全國(guó)住建工作會(huì)議首提商品房銷售制度改革！在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，推進(jìn)商品住房銷售制度改革再次被強(qiáng)調(diào)。會(huì)議于12月24日至25日在北京召開，部署了2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，包括持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

在推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的表述中，會(huì)議明確提出要大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。這是繼2023年全國(guó)住建工作會(huì)議提及“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”后，再次提及現(xiàn)房銷售，并首次強(qiáng)調(diào)要大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革”是對(duì)黨的三中全會(huì)精神非常直接的落實(shí)。此次住建部明確提出大力推進(jìn)商品住房預(yù)售制度改革，意味著預(yù)售制度在2025年會(huì)有較大調(diào)整。調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售，也包括預(yù)售資金監(jiān)管。

多年來，預(yù)售制度作為中國(guó)房地產(chǎn)上行周期中的重要基礎(chǔ)制度，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)高漲的推手之一。2022年年中，隨著爛尾樓斷貸風(fēng)波出現(xiàn)，輿論中“取消預(yù)售制”的呼聲再起。因此，在2023年初舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部提出“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”的要求，其中提到有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，當(dāng)樓市向好、房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)，預(yù)售制大受歡迎。買房人可以通過預(yù)售鎖定低房?jī)r(jià)，坐等房?jī)r(jià)上漲，獲得增值收益。然而，當(dāng)樓市低迷、住房供過于求、房?jī)r(jià)不斷下跌時(shí)，預(yù)售制的問題就凸顯了：購房人發(fā)現(xiàn)收房時(shí)房?jī)r(jià)下跌，即使沒有質(zhì)量問題也不愿意收房；開發(fā)商由于住房銷售不暢，可能因資金鏈斷裂無法按時(shí)交房。在這種情況下，采取現(xiàn)房銷售是時(shí)代的必然要求。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前現(xiàn)售占比已經(jīng)達(dá)到1/3，主要是工程進(jìn)度正常但房子賣得慢而變成現(xiàn)售房。未來應(yīng)該是預(yù)售和現(xiàn)售并存的時(shí)期，開發(fā)商可以選擇預(yù)售也可以選擇現(xiàn)售。選擇預(yù)售的話，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管即可，確保建設(shè)交付的基礎(chǔ)上滿足合理提取，不會(huì)過嚴(yán)監(jiān)管導(dǎo)致無法提取，也不會(huì)像過去一樣隨便提取，但政策會(huì)大力支持現(xiàn)售以提高房子的品質(zhì)。

從2024年房地產(chǎn)相關(guān)政策看，改革預(yù)售制的預(yù)期十分強(qiáng)烈。年初的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議提出要有效支持現(xiàn)房銷售，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；全國(guó)兩會(huì)期間，住建部部長(zhǎng)倪虹提到，改革商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推行現(xiàn)房銷售；中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)易綱提出了設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制、爭(zhēng)取用三年時(shí)間過渡到以現(xiàn)房銷售為主的設(shè)想；7月底的三中全會(huì)決定，又明確提出要改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。此次全國(guó)城鄉(xiāng)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)要大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革。不過，政策對(duì)于現(xiàn)售制度的支持具體層面尚未明確。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，積極探索并擴(kuò)大實(shí)施現(xiàn)房銷售，核心是只有開發(fā)商開發(fā)的房子及相關(guān)證照辦理達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才可以進(jìn)行銷售，具體這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由政府規(guī)定。對(duì)開發(fā)商銷售現(xiàn)房給予一定支持和扶持，加快辦理銷售交易的各種證照手續(xù)，降低相關(guān)稅費(fèi)。對(duì)購房者購買現(xiàn)房，也給予各種手續(xù)辦理和稅費(fèi)減免的支持。

李宇嘉認(rèn)為，如果是從供地階段規(guī)劃現(xiàn)售，目前來看難度較大，主要原因在于銷售下滑、資金鏈緊張。因此，下一步還需加大現(xiàn)售在供地、規(guī)劃、報(bào)建、金融等方面的扶持。

趙秀池指出，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革需要根據(jù)各地情況因城施策。畢竟資金是房地產(chǎn)的命脈，預(yù)售制是開發(fā)商低成本融資的重要方式。對(duì)于有止跌企穩(wěn)跡象的城市，不一定非要強(qiáng)制實(shí)行現(xiàn)房銷售。完善與預(yù)售制度相關(guān)的法規(guī)制度，如通過健全信用體系、與融資手段相結(jié)合建立獎(jiǎng)罰機(jī)制等手段來防范預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)。