陽臺(tái)做大、飄窗砸掉，得房率超100%！開發(fā)商新盤不卷規(guī)模卷產(chǎn)品高贈(zèng)送成新趨勢(4)

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2024-12-31 11:17:22 網(wǎng)易

“房住不炒”氛圍下，得房率已成為產(chǎn)品力提升的最大賣點(diǎn)，隨著降首付、降利率疊加房價(jià)下跌，置業(yè)門檻已大幅降低。平安證券在年終研報(bào)中稱，參考貝殼二手房數(shù)據(jù)（重點(diǎn)城市房價(jià)較2021年高點(diǎn)跌30%左右），疊加首付比例及利率下調(diào)、稅費(fèi)減免等，若按照高點(diǎn)1000萬總價(jià)、房價(jià)跌30%計(jì)算，總購房成本（房價(jià)+貸款+利息+稅費(fèi)）降低約44%，盡管首付由30%降至15%，但月供反而由4.1萬元降至2.6萬元。

隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化，市場競爭關(guān)鍵要素從過去的規(guī)模變?yōu)楫a(chǎn)品力和服務(wù)力，行業(yè)的產(chǎn)品迭代速度已經(jīng)加快到3、4個(gè)月就要更新一代。與此同時(shí)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著得房率更高、產(chǎn)品力更強(qiáng)的新盤入市，同區(qū)域、同面積的存量新房以及二手房市場將承受不小的壓力，對(duì)于2021年前后拿地的高地價(jià)、利潤薄、交付質(zhì)量一般的項(xiàng)目尤為如此，降價(jià)在所難免。

一位東部省會(huì)城市營銷負(fù)責(zé)人舉例稱，其新盤項(xiàng)目2024年初拿地，部分第四代住宅產(chǎn)品得房率高至110%，公共景觀和會(huì)所也有配置，現(xiàn)在每個(gè)月能賣100多套，同板塊的另一處新盤，2022年拿地已蓋成現(xiàn)房，雖然位置更好，價(jià)格還便宜兩千塊錢，但完全是上一代產(chǎn)品，得房率不足80%，每個(gè)月僅賣二三十套房。

出于對(duì)后市的謹(jǐn)慎預(yù)判，另一位規(guī)模房企營銷負(fù)責(zé)人坦言，他們的策略是當(dāng)下新盤銷售黃金期僅剩10個(gè)月，從拿地到開盤盡量控制在三四個(gè)月內(nèi)，自己銷量先沖一波，卷死存量新盤，等到產(chǎn)品力更好的競品上市，再打價(jià)格戰(zhàn)，目標(biāo)是一年半內(nèi)把貨值盡量清完。

2024年6月，南京出臺(tái)政策稱，“已經(jīng)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目，2024年年底前可以申請(qǐng)變更許可，調(diào)整建筑方案”。這并未包括那些尚未售罄的存量項(xiàng)目?？硕鹨苍谝环菅袌?bào)中建議，在不改變用地性質(zhì)、不提高容積率的前提下，支持在建續(xù)建商品房申請(qǐng)優(yōu)化調(diào)整建筑設(shè)計(jì)方案，對(duì)不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整。不過，截至目前，暫未看到相關(guān)調(diào)整實(shí)質(zhì)落地。

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