額同比減少9.46%，比10月減少18.62%。

◎第三組是關(guān)于高盛的“預(yù)言”。2024年國內(nèi)房價面臨再跌20%—25%的風(fēng)險，房價將在2025年企穩(wěn)，2027年平均上漲2%。

這三組數(shù)據(jù)的矛盾和分歧之處在于：在國家“促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”的大方針下，10月、11月全國樓市成交量和價格上漲，復(fù)蘇信號明顯，但房企的銷售額卻在下降，不少人視其為9月以來救市政策的失敗，而此前一直對中國樓市“神預(yù)測”的高盛卻仍然看衰。

10月，市民售樓處參觀開盤樓房

樓市復(fù)蘇的“拐點”到底來了嗎？房子還是抵抗通脹的好資產(chǎn)嗎？今天我們再次討論這個大熱話題。

從“以價換量”到“量價齊漲”

判斷樓市是否回暖的依據(jù)是什么？

財經(jīng)評論員劉曉博認為，最核心的數(shù)據(jù)是成交套數(shù)和成交面積。一般來說，這兩個數(shù)據(jù)先放量，然后才是成交價格跌幅收窄甚至反彈。

換言之，市場開始會經(jīng)歷一個“以價換量”的過程，當(dāng)買方市場逐漸向賣方市場過渡時，會形成“量價齊漲”，此時市場會變得熱鬧。

其中，二手房是一個重要的觀察維度。因為只有通過二手房置換和流動，市場增加了購房資金，才會撬動新房認購市場。

11月的數(shù)據(jù)，讓我們看到了二手房成交量的各種“創(chuàng)新高”：北京成交量創(chuàng)20個月新高，上海創(chuàng)44個月新高，深圳創(chuàng)50個月新高，廣州創(chuàng)19個月新高，杭州創(chuàng)20個月新高；新房亦表現(xiàn)出色，重點30城11月成交面積環(huán)比增加3%，同比增加20%，在上海和深圳，重現(xiàn)“日光盤”的景象。

關(guān)注二手房銷售價格的購房者

樓市有一個“金九銀十”的說法。9、10月份往往是銷售旺季，11月會相對冷清一點，所以如今樓市一反常態(tài)的增長讓不少分析者產(chǎn)生了“小陽春”的感受。

這股增長推力或來自10月以來“應(yīng)出盡出”的樓市政策，其中影響最直接的是11月13日出臺的關(guān)于降低地產(chǎn)交易各類稅費（契稅、個稅、增值稅）的政策，一套500萬的房子能立省10萬，肉眼可見的一次性“讓利”可要比降房貸利率要吸引人多了。

與10月不同的是，11月的樓市大放量還伴隨一個重要的特征：一些城市的成交價有了降幅收窄甚至微微上漲的趨勢，像深圳、成都，而此前的7個月中全國沒有一座城市的房價出現(xiàn)上漲。

購房者的需求是否大爆發(fā)，擁有數(shù)據(jù)優(yōu)勢的銀行的大動作也傳遞了信號：11月以來，廣州、南京、武漢、廈門等城市都上調(diào)了房貸利率，目前基本在3.0%至3.1%，杭州甚至在一個月內(nèi)連續(xù)上調(diào)兩次。

面對這些景象，我們可以說樓市已觸底反彈、全面復(fù)蘇了嗎？恐怕未必。一方面，樓市數(shù)據(jù)有滯后性，還要觀察量價能持續(xù)多久。另一方面，房企銷售數(shù)據(jù)卻在持續(xù)惡化。

房企數(shù)據(jù)背后的分化加速

用正常邏輯思考一下：新房成交面積和成交量上去了，是不是意味著房企的房子賣得好？

然而11月卻出現(xiàn)銷售額環(huán)比下降18.62%的情況。今年前11月，百強房企銷售總額為38516億元，同比下降32.9%。

城市數(shù)據(jù)和房企數(shù)據(jù)的背離，大概率只有一種可能：不同城市的樓市分化加速了——從數(shù)據(jù)來看，增長基本集中在一線和強二線，中小城市的成交量依舊萎縮，而百強房企長期以來的布局以二線城市為主，2023年新增土儲權(quán)益面積中一線城市占比只有21%。

在產(chǎn)品端，二線及以下城市土拍高峰期轉(zhuǎn)化而來的庫存供給，庫存較“老”，呈現(xiàn)粗放、滿足剛需的特征，而2024年以來，存量置換需求興起，產(chǎn)品更多滿足的是高端改善需求。

我們從重點30城數(shù)據(jù)看到，盡管延續(xù)了10月的熱度，但最大的貢獻者依然是北京、上海、深圳、杭州等一線和強二線。深圳最為顯著，新房成交面積環(huán)比增長65%且同比倍增。

