最近深圳樓市的一個(gè)意外項(xiàng)目是龍華觀瀾的鴻榮源觀城。該項(xiàng)目體量超過(guò)400萬(wàn)平方米，但首批僅推出一棟兩單元共312套住宅，備案均價(jià)約為每平方米4.58萬(wàn)元，總價(jià)區(qū)間為372萬(wàn)至575萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)時(shí)約有9折優(yōu)惠。盡管只有312套住宅，卻吸引了662批客戶。

鴻榮源觀城定位為壹方天地的升級(jí)版，并計(jì)劃打造超過(guò)40萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)。前期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)非常成功，邀請(qǐng)了四位明星助陣，開(kāi)場(chǎng)由五位主持人用五種語(yǔ)言主持，現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，給深圳市民帶來(lái)了極大的情緒價(jià)值，也讓同行的營(yíng)銷(xiāo)顯得黯然失色。

然而，令人意外的是，鴻榮源觀城僅拿出一棟房源進(jìn)行試水銷(xiāo)售。大體量項(xiàng)目的首批房源入市通常是一場(chǎng)關(guān)于“錨定效應(yīng)”的博弈，不僅影響短期去化速度，還直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商能否掌握市場(chǎng)定價(jià)權(quán)和資金鏈安全，甚至整個(gè)樓盤(pán)的交付。對(duì)于市場(chǎng)而言，首批房源的銷(xiāo)售情況會(huì)影響后續(xù)房源的加推及定價(jià)策略。雖然公布的認(rèn)籌情況顯示312套住宅有662批客戶，但考慮到項(xiàng)目體量龐大，購(gòu)房者需要犧牲一定的交通便利性和居住體驗(yàn)。

在交通方面，項(xiàng)目周邊路網(wǎng)狹窄，加上規(guī)劃近萬(wàn)套住宅，未來(lái)入住率增加后，觀瀾大道可能成為臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。梅觀高速雖直通地下車(chē)庫(kù)，但在節(jié)假日或高峰時(shí)段仍存在擁堵風(fēng)險(xiǎn)。在居住舒適度上，鴻榮源觀城的容積率高達(dá)約9.23，樓間距最小僅18米，樓層最高達(dá)到58-59層，梯戶比為3-4梯6戶，整體密度遠(yuǎn)高于鴻榮源壹成中心。隨著社區(qū)入住率的增加，電梯使用和周邊通勤的舒適性將大打折扣。此外，由于建設(shè)周期長(zhǎng)，前期業(yè)主需與施工同在，居住體驗(yàn)難免受到影響。

鴻榮源憑借“造城”經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得了不少成功案例，如寶安沙井的鴻榮源珈譽(yù)府、寶安中心的壹方中心等。但對(duì)于選擇鴻榮源觀城的業(yè)主來(lái)說(shuō)，二手房流通性是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。項(xiàng)目分六期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)需要5到10年才能完成全部建設(shè)。這期間，早期購(gòu)房的業(yè)主可能會(huì)面臨掛盤(pán)轉(zhuǎn)讓的壓力。以鴻榮源壹成中心為例，歷經(jīng)七年才完成最后一區(qū)的推售，至今仍未清盤(pán)。而早在2018年9月前，該社區(qū)已有二手房掛盤(pán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)壳皰毂P(pán)數(shù)量已達(dá)380套，超過(guò)了鴻榮源觀城首次推盤(pán)的數(shù)量。

高密度社區(qū)在市場(chǎng)收縮階段，業(yè)主將面臨較大的轉(zhuǎn)讓壓力。其他城市的超大體量社區(qū)如北京的天通苑、上海的上海康城、貴陽(yáng)的花果園等，都因密度高導(dǎo)致管理運(yùn)營(yíng)困難，進(jìn)而影響社區(qū)二手房的流通屬性。因此，超高密度社區(qū)既有集中生活方便的優(yōu)點(diǎn)，也存在資源過(guò)載導(dǎo)致二手房流通屬性降低的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次“豪賭”。