這些城市的房地產(chǎn)市場都有一個特點：由高端改善驅(qū)動。比如民營經(jīng)濟強大、不缺購買力的杭州，新政之后，高端住宅的新盤受到熱捧，而杭州過去的每一輪樓市回暖行情，幾乎都是高端改善項目率先拉起來的。

杭州房地產(chǎn)樓盤售樓處沙盤

核心城市的“好產(chǎn)品”，如果配上稅收讓利，將極大地帶動市場的流動性。

只要流動起來，不管是對地方財稅還是化解房地產(chǎn)風(fēng)險都是有裨益的。

所以未來樓市的復(fù)蘇，有可能是一線城市傳遞春天的暖意和信心，也可能徹底形成一條K狀線：核心城市、核心城區(qū)、核心產(chǎn)品將率先回暖，而中小城市的樓市命運，眼前依然模糊一片。

平安證券一份報告分析了“止跌回穩(wěn)”路徑，基本也佐證這個邏輯：核心城市好產(chǎn)品→一二線核心區(qū)→全國經(jīng)濟企穩(wěn)→全國樓市企穩(wěn)→投資企穩(wěn)。

核心城市的好產(chǎn)品是最容易“去化”的。2024年上半年去化率達到60%的基本是得房率超過100%的樓盤，再接著一二線核心區(qū)將率先企穩(wěn)，這取決于收儲、城改、降息等政策，而樓市的整體回穩(wěn)最終離不開宏觀經(jīng)濟的走熱。

所以在吳曉波老師看來，中國房地產(chǎn)要真正企穩(wěn)向上，還有一個重要的觀察點：CPI增速和銀行存款利率。當(dāng)CPI增速超過3年期和5年期存款利率時，樓市復(fù)蘇將成定局。

建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤

2025年，樓市會好起來嗎？

最后提一下給我們潑冷水的高盛的觀點。

高盛預(yù)測房價還要跌20%—25%的理由，是高達93萬億元的新房庫存，它相當(dāng)于2025年預(yù)期GDP的67%、2023年中國家庭財富的13%，而今年新房銷售估計不到9萬億元，市場難以消化如此高的庫存和家庭負債。

除了高盛，國際三大評級機構(gòu)之一的惠譽也對2025年中國房地產(chǎn)市場持負面展望，預(yù)計全年新房銷售面積和平均銷售價格分別同比下降10%和5%左右。

如果從純數(shù)據(jù)分析維度看，高盛和惠譽的預(yù)測有理有據(jù)，甚至可能還保守了。但畢竟有分化的因素在，所謂的樓市回暖，或許只是針對一二線城市的回暖罷了。同時，他們也可能低估了國家全力“止跌回穩(wěn)”的決心。

總之，對于中國樓市回暖的判斷，有樂觀派，也有悲觀派。拐點是否到來？房子是否值得投資？我們邀請了幾位房地產(chǎn)的專家學(xué)者，下面來聽聽他們的觀點。

#如何看待最近的數(shù)據(jù)？#

劉德科

德科地產(chǎn)總編輯

公眾號“德科未來城市”

樓市數(shù)據(jù)有滯后性，房產(chǎn)交易從下定金到網(wǎng)簽需要一周到一個月的時間。當(dāng)11月的各項樓市數(shù)據(jù)都創(chuàng)下今年以來的新高時，有很多是10月的購買行為自然延續(xù)到了11月來簽約。

從各個城市的二手房帶看量與售樓部到訪量來看，11月的熱度已經(jīng)完全比不上10月。當(dāng)成交量在11月達到今年的月度峰值時，其實樓市行情很可能已經(jīng)下行。

白小姐

“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

核心城市房產(chǎn)交易量在10月和11月大漲是一個比較積極的信號，但不能簡單地判定為樓市止跌回暖。實際上，這可能是由于積壓的購房需求集中釋放。

如果整體經(jīng)濟復(fù)蘇動力不足，居民的收入預(yù)期不穩(wěn)定，那么這種交易的活躍可能只是暫時的。在經(jīng)濟下行周期中，即使房價有一定的吸引力，購房者可能還是會擔(dān)心后續(xù)的還款壓力，從而抑制長期的購房需求。

劉曉博

財經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財經(jīng)”

未來樓市的走勢是高度分化的。10月和11月核心城市成交量的反彈，只能代表核心城市出現(xiàn)了止跌趨穩(wěn)的態(tài)勢，不代表全國樓市是這樣。

所以一定要分城市來研究，甚至在一個城市的內(nèi)部數(shù)據(jù)也是高度分化的，郊區(qū)和核心區(qū)會差別很大。我們的研究發(fā)現(xiàn)，幾乎每一座大城市都有自己的“鶴崗化”片區(qū)，連北上廣都不例外。

張波

58安居客研究院院長

本輪房地產(chǎn)市場于2021年后半年開始調(diào)整，到現(xiàn)在已有3年多，調(diào)整時間長，調(diào)整幅度也較大，商品住宅的銷售量已有明顯下降，目前筑底企穩(wěn)的趨勢愈加明顯，但市場的止跌回穩(wěn)依賴于需求的回穩(wěn)和預(yù)期的回穩(wěn)，根本還在于經(jīng)濟、就業(yè)和收入的前景。

#樓市拐點是否到來？#

白小姐

“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

樓市橫盤持續(xù)時間可能不少于一年。由于經(jīng)濟復(fù)蘇的不確定性和居民信心重建尚需時日，短期內(nèi)房價迅速反彈可能性較小。

中長期來看，如果新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟大盤看到好的預(yù)期，那么未來是可以有謹慎樂觀的態(tài)度去面對。

至于說房價拐點，應(yīng)該從行業(yè)源頭去找。如果開發(fā)商們看到了金融市場背景和環(huán)境好轉(zhuǎn)，融資機會增加，成本拉低，他們就會更愿意去拿地。這個時候也就是所謂拐點來臨之際。

劉曉博

財經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財經(jīng)”

2025年整體上樓市仍然不樂觀，各個城市分化非常嚴重。特朗普的對華政策，會對樓市會造成很大的心理影響。

至少在明年年內(nèi)看不到三四線城市以及弱二線城市復(fù)蘇的可能。未來一個季度是考驗一線城市和強二線城市樓市回暖能否持續(xù)的時間段。

張波

58安居客研究院院長

從政策來看，目前一線城市還存在較大的發(fā)力空間，但三四線城市直接針對樓市的政策基本已出。

因此本輪市場的復(fù)蘇還有待于一線熱度先行提升，從11月一線的成交量來看已經(jīng)保持了一定高位，這一趨勢如果能保持，則有望在明年上半年迎來一線城市市場的“企穩(wěn)回升”，并帶動更多城市不斷走出低谷。

劉德科

德科地產(chǎn)總編輯

公眾號“德科未來城市”

樓市是否回暖很難說，但銀行人士覺得樓市已經(jīng)回暖了，因此做出了上調(diào)房貸利率的決定。

然而，之前將房貸利率維持在較低水平，是為了降低購房成本，引導(dǎo)更多人買房和提振樓市。銀行將房貸利率普遍回調(diào)，實則是對提振樓市的一種隱形傷害，不符合“9·26”政治局會議的精神。

關(guān)于樓市走向，我的基本看法是：短期來看（一年之內(nèi)），要警惕樓市再度歸于冷寂；長期而言（兩三年之后），我們保持高度樂觀。

購房者看房

#該下場買房了嗎？#

劉曉博

財經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財經(jīng)”

1.一線城市核心區(qū)目前是比較好的的買入點，適合剛需改善和投資客介入。

2.強二線城市的剛需和改善，可以觀察到春節(jié)以后。其他城市的買入機會還要再等一段時間。

3.建議在非一線城市和非強二線城市核心區(qū)擁有投資性資產(chǎn)的人，早日向大城市核心區(qū)置換。

4.盡量不買現(xiàn)在還沒有地鐵的城市，盡量不買金融機構(gòu)本外幣存款余額低于1.5萬億的城市。

白小姐

“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

1.購房者應(yīng)該放松心態(tài)，購買適用自己剛性需求的房子。以前買房全家神經(jīng)緊繃，是因為如果買錯，那將是家庭資產(chǎn)的重大損失。如今的大趨勢是，房子牢牢綁定居住屬性。所以不用過多顧慮金融投資屬性。

2.投資客不妨去看看港資、外企和民企，觀察他們在囤哪里的地。如果這些企業(yè)不約而同選擇了同一個城市的同一個區(qū)域，那么這個地方肯定會跨越周期，把原本應(yīng)該有的價值牢牢鎖住。

3.房地產(chǎn)價值已經(jīng)在被國家經(jīng)濟大盤和市場重新評估，在選擇房產(chǎn)投資的時候，切不可用刻板思維。

張波

58安居客研究院院長

對自住型需求者來說，先找到符合自己需求的小區(qū)和房源更為重要，而不是著急入場。

對投資客來說，現(xiàn)在應(yīng)該多關(guān)注租金房價比。未來房價的上漲空間相對有限，只有租金更穩(wěn)定的房源才有看頭，部分城市老破小賣得好也是緣于租金房價比表現(xiàn)更好，但要注意這類小區(qū)本身房價上漲空間也更為有限。